Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [W] [Z]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître [O] [L]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05915 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFAC

N° MINUTE : 7/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON Fondation reconnue comme établissement d’utilité publique dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par la SELARL 2C AVOCATS en la personne de Maître [O] [L], vestiaire C345

DÉFENDEUR Monsieur [W] [Z] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 octobre 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 décembre 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/05915 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAFAC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2022 à effet à la même date, la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON a donné à bail à Monsieur [W] [Z] pour une durée d’un an renouvelable un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 460 euros, outre la provision mensuelle sur charges.

La FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON est propriétaire de résidences à vocation qu’elle propose en qualité de résidence principale à ses salariés, dont faisait partie Monsieur [W] [Z] avant son licenciement.

La FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON a fait délivrer un congé le 29 février 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer dans le délai contractuel de 1 mois la somme de 7396,70 euros, en principal, terme du mois d’avril 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 avril 2025 pour tentative et le 10 avril 2025 pour seconde tentative puis le 17 avril 2025 et le 6 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025 pour tentative et le 10 juin 2025, la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [Z] et de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - ordonner la séquestration aux frais du défendeur et à ses risques et périls, des objets garnissant les lieux dans tels garde meubles, - condamner par provision Monsieur [W] [Z] à payer la somme de 8462,16 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de juin 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 euros outre les taxes et charges jusqu'à libération des lieux, - condamner Monsieur [W] [Z] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 9 octobre 2025, la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a confirmé sa créance à la somme de 8462,16 euros, terme de juin 2025 inclus. Le bailleur, qui a rappelé que le locataire, ancien salarié de la FONDATION, ne payait aucune échéance depuis plusieurs mois, dette avait augmenté depuis l’assignation et que le versement du loyer courant n’avait pas repris avant l’audience, a maintenu l’ensemble de ses demandes sans bénéfice de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé que Monsieur [Z] aurait quitté les lieux

Régulièrement convoqué selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Z] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré en date du 13 novembre 2025, la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON a transmis au greffe des pièces concernant le salariat et le licenciement de Monsieur [Z].

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

En l’espèce, au regard des éléments produits, les parties n’ayant pas clairement précisé vouloir être soumis aux dispositions du code civil ou exclure celles de la loi du 6 juillet 1989, la qualification du contrat de bail conclu par les parties n’apparait pas évidente.

De plus, aucune pièce n’est produite au soutien de la caractérisation du logement litigieux en logement de fonction exclu du champ d’application de loi du 6 juillet 1989.

En outre, si le congé et le commandement de payer délivrés mentionnent que le bail serait un bail de droit commun « code civil » exclusif des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation est en revanche établi au visa des articles 7 et 24 de loi de 1989 et le logement semblerait constituer la résidence principale du locataire.

Par conséquent, au vu des éléments du dossier, il apparait difficile de qualifier le contrat au stade de la procédure de référé sans faire de conjecture.

La qualification juridique du bail a une incidence sur la procédure de la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion, ainsi que l’application au litige de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne les délais de notification à la Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives et à la Préfecture.

Dès lors, au regard de la problématique de la qualification du contrat qui constitue une contestation sérieuse, il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [W] [Z] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que Monsieur [W] [Z] est redevable de la somme de 8462,16 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, indemnités et charges impayés.

Il en résulte que Monsieur [W] [Z] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 8462,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

En équité, il convient de condamner Monsieur [W] [Z] à payer à la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DISONS n'y avoir lieu à référé compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse sur la demande en acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes subséquentes relatives notamment à l'expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] à verser à la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON la somme provisionnelle de 8462,16 euros, avec intérêts à taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS Monsieur [W] [Z] à payer à la FONDATION OEUVRE DE LA CROIX SAINT SIMON la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT