Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation

MINUTE : DOSSIER : N° RG 24/00027 - N° Portalis DBX4-W-B7I-THBA JUGEMENT DU: 18/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 1] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1] représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Madame [A] [T] épouse [Y], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2] représentée par Me Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 35

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 30 Septembre 2024 et plaidoirie du 14 Octobre 2025,

En présence de Charlotte KHALIL, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA TENEUR SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 1] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d'un projet de renouvellement urbain dans le [Adresse 3], à [Localité 1].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l'opérateur mène une politique d'acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 3].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 1] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d'expropriation.

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L'article 3 de cet arrêté autorise [Localité 1] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d'expropriant, à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un appartement T 4 et un cellier, correspondant aux lots 610 et 623 de l'immeuble appelé « Immeuble Messager », soumis au régime de la copropriété, sis à [Localité 1], [Adresse 4], parcelle [Cadastre 1] AB [Cadastre 2], appartenant à Madame [A] [T] épouse [Y].

L'arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation, [Localité 1] MÉTROPOLE a saisi la juridiction de céans, selon la procédure d'urgence, suivant acte du 10 juillet 2024.

Un transport sur les lieux a été organisé pour le 30 septembre 2024 auquel l’intéressée ne s'est pas présentée.

Exceptionnellement, un nouveau déplacement a été effectué le 1er avril 2025.

Suivant jugement du 3 octobre 2024, le montant de l'indemnité provisionnelle a été fixé à la somme de 60 136 euros.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 14 octobre 2025 où l'autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l'indemnité globale de dépossession, revenant à Madame [T] épouse [Y], à la somme de 101 320 euros tous préjudices confondus, comprenant : Indemnité principale : 91 200 euros, Indemnité de remploi : 10 120 euros.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation d'une indemnité de dépossession de :

Indemnité principale : 96 000 euros, Indemnité de remploi : 10 600 euros.

Madame [T] épouse [Y] invite la juridiction à lui allouer : Une indemnité principale : 116 400 euros, Une indemnité de remploi : 12 640 euros, Une indemnité accessoire : 6 000 euros, Une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de [Localité 1] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de Madame [T] épouse [Y], régulièrement représentée,

En application de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié correspond à un appartement T 4 avec cellier constituant les lots 610 et 623 de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Localité 1], [Adresse 4] :

Appartement T4 – Étage : 12 – Bâtiment : M - Superficie : 80 m² – N° lot : 610 – Tantièmes en 10 000èmes : 40

Cellier - Étage : 12 – Bâtiment : M - Superficie : 4 m² – N° lot : 623 – Tantièmes en 10 000èmes : 0,5

La copropriété Messager, datant de 1972, est située au sein du [Adresse 3], au [Adresse 5], à [Localité 1]. Desservi par tous les réseaux, ce quartier est facilement accessible, situé à 500 mètres du métro [Adresse 3]. Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que l'appartement dispose d'un salon, cuisine fermée, trois chambres, une salle de bain, cellier entre l'entrée et le coin nuit et balcon filant.

Il bénéficie des équipements suivants : sol carrelage, huisserie double vitrage, murs papier peint ou fibre de verre et chauffage électrique individuel.

Par un arrêté préfectoral du 16 février 2023, le logement a été déclaré insalubre. Un délai de six mois a été imparti à la propriétaire pour réaliser des travaux de remise aux normes.

Il est justifié en défense que les mesures correctives préconisées ont été effectuées avant l'ordonnance d'expropriation du 4 juin 2024. Aussi, lors du transport, l'appartement est apparu en état d'entretien, libre d'occupation.

En conséquence, [Localité 1] MÉTROPOLE renonce, en cours de procédure, à se prévaloir des abattements pour vétusté et occupation.

Sur la date de référence et la situation d'urbanisme,

En application de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le bien exproprié est situé dans un secteur où s'applique le droit de préemption urbain. En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme approuvé par délibération du 12 octobre 2023.

A cette date, le bien exproprié est classé par le PLUi en zone UI7 (Zone Urbaine Intense).

Sur les principes d'indemnisation,

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique énonce les principes d'indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

L'ordonnance d'expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C'est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l'évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l'égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu'ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, les prétentions au principal des parties sont relativement proches les unes des autres :

[Localité 1] MÉTROPOLE : 91 200 euros (1 140 euros/m² après abattement de 5% sur l'offre initiale de 1 200 euros/m²),

Commissaire du Gouvernement : 96 000 euros (1 200 euros/m²), Madame [T] épouse [Y] : 116 400 euros (1 455 euros/m²).

Le nombre de termes de comparaison d'appartements T4 versés au débat est important. Ils portent sur : La résidence Messager, Des résidences du [Adresse 3], Des résidences du [Adresse 6].

Pour être au plus proche de la réalité du marché immobilier local, seules seront retenues les références de la résidence Messager, lieu de situation du logement à évaluer, à savoir celles excipées en demande :

TC 1 : Vente du 10 novembre 2020 - T 4 de 79,37 m² avec cellier (lots 523 et 550) - loué: 83 120 euros, soit 1 047 euros/m²,

TC 2 : Vente du 30 juin 2020 - T4 de 80 m² avec cellier (lots 526 et 553) – loué : 83 120 euros, soit 1 039 euros/m²,

TC 3 : Vente du 15 juin 2020 - T 4 de 80,17 m² avec cellier (lots 522 et 549) – libre : 82 400 euros, soit 1 028 euros/m²,

TC 4 : Vente du 20 février 2020 - T4 de 79,87 avec cellier (lots 528 et 555) – loué : 83 120 euros, soit 1 041 euros/m²,

TC 5 : Vente du 11 septembre 2018 - T4 de 80 m² avec cellier (lots 76 et 104) – libre : 75 000 euros, soit 938 euros/m²,

TC 6 : Vente du 12 juillet 2017 - T4 de 80,06 m² avec cellier (lots 468 et 494) -libre : 82 800 euros, soit 1 034 euros/m²,

TC 7 : Vente du 10 février 2017 - T 4 de 80 m² avec cellier (lots 461 et 487) – libre : 80 000 euros, soit 1 000 euros/m².

Soit, une médiane de 1 034 euros/m².

Pour tenir compte de la relative ancienneté de ces références, cette somme sera portée à 1 200 euros/m².

Il s'ensuit une indemnisation globale de 106 600 euros, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 96 000 euros (80 m² x 1 200 euros)

Indemnité de remploi : 10 600 euros 5 000 euros x 20% = 1 000 euros 10 000 euros x 15% = 1 500 euros 81 000 euros x 10% = 8 100 euros

Sur l'indemnité pour perte de loyers,

Madame [T] épouse [Y] sollicite une indemnité de 6 000 euros au titre de la perte de loyers, soit un an de loyers justifiée par une interruption brutale de bail.

Or, il s'avère que le bail s'est interrompu, non du fait de l'expropriation mais par les effets de l'arrêté d'insalubrité du 16 février 2003 lequel emportait interdiction temporaire à l'habitation et suspension du payement des loyers dus par les locataires à compter du premier jour du mois suivant l'envoi de sa notification jusqu'au premier jour du mois suivant sa mainlevée.

Par ailleurs, selon la facture produite en défense, les travaux requis ont été réalisés au mois d'avril 2024 alors que l’ordonnance d'expropriation est intervenue le 4 juin suivant. Le bien n'était donc plus économiquement louable.

En conséquence, Madame [T] épouse [Y] sera déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef de prétention.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l'expropriant.

[Localité 1] MÉTROPOLE versera à Madame [T] épouse [Y] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

FIXE le montant des indemnités devant revenir Madame [T] épouse [Y] comme suit :

Indemnité principale : 96 000 euros Indemnité de remploi : 10 600 euros

LAISSE les dépens à la charge de l'expropriant,

CONDAMNE [Localité 1] MÉTROPOLE à verser Madame [T] épouse [Y] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION