Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00753 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MM4P

AFFAIRE : SAIEM [Localité 1] HABITAT C/ [B]

Le : 20 Novembre 2025

Copie exécutoire à : la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie certifiée conforme à : Madame [K] [B] divorcée [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 20 NOVEMBRE 2025

Par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAIEM [Localité 1] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [K] [B] divorcée [S] née le 16 Février 1989 à [Localité 1] (ISERE) demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 20 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 4 juillet 2018 consenti par la SAIEM [Localité 1] Habitat, Madame [K] [B] a pris en location un logement situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Par acte d'huissier en date du 4 avril 2025 la SAIEM [Localité 1] Habitat a fait assigner en référé Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir : -constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, -ordonner l'expulsion de Madame [K] [B] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel : la somme de 3138,93 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Madame [K] [B] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l'audience du 16 septembre 2025, la SAIEM [Localité 1] Habitat actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 11 septembre 2025 à la somme de 1041,68 euros. Le bailleur indique qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement au locataire à hauteur de 50 euros par mois.

Bien que régulièrement assigné par acte remis suivant les dispositions de l'article 656 du Code de procédure civile, et convoqué en vertu de l'article 471 du Code de Procédure Civile, le défendeur n'a pas comparu et ne s'est pas présenté à l'enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 4 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 4 avril 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 23 décembre 2024 pour la somme de 1939,23 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 6 décembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 23 février 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 11 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 1 041,68 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [K] [B] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise du règlement du loyer courant par Madame [K] [B] , il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAIEM [Localité 1] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [B], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [K] [B] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à la SAIEM [Localité 1] Habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Madame [K] [B] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 23 décembre 2024.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 100 Euros sera allouée de ce chef à la SAIEM [Localité 1] Habitat. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 23 février 2024,

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 23 février 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [K] [B] à payer à la SAIEM [Localité 1] Habitat, la somme de 1 041,68 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 11 septembre 2025 (mois d’août 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Madame [K] [B] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 30 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS la SAIEM [Localité 1] Habitat à procéder à l’expulsion de Madame [K] [B] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 1],

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [K] [B] à payer à la SAIEM [Localité 1] Habitat une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Madame [K] [B] à payer à la SAIEM [Localité 1] Habitat la somme de 100 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [K] [B] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 20 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST