Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00667 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DQIL NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : [X] [S] C/ [E] [D] [W] [M], [P] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 21 Octobre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me DENOT le : 21.10.2025

copie certifiée conforme délivrée à : M. [M] - Mme [U] le : 21.10.2025

DEMANDEUR

M. [X] [S] né le 14 Février 1962 à L’ARBRESLE (69210), demeurant 30 impasse de la Garde - 69760 LIMONEST représenté par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substituée par Maître Fabienne MOULIN, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

M. [E] [D] [K] [M], demeurant Résidence le 90 - 36 rue Antonio Meucci - Appt n°G 136 - 38090 VILLEFONTAINE non comparant

Mme [P] [U], demeurant Résidence le 90 - 36 rue Antonio Meucci - Appt n°G 136 - 38090 VILLEFONTAINE non comparante

Qualification : réputé contradictoire, premier ressort

Débats tenus à l'audience du 19 Septembre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Octobre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 30 juin 2022, Monsieur [X] [S] a donné en location à Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] un logement sis Résidence le 90, 36 rue Antonio MEUCCI Apt n°G136 à VILLEFONTAINE(38090).

Par acte de Commissaire de justice en date du 03 février 2025, Monsieur [X] [S] a fait délivrer à Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2749.61 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au 02 janvier 2025.

Par assignations délivrées à Madame [P] [U] et Monsieur [E] [M] respectivement le 08 juillet 2025 et le 29 juillet 2025, Monsieur [X] [S] sollicite que soit constatée, à titre principal que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies, et que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] ; en outre, il sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives, le paiement solidaire par Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] de la somme totale de 7079.32 euros au titre de loyers échus et impayés au jour de l’assignation et paiement de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 19 septembre 2025, en application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

Monsieur [X] [S] représenté par son conseil, précise n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] ; confirme ses demandes et actualise la créance de loyers, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement précisant que les locataires ont quitté les lieux sans avoir restitué les clés. Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] non cités à personne, n’étaient ni présents, ni représentés.

Le rapport de l’enquête sociale prévu par la loi du 31 juillet 1998 n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, faute pour Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U]de s’être présentés aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 octobre 2025 pour qu’un jugement soit rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence des défendeurs n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.

En l’espèce, le commandement délivré par Monsieur [X] [S] à Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] le 03 février 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est établi par les pièces produites notamment le décompte actualisé au 25 octobre 2025 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 03 avril 2025.

Le juge peut, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [X] [S] s’oppose à l’octroi de délais de paiement et il apparaît que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience, que malgré leur départ, ils n’ont pas restitué les clés du logement. 

Il convient en conséquence de ne pas accorder à Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] de délai de paiement, de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [X] [S] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger au délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et charges

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte.

Monsieur [X] [S] sont fondés, en outre, à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] à payer à Monsieur [X] [S], la somme de 9709.12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 octobre 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2749.61 euros à compter du 03 février 2025 et à compter de la présente jugement sur le surplus.

Sur la condamnation solidaire

En application des articles 1310 et suivants du Code civil et selon les termes du contrat de location, il appert que de Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] sont cosignataires du bail contenant une clause de solidarité.

En conséquence, il convient d’ordonner leur condamnation solidaire.

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera accordé à Monsieur [X] [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de l’jugement sera de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement entre Monsieur [X] [S] et Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] à la date du 03 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] à payer à Monsieur [X] [S] la somme totale de somme de 9709.12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 octobre 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2749.61 euros à compter du 03 février 2025 et à compter de la présente jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] à payer à Monsieur [X] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [P] [U] aux dépens ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection