Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 10 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00541 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DPOA NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : Société ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L HABITAT (ANCIENNEMENT DENOMME OPAC 38) C/ [H] [Z] [R], [Q] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Mme LACOINTA Virginie, magistrat à titre temporaire

Greffier : Mme THEOLEYRE Emmanuelle, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : SCP PYRAMIDE AVOCATS le : 10/11/2025

copie exécutoire délivrée à : Mme [Z] [R] et M.[M] le : 10/11/2025

DEMANDERESSE

Société ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L HABITAT (ANCIENNEMENT DENOMME OPAC 38), dont le siège social est sis 21 avenue de constantine - 38100 GRENOBLE représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [H] [Z] [R], demeurant 2 rue Louis Lecoin - Porte 15 - 38550 ST MAURICE L’EXIL comparante

M. [Q] [M], demeurant 2 rue Louis Lecoin - Porte 15 - 38550 ST MAURICE L’EXIL non comparant

Qualification : réputé contradictoire en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 06 Octobre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Mme LACOINTA, Juge des contentieux de la protection, et par Mme THEOLEYRE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Suivant contrat de bail en date du 23 décembre 2019, ALPES ISERE HABITAT a donné en location à Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] un logement sis 2 rue Louis Lecoin, porte 15, 3ème étage à ST MAURICE L’EXIL (38550).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1332.81 euros correspondant au montant des loyers dus au 11 mars 2025, outre le coût de l’acte.

Par assignation délivrée à Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q], le 13 juin 2025, ALPES ISERE HABITAT sollicite que soit constatée (et subsidiairement prononcée) la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion des locataires ; ALPES ISERE HABITAT réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement solidaire de la somme de 1275.06 euros au titre de loyers échus et impayés ; et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998 est parvenu au tribunal avant l’audience ; il indique que Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] se sont séparés; qu’ils mentionnent des difficultés relatives à l’état du logement; que la perte de l’emploi de Monsieur a baissé les revenus du ménage, générant alors la dette locative; qu’ils ont proposé un plan d’apurement à hauteur de 109 euros.

A l’audience du 6 octobre 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

ALPES ISERE HABITAT précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 997.49 euros au 25 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [Q], cité à étude après vérification de sa domiciliation, n’est ni présent ni représenté.

Madame [Z] [R] [H], présente, précise n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. Elle indique avoir repris le paiement des loyers et percevoir environ 1500 euros de revenus. Elle ajoute qu’elle a deux enfants à charge. Elle précise présenter une demande de FSL. Elle mentionne que son logement est insalubre en raison de la présence de moisissures. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 novembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX, de la CAF et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence du défendeur n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé.

Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] ne contestent pas cette dette de loyers.

Il convient dès lors de condamner solidairement, au vu de la clause de solidarité stipulée dans le bail litigieux, Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme de 997.49 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

Le juge peut, par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le commandement délivré par ALPES ISERE HABITAT le 24 mars 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Il est établi par les pièces produites notamment par le décompte actualisé au 25 septembre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 24 mai 2025.

En l’espèce, il apparaît que les locataires ont repris le versement du loyer avant la date d’audience, des sommes étant versées depuis le mois de juillet 2025. Il convient d’observer que le bailleur, interrogé par le Juge des contentieux de la protection,s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Néanmoins, il est opportun, dans l’intérêt du bailleur et des locataires, d’accorder à Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q], des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif.

En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. ALPES ISERE HABITAT sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q].

En outre, ALPES ISERE HABITAT est fondé à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] dans les lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

- CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre ALPES ISERE HABITAT et Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] à la date du 24 mai 2025 ;

- SUSPEND les effets de cette clause pendant un délai de 13 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] s’acquittent des loyers courants et des mensualités de remboursement de leur dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;

- RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par les locataires ;

- CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] à payer à ALPES ISERE HABITAT la somme totale de 997.49 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 25 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

- ACCORDE à Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] un délai de paiement de 13 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 80 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai;

- RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;

- DIT que si Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] respectent les modalités de remboursement de la dette locative et règlent à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;

- DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

- DANS CE CAS: CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement le 23 décembre 2019, à la date du 24 mai 2025 ; AUTORISE ALPES ISERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] à payer à ALPES ISERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ; - CONDAMNE IN SOLIDUM Madame [Z] [R] [H] et Monsieur [M] [Q] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le président