Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N°25/03081

DOSSIER N° RG 25/00186 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M5H4

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. LES NARCISSES 8 allée du Vieux Chemin de Paris 95290 L’ISLE ADAM Représentée par Me THILLARD substituant Me Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE

DEFENDEUR :

M. [L] [I] [S] 13 rue Augustin Henry Rdc 76500 ELBEUF non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 16 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en la forme électronique en date du 4 avril 2024 prenant effet au 8 avril 2024, la SCI LES NARCISSES a donné à bail à Monsieur [L] [I] [S] un logement situé 13 rue Augustin Henry, rez-de-chaussé, à ELBEUF (76500), moyennant un loyer mensuel initial de 355€, outre une provision sur charges de 35€.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 170€ du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au 28 juin 2024 a été signifié au locataire le 2 juillet 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 17 octobre 2024, la SCI LES NARCISSES a fait assigner Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : -Constater que Monsieur [S] n'a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel, -à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bai liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit, -à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [S] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers, -en conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [S] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -condamner Monsieur [S] au paiement des sommes suivantes : →de la somme de 2 014€ au titre de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire et arrêtée au 4 octobre 2024, →de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l'assignation, →une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil, →la somme de 600€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, →aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 septembre 2025, la SCI LES NARCISSES était représentée par Maître FORESTIER, substitué par Maître THILLARD, qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 5 273,40€, selon décompte arrêté au 11 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué s'opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S], cité à personne, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI LES NARCISSES justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, son action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [S] le 2 juillet 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3 septembre 2024.

Il convient, par conséquent, d'ordonner à Monsieur [S] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI LES NARCISSES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail, soit le 3 septembre 2024 et ne cessera d’être due

qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LES NARCISSES ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI LES NARCISSES verse aux débats un décompte arrêté à la date du 11 septembre 2025 dont il ressort que la dette est de 5 273,40€, et dont il y a lieu de déduire les frais de «rappel de loyer » facturés le 1er mai 2025 pour un montant de 4,95€.

Monsieur [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 5 268,45€, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 1170€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] est condamné à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI LES NARCISSES recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 4 avril 2024 prenant effet au 8 avril 2024, concernant le logement situé 13 rue Augustin Henry, rez-de-chaussé, à ELBEUF (76500) donné en location à Monsieur [L] [I] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 3 septembre 2024,

DIT que Monsieur [L] [I] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [L] [I] [S] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 13 rue Augustin Henry, rez-de-chaussé, à ELBEUF (76500) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI LES NARCISSES pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

CONDAMNE Monsieur [L] [I] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 396,45 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 septembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [L] [I] [S] à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 5 268,45 euros (cinq mille deux cent soixante-huit euros et quarante-cinq centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 sur la somme de 1170€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement,

DÉBOUTE la SCI LES NARCISSES du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [L] [I] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 juillet 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 17 octobre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE Monsieur [L] [I] [S] à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection