Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DOSSIER : N° RG 25/00540 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EW4J

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBÉRY CHAMBRE CIVILE -=-=-=-=-=-=-=-=-=- J U G E M E N T RENDU LE 21 NOVEMBRE 2025

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSES :

S.A. FINAMUR immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 340 446 707 dont le siège social est sis CS 30002 - 12 place des Etats-Unis - 92548 MONTROUGE CEDEX agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

S.C.I. SQUARE VIDAL, immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE TARARE sous le n° 827 632 373 dont le siège social est sis C/O NOVANCES SERVICES 119 rue Michel Aulas - Limas BP 127 - 69654 VILLEFRANCHE SUR SAONE CEDEX agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentées par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBÉRY et Maître Jérôme ORSI du cabinet VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats plaidants au barreau de LYON

DEFENDERESSE :

Société LA POSTE, SA immatriculée au RCS de PARIS n° 356 000 000 dont le siège social est sis 9 Rue du Colonel Pierre Avia - 75015 PARIS et encore Direction Régionale Centre-Est, Service gestion du parc, 10 Place Antonin Poncet BP 2577, 69218 LYON CEDEX 02, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentée par Maître Marie Luce BALME de la SELARL MLB AVOCATS, avocats postulants au barreau de CHAMBÉRY et Maître Christophe DENIZOT du cabinet DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sophie JOUAN statuant en qualité de juge des loyers commerciaux

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé, de Madame Amélie DEGEORGES, faisant fonction de Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, informé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 18 Novembre 2025 prorogé au 21 novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 juin 2015, la SCI TERTIAIRE MIXTE a donné à bail commercial à la SA LA POSTE des locaux sis dans un ensemble immobilier sis square Paul Vidal à CHAMBÉRY pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014, et ce moyennant un loyer annuel de 25 799,20 euros HT et HC (bail commercial DAST).

Un avenant a été signé le 9 mai 2016 relativement aux conditions de résiliation du bail.

Par exploits du 27 juin 2022, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL, venant aux droits de la SCI TERTIAIRE MIXTE suite à l’acquisition des locaux par la SA FINAMUR par acte notarié du 12 mai 2017 et contrat de crédit-bail consenti par acte du même jour à la SCI SQUARE VIDAL, ont fait signifier à la SA LA POSTE un congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel de 40 365 euros HT et HC.

Par lettres recommandées avec accusé réception du 29 août 2022, la SA LA POSTE a accepté le renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer du bail renouvelé sollicitant qu’il soit fixé à sa valeur actuelle majorée de l’indexation légalement applicable.

Par acte sous seing privé du 25 juin 2015, la SCI TERTIAIRE a donné à bail commercial à la SA LA POSTE des locaux situés dans ce même immeuble pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014, et ce moyennant un loyer annuel de 73 931 euros HT et HC (bail commercial DR [U]).

Par exploits du 27 juin 2022, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL ont fait signifier à la SA LA POSTE un congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel de 125 820 euros HT et HC.

Par lettres recommandées avec accusé réception du 29 août 2022, la SA LA POSTE a accepté le renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer du bail renouvelé sollicitant qu’il soit fixé à sa valeur actuelle majorée de l’indexation légalement applicable.

Par acte sous seing privé du 25 juin 2015, la SCI TERTIAIRE a donné à bail commercial à la SA LA POSTE d’autres locaux situés dans l’immeuble pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014, et ce moyennant un loyer annuel de 5 840 euros HT et HC (bail commercial DSCC - Cabinet Médical).

Par exploits du 27 juin 2022, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL ont fait signifier à la SA LA POSTE un congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel de 9 180 euros HT et HC.

Par lettres recommandées avec accusé réception du 29 août 2022, la SA LA POSTE a accepté le renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer du bail renouvelé sollicitant qu’il soit fixé à sa valeur actuelle majorée de l’indexation légalement applicable.

Par acte sous seing privé du 25 juin 2015, la SCI TERTIAIRE a donné à bail commercial à la SA LA POSTE des locaux également situés dans l’immeuble une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014, et ce moyennant un loyer annuel de 78 651,35 euros HT et HC (bail commercial Bureau de Poste).

Par avenant du 28 juillet 2016 prenant effet rétroactivement au 1er janvier 2016, les parties ont modifié la désignation des locaux.

Par exploits du 27 juin 2022, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL ont fait signifier à la SA LA POSTE un congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel de 100 548 euros HT et HC.

Par lettres recommandées avec accusé réception du 29 août 2022, la SA LA POSTE a accepté le renouvellement du bail mais s’est opposée au montant du loyer du bail renouvelé sollicitant qu’il soit fixé à sa valeur actuelle majorée de l’indexation légalement applicable.

Par exploit du 20 décembre 2024, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL ont fait notifier à la SA LA POSTE un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer des baux renouvelés à la somme annuelle de 50 433 euros HT et HC s’agissant des locaux concernés par le bail DAST, à la somme annuelle de 140 345 euros HT et HC s’agissant des locaux concernés par le bail DR [U], à la somme annuelle de 11 525 euros HT et HC s’agissant des locaux concernés par le bail DSCC Cabinet Médical et de 122 038 euros HT et HC s’agissant des locaux concernés par le bail Bureau de Poste

Puis, par exploit en date des 12 mars 2025 et 20 mars 2025, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL a fait assigner la SA LA POSTE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer des quatre baux renouvelés à compter du 1er janvier 2023.

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Aux termes de leur dernier mémoire, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL sollicitent: A titre principal : ° S’agissant du bail Bureau de Poste : - la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 122 038 euros HT en principal outre charges et taxes, - la condamnation de la SA LA POSTE aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances trimestrielles, et ce à compter du 1er janvier 2023, outre capitalisation des intérêts, ° S’agissant du bail DAST: - la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 50 433 euros HT en principal outre charges et taxes, - la condamnation de la SA LA POSTE aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances trimestrielles, et ce à compter du 1er janvier 2023, outre capitalisation des intérêts, ° S’agissant du bail DSCC : - la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 11 525 euros HT en principal outre charges et taxes, - la condamnation de la SA LA POSTE aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances trimestrielles, et ce à compter du 1er janvier 2023, outre capitalisation des intérêts, ° S’agissant du bail DR [U] : - la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 50 433 euros HT en principal outre charges et taxes, - la condamnation de la SA LA POSTE aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation à compter de chacune des échéances trimestrielles, et ce à compter du 1er janvier 2023, outre capitalisation des intérêts, A titre subsidiaire : - la réalisation d’une expertise judiciaire et ce à leurs frais avancés, les dépens étant ainsi réservés.

Au soutien de leurs prétentions, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL font valoir que les loyers des quatre baux renouvelés doivent être fixés à la valeur locative des locaux dès lors que s’agissant des locaux donnés à bail dans le cadre des baux DR [U], DSCC et DAST, il s’agit de locaux à usage exclusif de bureaux qui présentent par suite un caractère monovalent et que s’agissant des locaux donnés à bail dans le cadre du bail Bureau de la Poste, les facteurs locaux de commercialité ont favorablement évolué au cours du bail expiré du fait des importants travaux de rénovation de la gare et d’aménagement du parvis et de la mise en service du pôle multimodal de la gare SNCF, de la mise en place des stationnement payant sur le parking d’une capacité de 136 places et de la meilleure rotation ainsi induite ainsi que de l’émergence de nouvelles constructions dans le cadre des secteurs situés a proximité, cette évolution ayant nécessairement eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la SA LA POSTE.

Elles exposent qu’en tout état de cause, les baux, initialement conclus entre la SCI TERTIAIRE MIXTE, représentée par la société LA POSTE IMMO qui gérait le patrimoine immobilier du groupe LA POSTE et la SA LA POSTE, ne comportent aucune clause exorbitante au détriment de la SA LA POSTE et qu’au contraire certaines des clauses sont de nature à justifier une majoration de la valeur locative des locaux.

Elles font valoir que les surfaces utiles retenues pour les locaux correspondant aux baux DAST, DR [U] et DSCC sont conformes aux plans de géomètre annexés aux baux et doivent inclure les surfaces communes dès lors que l’intégralité de l’immeuble est occupé par la SA LA POSTE, que les références produites attestent de la pertinence de la valeur de 130 euros par m² retenue, que le loyer des locaux d’une partie de volume 5 donnés à la société EFFIA STATIONNEMENT CHAMBÉRY représente un prix au m² de 220 euros et que pour les prix couramment pratiqués pour les stationnements extérieurs sont de 600 euros voire de 800 euros en cas d’abri sous auvent et ceux pratiqués pour les garages de 960 euros.

Elles indiquent pour les locaux correspondant au bail Bureau de la Poste que pour la partie “bureau de poste” doivent être retenues une surface de 248,50 m² et une valeur au m² de 150 euros, pour la partie “espace colis-courriers-liquidités”, une surface de 189,90 m² et une valeur au m² de 130 euros, pour la partie “bureau et DAB”, une surface de 216,80 m² et une valeur au m² de 130 euros, pour “la partie agence gestion patrimoine” une surface de 126,50 m² et une valeur au m² de 150 euros, pour la partie “archives sous-sol” une surface de 203,40 m² et une valeur au m² de 25 euros, outre une valeur totale de 1 800 euros pour les trois places de stationnement en extérieur et de 960 euros pour le garage et que compte tenu de l’activité de bureau exercée dans ces locaux il n’y a pas lieu à pondération des surfaces.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse, la SA LA POSTE sollicite, au visa des articles R 145-11 et L 145-33 et L 145-34 du code de commerce : A titre principal : - fixer le montant du loyer des baux renouvelés à leur valeur locative et subsidiairement pour le bail Bureau de Poste au montant du loyer plafonné, - fixer par suite le montant du loyer des baux renouvelés à compter du 1er janvier 2023 : ° à la somme annuelle de 29 264,15 euros HT et HC s’agissant du bail DAST, ° à la somme annuelle de 99 967,80 euros HT et HC s’agissant du bail DR [U], ° à la somme annuelle de 5 697,45 euros HT et HC s’agissant du bail DSCC - Cabinet médical, ° à la somme annuelle de 52 880 euros HT et HC et subsidiairement 91 431,29 euros HT et HC s’agissant du bail Bureau de Poste, - juger que les loyers trop payés porteront intérêts au taux légal de plein droit à la date d’effet des nouveaux loyers, - débouter la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL de l’ensemble de leurs demandes, A titre subsidiaire : - ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL - fixer le loyer provisionnel du 1er janvier 2023 jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer : ° à la somme annuelle de 29 264,15 euros HT et HC s’agissant du bail DAST, ° à la somme annuelle de 99 967,80 euros HT et HC s’agissant du bail DR [U], ° à la somme annuelle de 5 697,45 euros HT et HC s’agissant du bail DSCC - Cabinet médical, ° à la somme annuelle de 52 880 euros HT et HC et subsidiairement 91 431,29 euros HT et HC s’agissant du bail Bureau de Poste, En toute hypothèse : - ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, - condamner la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA LA POSTE fait valoir que les locaux correspondant aux baux DAST, DR [U] et DSCC sont en effet à usage exclusif de bureaux, que le loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative des locaux laquelle doit être déterminée selon les modalités applicables au bureau tertiaire, que les surfaces n’ont pas vocation à être pondérées et la valeur doit être appréciée uniquement en utilisant des bureaux comme référence.

Elle expose pour les locaux correspondant au bail Bureau de la Poste que la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL ne rapportent ni la preuve de la réalité de l’évolution des facteurs de commercialité évoquée ni de celle de leur incidence favorable sur l’activité qu’elle exerce, de sorte qu’elles ne peuvent prétendre à un déplafonnement du loyer et que dès lors, le montant du loyer du bail renouvelé pour ces locaux ne peut excéder le montant du loyer plafonné qui s’élève à 91 431,29 euros.

Elle ajoute que pour les locaux correspondant aux baux DAST, DR [U] et DSCC, ne doivent être retenues que les surfaces utiles des locaux à l’exclusion des parties communes qu’elle n’est d’ailleurs pas la seule à utiliser et qu’au vu des plans qu’elle communique doivent être retenues une surface de 292,57 m² pour le bail DAST, une surface de 985,24 m² pour le bail DR [U] et une surface de 54,71 m² pour le bail DSCC, et ce sans pondération en effet des surfaces, et que pour les locaux correspondant au bail Bureau de la Poste, le bail ne comporte pas de garage, que certaines des surfaces prises en compte sont erronées et de plus aucune pondération n’est appliquée alors même que de la marchandise est manipulée dans ces locaux qui ne sont pas usage exclusif de bureau et que doit en réalité être retenue une surface utile pondérée de 467 m².

Elle fait valoir que le prix au m² sollicité pour les locaux à usage exclusif de bureau correspondant aux baux DAST, DR [U] et DSCC n’est pas justifié en ce que le tableau produit au titre des éléments de comparaison et prix pratiqués est trop imprécis quant aux dates des baux et à la localisation des locaux qui pour certains sont mieux situés ou bénéficient d’une meilleur standing pour être suffisamment probant, que le prix de 130 m² correspond à des bureaux récents ce qui n’est pas le cas des présents locaux, que les éléments de comparaison qu’elle produit font en apparaître un prix au m² bien moindre de 89 euros par m² pour des bureaux en centre-ville et de 124 euros m² pour d’autres bureaux en centre-ville en ce compris neuf places de stationnement et que doit ainsi en réalité être retenu un prix au m² de 95 euros. Elle ajoute que les prix au m² retenus par la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL pour les locaux correspondant au bail Bureau de la Poste ne sont pas davantage justifiés, que de plus il convient pour ces locaux de pondérer la surface des locaux et non d’appliquer des valeurs différenciées selon les espaces et leur utilisation, et que doit être retenue une valeur unique de 130 euros par m². Elle indique enfin que les prix retenus par les places de stationnement et de garage ne sont pas davantage pas justifiés, que les éléments qu’elle produit font apparaître un annuel prix de 560 euros pour une place de stationnement en extérieur et de 744 euros pour un parking fermé et qu’il convient ainsi de retenir un prix annuel unitaire de 550 euros pour les places de stationnement en extérieur et un prix unitaire de 750 euros pour les places de stationnement en intérieur.

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L’affaire, initialement appelée à l’audience du 15 avril 2025, a été renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’issue de l’audience du 16 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe et prorogé au 21 novembre 2025.

MOTIVATION :

En préambule: il convient de souligner que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement des quatre baux commerciaux à compter du 1er janvier 2023 étant rappelé qu’en tout état de cause le juge des loyers commerciaux n’a pas compétence pour se connaître des contestations portant sur le renouvellement du bail ni sur la date de renouvellement.

Sur la demande principale de fixation du loyer des baux renouvelés :

En application de l’article L 145-33 alinéa 1 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord des parties, une exception à ce principe est prévue par l’article L 145-34 du code de commerce en application duquel, si la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l'effet d'une tacite reconduction, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins que ne soit survenue pendant la durée du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ou que la valeur locative soit inférieure au loyer actualisé.

Lorsque la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l'effet d'une tacite reconduction, le montant du loyer du bail renouvelé peut être fixé à un montant inférieur à celui issu de l'application de l'indice légal sous réserve toutefois que le preneur rapporte la preuve de sa correspondance à la valeur locative réelle à la date du renouvellement. Le preneur n’est en revanche pas tenu de rapporter la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce.

En revanche le montant du loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à un montant supérieur à celui issu de l'application de l'indice légal que sous réserve que le bailleur démontre préalablement une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce au cours du bail expiré mais également l’incidence favorable de cette modification sur l’activité exercée par le preneur.

Par ailleurs, les locaux monovalents, à savoir les locaux construits en vue d'une seule utilisation, ne sont pas soumis aux dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, et conformément aux dispositions des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, le montant du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être fixé, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

En l’espèce, il est constant que la durée contractuelle des quatre baux n’est pas supérieure à neuf ans et que leur durée n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction.

La SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL d’une part et la SA LA POSTE d’autre s’accordent sur le fait que les locaux correspondant aux baux DAST, DR [U] et DSCC sont à usage exclusif de bureau et que par suite, non seulement le montant du loyer de ces trois baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative des locaux correspondants pour échapper aux dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, mais aussi que la valeur locative doit être déterminée conformément aux dispositions de l’article L 145-36 et R 145-11 du code commerce, à savoir “par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”.

De même, elles s’accordent sur le fait que les locaux correspondant au bail Bureau de la Poste ne sont quant à eux pas à usage exclusif de bureaux et que par suite le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé en application des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce et ne peut dès lors correspondre à la valeur locative que sous réserve soit que le bailleur rapporte au préalable la preuve de la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce au cours du bail expiré mais aussi celle de l’incidence favorable de cette modification sur l’activité exercée par le preneur soit que le preneur rapporte la preuve que la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer plafonné, la valeur locative étant déterminée conformément aux dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce.

° En ce qui concerne les locaux correspondant aux baux DAST, DR [U] et DSCC à usage exclusif de bureau :

Si les parties s’accordent sur le fait que doivent être prises en compte les surfaces des locaux sans pondération, il résulte de leurs mémoires respectifs qu’elles sont en désaccord sur ces surfaces, chacune des parties produisant des plans pour justifier des surfaces retenues. Or, outre le fait qu’aucun des plans n’a été établi contradictoirement, la lecture de ces derniers ne permet pas de se prononcer utilement sur la surface exacte des différents locaux. Et le seul fait que les plans produits par les parties demanderesses correspondent aux plans de géomètre annexés aux baux ne saurait suffire à leur conférer une valeur probante supérieure et suffisante. De plus les parties sont en désaccord sur la prise en compte des parties communes. Or les éléments versés par les parties ne permettent pas de se prononcer sur le bien-fondé de leur éventuelle prise en compte faute d’éléments sur l’utilisation qui pourrait en être faite par la SA POSTE et notamment sur leur utilisation exclusive par cette dernière alors même qu’il ressort des éléments produits par les parties demanderesses que l’immeuble comprend des locaux donnés à bail à un autre preneur que la SA LA POSTE.

De même, doit être relevé qu’à l’exception du bail conclu avec la SASU EFFIA STATIONNEMENT CHAMBÉRY, la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL ne produisent aucune pièce pour justifier d’un prix au m² à hauteur de 130 euros. Les pièces produites par la SA LA POSTE, qui consistent en des annonces de location de bureau, ne peuvent quant à elles en aucun cas permettre d’apprécier les prix réellement pratiqués pour de tels locaux. Au demeurant, les éléments produits ou mentionnés par les parties dans leurs mémoires ne sont pas suffisamment précis pour permettre de s’assurer que les éléments de référence produits répondent aux exigences de l’article R 145-11 du code de commerce ou pour permettre d’apporter le cas échéant les correctifs qui s’imposent.

° En ce qui concerne les locaux correspondant au bail Bureau de la Poste

Si la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL font état d’une évolution favorable des locaux de commercialité au cours du bail expiré, elles ne produisent toutefois aucun élément justifiant des travaux, aménagements et constructions et elles ne justifient pas plus qu’elles ne précisent d’ailleurs l’incidence favorable qui en serait résulter sur l’activité de la SA LA POSTE. Une telle incidence mérite en effet à tout le moins d’être vérifiée et étayée au vu des éléments mis en avant par les parties demanderesses pour justifier de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité dès lors que ces derniers n’apparaissent pas nécessairement, eu égard à leur nature, avoir de manière certaine et évidente une incidence favorable sur l’activité exercée par la SA LA POSTE.

Et en tout état de cause, les éléments produits par les parties sont tout aussi insuffisants à déterminer non seulement la surface des locaux concernés mais aussi leur configuration et leur utilisation et par suite de se prononcer utilement sur les coefficients de pondération à appliquer et la surface utile pondérée à retenir comme base de calcul pour la détermination de la valeur locative, étant dores et déjà précisé que, comme précédemment indiqué, la valeur locative des locaux correspondant au bail Bureau de Poste doit s’apprécier en application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce ce qui implique de pouvoir déterminer leur surface utile pondérée et par suite un prix au m² pondéré unique pour l’ensemble des locaux. De même, et comme relevé pour les locaux à usage exclusif de bureau, les éléments mentionnés et/ou produits par les parties pour justifier des prix couramment pratiqués dans le voisinage sont tout aussi imprécis et insuffisants à s’assurer de leur pertinence et permettre par suite de déterminer utilement la valeur locative des présents locaux.

° En ce qui concerne les places de stationnement et garages :

Si les pièces produites, et notamment les baux commerciaux, suffisent pour apprécier le nombre de places et de garages à prendre en compte pour chacun des locaux commerciaux nonobstant le désaccord sur ce point, force est de constater que la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL ne produisent aucune pièce pour justifier des valeurs qu’elles souhaitent voir retenues pour les places de stationnement et garages et que la SA LA POSTE ne produit quant à elle qu’une annonce pour un garage, laquelle ne peut en aucun cas permettre de considérer que le loyer mentionné dans l’annonce correspond au loyer retenu lors de la conclusion du bail et au prix couramment pratiqué pour des garages et encore moins permettre d’apprécier la valeur locative d’une place de stationnement en extérieur.

Dès lors, une mesure d’expertise judiciaire s’impose et sera ainsi ordonnée aux frais avancés de la SA FINAMUR et de la SCI SQUARE VIDAL, parties demanderesses à l’instance ainsi qu’elles le proposent d’ailleurs dans leurs écritures.

Sur les demandes de loyer provisionnel :

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé, le locataire est tenu de continuer de payer les loyers au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel, sauf comptes à faire après fixation définitive.

En l’espèce, les prétentions respectives des parties et les éléments produits ne permettent pas de fixer utilement un loyer provisionnel. Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées de sorte qu’il appartiendra à la SA LA POSTE de continuer à s’acquitter du loyer en cours.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, les dépens seront réservés.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens [...]. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, il sera de même sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement", le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d'office ou à la demande d'une partie, écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision et ce d’autant qu’une expertise judiciaire est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Chambéry, statuant publiquement après débat en audience publique, par jugement avant dire-droit, contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Avant dire droit sur les demandes présentées :

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

COMMET pour y procéder : madame Isabelle SADOUX, cabinet BERTHIER et Associés - 18 rue Lac St André - SAVOIE TECHNOLAC - BP 412 - 73372 LE BOURGET DU LAC CEDEX Tel : 04.79.68.62.62 / 06.77.06.09.84 - Mel : [email protected]

avec pour mission de :

- convoquer les parties et recueillir leurs explications,

- prendre connaissance des documents de la cause,

- décrire et visiter les lieux pour chacun des baux,

- procéder à la mesure de la superficie des locaux pour chacun des baux,

° Pour les locaux à usage exclusif de bureaux correspondant aux baux DAST, DR [U] et DSCC:

- procéder notamment à la mesure de la superficie des parties communes, décrire leur configuration, l’utilisation qui en est le cas échéant faite en précisant s’il s’agit d’une utilisation exclusive par la SA LA POSTE et donner son avis motivé sur leur intégration dans la surface des locaux,

- donner son avis motivé sur la valeur locative de chacun des locaux en application des articles L 135-46 et R 145-11 de commerce à la date de renouvellement du bail (1er janvier 2023),

° Pour les locaux correspondant au bail Bureau de la Poste :

- préciser le montant du loyer en cours au jour du renouvellement du bail (le 1erjanvier 2023),

- indiquer le montant du loyer plafonné en application de l’article L 145-34 du code de commerce,

- indiquer et décrire l’évolution des facteurs locaux de commercialités au cours du bail expiré en donnant le cas échéant son avis motivé sur le caractère notable de la modification,

- le cas échéant indiquer et décrire l’incidence de cette modification sur l’activité exercée par la SA LA POSTE,

- donner son avis sur la surface utile pondérée des locaux en en précisant le calcul

- indiquer :

* les caractéristiques propres du local,

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire,

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail,

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés,

* les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ° l’évolution du secteur

- préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

- donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce à la date de renouvellement du bail (1er janvier 2023),

- donner son avis sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

-plus généralement fournir tous éléments utiles à la solution du litige,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'il pourra entendre toutes personnes, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;

FIXE l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 6 000 euros qui devra être consignée par la SA FINAMUR et la SCI SQUARE VIDAL par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Chambéry (IBAN FR76 1007 1730 0000 0010 0010 486 / BIC TRPUFRP1) en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement avant le 31 janvier 2026 ;

RAPPELLE qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l'expert sera caduque ;

RAPPELLE que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu'il pourra commencer ses opérations dès qu'il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation

DIT que l'expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe avant le 30 juin 2026 en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause et avoir préalablement communiqué aux parties et à leurs conseils ses conclusions, avoir recueilli leurs observations et y avoir répondu ;

DIT que lors de la première réunion l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire ;

DIT que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

DIT qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les délais fixés à l'expert sont impératifs, que leur non respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu'à défaut il pourra être fait application de l'article 235 al2 du code de procédure civile ;

DIT qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il l’adressera au magistrat taxateur ;

DIT que les parties disposeront à réception de ce projet, d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l'ordonnance de taxe ;

DIT qu'à défaut d'observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ;

DÉSIGNE le Président du Tribunal judiciaire de céans comme juge chargé du contrôle de l’expertise ;

REJETTE les demandes de loyer provisionnel formées ;

DIT que la SA LA POSTE sera tenue de continuer à payer le loyer au prix ancien pendant la durée de l’instance ;

SURSOIT à statuer sur les demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou le prononcé de la caducité de celle-ci ;

DIT qu'après le dépôt du rapport d'expertise, le greffe avisera les parties ou leurs avocats de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires après expertise devront être échangés conformément aux dispositions de l'article R. 145-31 du code de commerce ;

RÉSERVE les dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 21 Novembre 2025 par le Tribunal judiciaire de CHAMBERY, la minute étant signée par Madame Sophie JOUAN, Président, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffier.

Le Greffier, Le Président,