Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/02678 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NOOJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/02678 N° Portalis DB2E-W-B7J-NOOJ

Minute n°25/

Copie c.c. à : - Me Steeve WEIBEL - M. [M]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT DU 19 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1] (anciennement CUS HABITAT) pris en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [M] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, avant dire droit, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d’habitation du 9 avril 2014 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 1], CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à M. [P] [M] un logement à usage d’habitation de 3 pièces n° 03911034 – 6ème étage – porte 63 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 304,29 € outre un acompte sur charges de 165,71 €.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l'Habitat de l'eurométropole de [Localité 1], CUS HABITAT, OPHEA a adressé des rappels et mis en demeure à plusieurs reprises son locataire.

Le bailleur a signifié par acte de commissaire de justice le 4 novembre 2024 la notification par lettre recommandée non réclamée du 20 septembre 2024 donnant congé au locataire pour le 31 décembre 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [P] [M] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [P] [M] à l’audience du 6 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 février 2025 pour obtenir le prononcé de la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948, subsidiairement la résiliation du bail, la condamnation à évacuer, à paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, des dépens et frais irrépétibles.

A cette audience, l’Office Public de l'Habitat de l'eurométropole de [Localité 1], CUS HABITAT, OPHEA, représenté par son conseil, a déposé des conclusions et sollicité un renvoi afin de les faire signifier au défendeur non comparant.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, l’Office Public de l'Habitat de l'eurométropole de [Localité 1], CUS HABITAT, OPHEA, au soutien de ses conclusions du 28 mai 2025 signifiées le 13 juin 2025 et du dépôt de son dossier de plaidoiries demande de : - déclarer ses demandes recevables et bien fondées ; - condamner M. [P] [M] à lui payer un montant de 2 589,05 € au titre de l’arriéré locatif, augmenté d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal, à compter de l’assignation ; - le condamner à lui payer un montant à hauteur de 11 787,75 euros (12 092,04 - 304,29) au titre des réparations locatives, augmenté d’un intérêt légal au taux de l'intérêt légal à compter du 07 mars 2025, date d’établissement de l’état des lieux de sortie, à défaut, à compter de l’assignation ; - ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ; - le condamner à lui payer une indemnité de 873,31 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure, y compris les frais de convocation à l'état des lieux de sortie à hauteur de 26,02 euros et le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie à hauteur de 189,20 euros ainsi qu'à l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d'encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier ; - juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il expose que M. [P] [M] a quitté les lieux loués, après constatation de l’abandon ou l’inoccupation des lieux, une ordonnance du juge des contentieux de la protection de ce tribunal en date du 8 janvier 2025 a notamment constaté la résiliation du bail, ordonné la reprise des lieux et condamné M. [P] [M] au paiement de la somme de 3 252,55 € au titre des loyers et charges dus, échéance de novembre 2024 comprises. Cette ordonnance signifiée, un procès-verbal de reprise des lieux a été établi le 25 février 2025 et le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 7 mars 2025.

M. [P] [M] n’a pas comparu, assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, les conclusions lui ayant été notifiées avec avis des date, heure et lieu de l’audience selon les mêmes modalités le 13 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusion déposés, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LE CARACTÈRE RÉGULIER, RECEVABLE ET BIEN FONDÉ :

L’article 120 du code de procédure civile prescrit que « Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public. »

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...»

Le formalisme des actes des commissaires de justice est d’ordre public.

En application des articles 654 à 659 du code de procédure civile, la signification d’un acte doit être prioritairement délivrée à la personne de son destinataire. En cas d’impossibilité, elle peut être faite à son domicile. Le commissaire de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise. À défaut de pouvoir signifier l'acte a domicile ou à résidence, la signification doit être faite à l'étude du commissaire de justice. Lorsque le destinataire de l'acte n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice doit dresser un procès-verbal retraçant ses diligences et en adresser la copie par courrier recommandé avec accusé de réception à la dernière adresse connue du destinataire. Il doit de même aviser par lettre simple le destinataire de l'accomplissement de cette formalité. Le commissaire de justice chargé de la délivrance de l'acte est tenu de faire toute diligence destinée à rencontrer le destinataire de l'acte sans que cette obligation ne lui impose de se présenter à plusieurs reprises au domicile connu ou supposé. À défaut, le commissaire de justice est tenu de vérifier que le destinataire de l'acte demeure à l'adresse indiquée et de mentionner dans l'acte qu'il a procédé à cette vérification en rapportant les investigations concrètes que l'article 656 précité lui impose d'effectuer. En l'absence de domicile certain, le commissaire de justice doit effectuer plusieurs diligences en vue de déterminer l'adresse du destinataire.

L’article 693 du même code prescrit la réalisation de ces diligences à peine de nullité. En l’espèce, l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA a fait signifier le 16 janvier 2025 par procès-verbal établi en application de l’article 659 du code de procédure civile l’ordonnance aux fins de résiliation de bail et de reprise de logement du 8 janvier 2025, le commissaire de justice ayant particulièrement détaillé les recherches et diligences effectuées. Il est constaté que : - l’assignation délivrée par un autre commissaire de justice, postérieure, du 18 février 2025 est quant à elle assurée par dépôt à l’étude du commissaire de justice en application de l’article 656 du code sus-visé ; - le procès-verbal de reprise a été signifié le 25 février 2025 en application de l’article 659 dudit code ; - la convocation à l’état des lieux de sortie du 7 mars 2025 a été adressée par le commissaire de justice par lettre recommandée avec avis de réception à l’adresse des lieux repris sans production de l’avis de réception.

En conséquence, il convient de soulever la nullité des actes établis en lettre recommandé ou en application de l’article 656 du code de procédure civile afin de renvoyer les parties à mieux se pourvoir, et ce, alors que la partie demanderesse ne savait ignorer que l’adresse à laquelle elle faisait délivrer lesdits actes n’était plus le domicile du défendeur puisqu’elle l’avait repris et d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s’expliquer sur la nullité des actes et la régularité des demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et avant dire-droit,

ORDONNE LA RÉOUVERTURE DES DÉBATS à l'audience du : Vendredi 19 décembre 2025 à 9 heures 30 [Adresse 4] à [Localité 1]

la délivrance de la copie au conseil des parties et la signification par la partie demanderesse de la présente décision à la partie non comparante valant convocation ;

INVITE les parties à s’expliquer sur la régularité des demandes en particulier la nullité des actes établis en lettre recommandé ou en application de l’article 656 du code de procédure civile et l’éventualité d’être renvoyées à mieux se pourvoir ;

RÉSERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN