Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 24/06672 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZP5C N° de MINUTE : 25/01491

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES LUMIERES SITUEE AU [Adresse 1] ET [Adresse 2] - [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet CPI - SYNERGI SARL, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [C] [Adresse 4] [Localité 1] représenté par Me Aline DJEUMAIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 307

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [C] est propriétaire des lots n°62 et n°163 au sein de la Résidence LES LUMIERES située au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (93).

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES LUMIERES située au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CPI - SYNERGI, a fait assigner Monsieur [G] [C] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES LUMIERES située au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (93), les sommes suivantes : 19.909,77 euros au titre des charges de copropriété dues au 2ème trimestre 2024 à titre principal, avec intérêt au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 19.530,48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus; La somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ; La somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; CONDAMNER Monsieur [G] [C] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [G] [C], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [G] [C] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [C] a constitué avocat.

Par des conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2025, Monsieur [G] [C] ne conteste pas le fait qu’il ne parvient pas à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété, ce qu’il explique par la perte de son emploi en 2020 pour des raisons de santé, des difficultés personnelles multiples et par une situation de surendettement.

En revanche, il estime que sa dette se limite à la somme de 7.000 euros, les frais annexes devant être exclus du décompte des charges réclamées, et se propose de régler cette somme dans le cadre d’un échelonnement de paiement sur une durée de deux ans. Il conteste en outre les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à le condamner à des dommages et intérêts et à des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de sa situation précaire.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 février 2025 et fixée à l'audience du 25 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [C] - l’extrait du compte copropriétaire arrêté à la somme de 19.909,77 euros le 18 avril 2024 ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 4 février 2021, 22 juin 2021, 4 octobre 2022 et 15 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire ; - le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 3 septembre 2019 et le 18 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) a été de 22.855,93 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 6.920,16 euros, portant la différence à la somme de 15.935,77 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.935,77 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 18 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 février 2024, date de la mise en demeure qui a été régulièrement notifiée le 28 février 2024 à Monsieur [G] [C], sur la somme de 15.094,48 euros (correspondant aux charges dues à la date de la mise en demeure après exclusion des frais) et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 23 février 2024, laquelle se trouve être la seule justifiée d’un accusé de réception.

Ainsi seuls les frais suivants peuvent être comptabilisés :

Frais de mise en demeure à hauteur de 39 euros, le 23 février 2024 ;Frais de relance à hauteur de 99 euros, le 26 mars 2024. En conséquence, Monsieur [G] [C] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 138 euros au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, comme de la mauvaise foi de Monsieur [G] [C], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 12 du Code de procédure civile en ses alinéas 1 et 2 dispose que :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. » L’article 1343-5 dispose en son alinéa 1 que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [G] [C] sera débouté de sa demande d’échelonnement de paiement sur une durée de deux ans, le débiteur ne justifiant pas de sa capacité à honorer un tel échéancier de paiement, compte tenu de l’importance de sa dette au regard de ses ressources.

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [C] sera condamné aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES LUMIERES située au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CPI - SYNERGI, la somme de 15.935,77 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 3 septembre 2019 au 18 avril 2024 (deuxième trimestre 2024 inclus) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 15.094,48 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES LUMIERES située au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CPI - SYNERGI, la somme de 138 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES LUMIERES située au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CPI – SYNERGI, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [G] [C] de sa demande d’échelonnement de paiement de sa dette sur une durée de deux ans ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES LUMIERES située au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CPI - SYNERGI, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 20 Novembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND