Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [J] [L] veuve [M]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/00656 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62VU

N° MINUTE : 11 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDERESSE TOIT ET JOIE S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, toque : D35

DÉFENDERESSE Madame [J] [L] veuve [M] demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Laura JOBERT, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffière

Décision du 18 novembre 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/00656 - N° Portalis 352J-W-B7J-C62VU

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal la société TOIT ET JOIE a donné en location à Madame [L]-[M] [J] un logement sis [Adresse 2]. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer a été délivré à Madame [L]-[M] [J] le 05/09/2024 pour obtenir paiement d'une somme de 1043,48 Euros au principal. Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 30 décembre 2024, la société TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [L]-[M] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- Prononcer la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles, - Ordonner l'expulsion immédiate de Madame [L]-[M] [J] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier et si besoin est, - Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application de l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - La voir condamnée à lui payer la somme principale de 2393,44 Euros à valoir sur la dette locative échue au 31 octobre 2024 inclus avec intérêt à taux légal à compter de la délivrance du commandement, - La voir condamnée à lui payer le montant des loyers et charges échus et impayés entre le 31 octobre 2024 et le prononcé de la résiliation, - La voir condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels jusqu'à la libération effective des lieux, - La voir condamnée à lui verser la somme de 1000 Euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, - La voir condamnée à lui payer une somme de 600 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La voir condamnée aux dépens comprenant les coûts du commandement ainsi que de l'assignation et de tous actes nécessaires à la procédure.

L'affaire a été appelée le 8 avril 2024 et sur renvoi plaidée à l'audience du 19 septembre 2025 :

A l'audience, la société TOIT ET JOIE a réitéré les termes de son assignation et actualisé sa demande à la somme de 1755,24 Euros au titre de la dette locative. Il précise qu'il y a eu reprise en paiement des loyers.

Madame [L]-[M] [J] a comparu et demande des délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d'appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce la société TOIT ET JOIE a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail :

En application de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire

Par ailleurs, conformément à l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce, il résulte des débats et des décomptes produits par la société TOIT ET JOIE que Madame [L]-[M] [J] n'a pas réglé l'intégralité des loyers et charges échus, la dette locative s'élevant à la somme de 1973,62 Euros arrêtée au 10/09/2025 mois d'août 2025 inclus.

Il s'agit là de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail.

Sur l'expulsion et la séquestration des meubles meublants :

L'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution énonce que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…) . Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, la société TOIT ET JOIE sollicite l'expulsion immédiate de Madame [L]-[M] [J] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier et si besoin est.

S'il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion du fait d'une occupation sans titre, celle-ci ne peut être immédiate, la défenderesse étant entrée dans les lieux par voie contractuelle. En outre des délais de paiement sont accordés.

Sur la demande au titre de la dette locative :

En l'espèce il résulte des débats que la société TOIT ET JOIE produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [L]-[M] [J] au titre des loyers et des charges impayés pour un montant de 1755,24 Euros au 10/09/2025 mois d'août 2025 inclus hors frais.

Madame [L]-[M] [J] sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 05/09/2024 , date du commandement de payer, à hauteur de 1043,48 Euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Madame [L]-[M] [J] étant redevable des loyers jusqu'à la résiliation du bail, et la somme ci-dessus étant arrêtée au 10/09/2025 mois d'août 2025 inclus, il y a lieu de le condamner à payer le montant des loyers et des charges échus entre cette date et celle de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En conséquence, Madame [L]-[M] [J] sera autorisée à régler solidairement les sommes dues en 17 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 18ème et dernière mensualité pour solde de la dette.

Attendu qu'à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible.

Sur l'indemnité d'occupation :

Attendu que le bail étant résilié, Madame [L]-[M] [J] occupe sans droit ni titre le logement qui en est l'objet à compter de la date de la présente décision. Il cause ainsi un préjudice qu'il convient de réparer.

Attendu qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du Code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce le bailleur sollicite la somme de 1000 Euros au titre de l'article 1231-6 du Code civil mais ne démontre pas la mauvaise foi de la locataire, qui a repris les paiements, hors le constat de retard ayant occasionné une dette locative. En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Attendu qu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu'elle a engagés à l'occasion du présent litige ; la somme de 300 Euros lui sera donc allouée à ce titre.

Sur les dépens :

Attendu que Madame [L]-[M] [J], succombant, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Sur l'exécution provisoire :

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d'appel, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à compter de la présente décision,

DECLARE, en conséquence, Madame [L]-[M] [J] ainsi que tous occupants de son chef, occupants sans droit ni titre,

DIT que faute de départ volontaire de Madame [L]-[M] [J] des lieux loués, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est à l'issue d'un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux,

AUTORISE la séquestration du mobilier des occupants trouvé au lieu de l'expulsion dans les conditions de l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [L]-[M] [J], à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, au montant du loyer mensuel normalement exigible augmenté des charges mensuelles,

CONDAMNE Madame [L]-[M] [J] à payer à la société TOIT ET JOIE cette indemnité,

CONDAMNE Madame [L]-[M] [J] à payer au titre des loyers et charges impayés la somme de 1755,24 Euros hors frais au 10/09/2025 mois d'août 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 05/09/2024, date du commandement de payer, à hauteur de 1043,48 Euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Madame [L]-[M] [J] à payer à la société TOIT ET JOIE le montant du loyer et des charges échus à compter du 1er septembre 2025 et ce jusqu'à la date de la présente décision,

DIT que Madame [L]-[M] [J] sera autorisée à régler sa dette en 17 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 18ème et dernière mensualité pour solde de la dette,

DIT qu'à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible.

CONDAMNE Madame [L]-[M] [J] au paiement de la somme de 300 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L]-[M] [J] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

REJETTE les autres demandes.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle Proximité aux jour, mois et an susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,