Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03604 N° Portalis DB3S-W-B7J-24Y5

Minute : 1176/25

Monsieur [S] [G]

C/

Monsieur [B] [K]

Madame [V] [Z] Représentée par Me BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [A] [M]

Madame [N] [M]

Exécutoire, copie, pièces délivrés à : M. [G] Copie délivrée à : Me BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA M. [K] M. Et MME [M] Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [S] [G], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2] comparant en personne

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3] non comparant

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 6] - [Localité 3] Me Berthe BIANGOUO NGNIANDZIAN KANZA, désignée le 24.04.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-005519 (AJ totale) comparante en personne non assistée

Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4] non comparant

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 8] - [Localité 5] non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 octobre 2021, M. [S] [G] a donné à bail à Mme [V] [Z] et M. [A] [M] un logement situé [Adresse 7], [Localité 4], pour un loyer hors charges de 735,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Par acte du 20 octobre 2021, M. [A] [M] et Mme [N] [M] se sont portés caution des engagements de Mme [V] [Z] et M. [A] [M] au titre du contrat précité.

Par courrier daté du 2 avril 2024, signifié par exploit de commissaire de justice du 18 avril 2024, M. [S] [G] a délivré à Mme [V] [Z] et M. [A] [M] un congé pour vendre le bien précité à effet au 29 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, M. [S] [G] a fait sommation à Mme [V] [Z] et M. [A] [M] de quitter les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, M. [S] [G] a fait sommation à Mme [V] [Z] et M. [A] [M] de payer une somme de 861 euros au titre d'une régularisation de charges impayées. Cette sommation a été délivrée aux cautions.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2025, M. [S] [G] a fait assigner Mme [V] [Z] et M. [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 28 avril 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 22 septembre 2025.

M. [S] [G], comparant, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o valider le congé délivré le 18 avril 2024, à effet au 29 octobre 2024 ; o constater que Mme [V] [Z] et M. [A] [M] sont occupants sans droit ni titre ; o prononcer la résiliation du contrat ; o ordonner l'expulsion de Mme [V] [Z] et M. [A] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; o condamner solidairement Mme [V] [Z], M. [A] [M], M. [B] [K] et Mme [N] [M] à payer : ? la somme de 3 241,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 21 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ; ? une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; ? une somme de 608,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du congé, des sommations, des dénonciations et de l'assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 30 octobre 2021 fait force de loi entre les parties, qu'un congé a été délivré à effet au 29 octobre 2024, que Mme [V] [Z] et M. [A] [M] se sont maintenues dans les lieux après cette date, qu'ils laissent par ailleurs des loyers et des charges impayés, que cette situation lui a fait perdre une chance de vendre ce bien, que cela lui cause de l'inquiétude.

Mme [V] [Z], comparante, renonce à être assistée d'un conseil, reconnaît la dette qui lui est réclamée, sollicite l'octroi de délais de paiement mensuel d'un montant de 150 euros et indique qu'elle entend quitter les lieux. Elle sollicite le rejet des autres demandes formées à son encontre et actualise sa situation personnelle et financière.

M. [A] [M] et Mme [N] [M], assignés à étude, et M. [B] [K], assigné en la forme d'un procès-verbal de recherches, n'ont pas comparu.

Le juge des contentieux de la protection a rappelé qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, aucune demande nouvelle ne pouvait être formée contre les parties non comparantes fautes qu'elles aient été portées à leur connaissance avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 10 octobre 2025, M. [S] [G] a indiqué au greffe que les lieux avaient été libérés le 9 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de certains défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 16 du code de procédure civile, il convient de déclarer irrecevables les demandes en paiement d'une somme de 7 000 euros et d'une somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts, formées à l'encontre de M. [A] [M], M. [B] [K] et Mme [N] [M], faute que celles-ci aient été portées à leur connaissance avant l'audience.

o Sur la validation du congé et l'expulsion des occupants

L'article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement […]. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur […]. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 30 octobre 2021, M. [S] [G] a donné à bail à Mme [V] [Z] et M. [A] [M] un logement situé [Adresse 7], [Localité 4], pour un loyer hors charges de 735,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Il ressort des stipulations contractuelles que ce contrat a été conclu pour une durée de 03 ans à effet au 30 octobre 2021, pour prendre fin le 29 octobre 2024.

Par courrier signifié par exploit de commissaire de justice délivré le 18 avril 2024, soit plus de six mois avant cette date, M. [S] [G] a donné à Mme [V] [Z] et M. [A] [M] congé à effet au 29 octobre 2024. Ledit congé contient une offre d'achat précise quant à son objet et ses conditions, que les locataires n'ont pas levé.

Ce faisant, le congé doit être regardé comme ayant sorti ses effets en intégralité. Les locataires ont été déchus de tout titre d'occupation à compter du 30 octobre 2024.

Ceux-ci ont toutefois quitté les lieux le 9 octobre 2025 de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer leur expulsion.

En conséquence, il convient de valider le congé, de constater la résiliation du contrat de bail au 30 octobre 2024 mais de dire n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion des locataires.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 30 octobre 2021 que Mme [V] [Z] et M. [A] [M] doivent payer un loyer d'un montant de 735,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 150,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 967,00 €.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de Mme [V] [Z] et M. [A] [M] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 octobre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 30 octobre 2021.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [V] [Z] et M. [A] [M] restaient devoir la somme de 3 241,00 € euros à la date du 21 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Mme [V] [Z] ne conteste pas cette somme.

Par acte du 30 octobre 2021, M. [B] [K] et Mme [N] [M] se sont engagés en qualité de caution solidaire de l'engagement précité, renonçant au bénéfice de discussion et de division.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [V] [Z], M. [A] [M], M. [B] [K] et Mme [N] [M] au paiement d'une somme de 3 241,00 €, arrêtée au 21 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, date du jugement. Aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n'a été délivré aux parties de sorte qu'il ne saurait constituer le point de départ des intérêts.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VII et que les actes de cautionnement stipulent expressément la solidarité de leurs auteurs.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner solidairement Mme [V] [Z], M. [A] [M], Mme [N] [M] et M. [B] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025 au 9 octobre 2025, date de libération des lieux.

o Sur le rejet des demandes de dommages et intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il ne saurait être contesté que Mme [V] [Z] et M. [A] [M] commettent une faute en se maintenant dans les lieux après la résiliation du contrat de bail.

Si M. [S] [G] justifie avoir signé un mandat de vente au bénéfice de l'agence immobilière Orpi, il ne démontre toutefois pas avoir reçu une offre d'achat qui n'a pu aboutir à la conclusion de la vente en raison de la présence des locataires dans les lieux.

Il ne démontre pas davantage que les locataires ont fait obstacle au processus de vente en s'opposant à la réalisation de visites, le seul courriel daté du 26 août 2024 était insuffisant pour l'établir en l'absence de confirmation par un agent immobilier ou d'éventuels acquéreurs.

Par ailleurs, si c'est à juste titre que M. [S] [G] soutient avoir été contraint d'intenter une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits, l'inconfort qui en résulte n'excède pas l'inconfort habituel lié aux risques d'un investissement, soit-il locatif.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du congé, des sommations, des dénonciations et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes en paiement d'une somme de 7 000 et 3 000 euros formées par M. [S] [G] à l'encontre de M. [A] [M], Mme [N] [M] et M. [B] [K] ;

VALIDE le congé pour vente délivré par M. [S] [G] par exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, à effet au 29 octobre 2024, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7], [Localité 4], donné à bail à Mme [V] [Z] et M. [A] [M] par acte sous signature privée en date du 30 octobre 2021 ;

CONSTATE que Mme [V] [Z] et M. [A] [M] ont été occupants sans droit ni titre de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7], [Localité 4] du 30 octobre 2024 au 9 octobre 2025 ;

DIT N'Y AVOIR LIEU à ordonner leur expulsion ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'au 9 octobre 2025, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [Z], M. [A] [M], Mme [N] [M] et M. [B] [K] à verser à M. [S] [G] la somme de 3 241,00 €, au titre des l'arriéré des loyers, des charges et des indemnités d'occupation arrêtés au 21 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, date du jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [Z], M. [A] [M], Mme [N] [M] et M. [B] [K] à verser à M. [S] [G] à payer à M. [S] [G] l'indemnité mensuelle d'occupation du 1er octobre 2025 au 9 octobre 2025 ;

DEBOUTE M. [S] [G] de sa demande en paiement d'une somme de 7 000 euros formée à l'encontre de Mme [V] [Z] ;

DEBOUTE M. [S] [G] de sa demande en paiement d'une somme de 3 000 euros formée à l'encontre de Mme [V] [Z] ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [Z], M. [A] [M], Mme [N] [M] et M. [B] [K] à verser à M. [S] [G] à payer à M. [S] [G] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [Z], M. [A] [M], Mme [N] [M] et M. [B] [K] à verser à M. [S] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du congé, des sommations, des dénonciations et de l'assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION