Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00551 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFXE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [N] [M] [G] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société d'Equipement du Département de la Réunion (SEDRE) a donné à bail à Madame [F] [N] [M] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 12 mars 2024, moyennant un loyer mensuel de 554,26 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 4 mars 2025, pour la somme en principal de 1.668,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la SEDRE a fait assigner Madame [F] [N] [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [N] [M] [G] ; - l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [F] [N] [M] [G] ; - la condamnation de Madame [F] [N] [M] [G] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.523,73 euros, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SEDRE, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.259,22 euros.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 30 juin 2025 à l'étude, Madame [F] [N] [M] [G] ne s'est ni présentée à l'audience, ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Madame [F] [N] [M] [G] étant non comparante lors de l'audience du 6 octobre 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 2 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SEDRE justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) la situation d'impayés de loyers de Madame [F] [N] [M] [G] par un courrier du 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le contrat de bail conclu le 12 mars 2024 contient une clause résolutoire dans son article deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [F] [N] [M] [G] le 4 mars 2025, pour la somme en principal de 1.668,34 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 mai 2025, et ce, conformément aux stipulations contractuelles qui sont plus favorables au locataire que la loi.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEDRE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [F] [N] [M] [G] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 4 mai 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEDRE produit un décompte démontrant que Madame [F] [N] [M] [G] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.259,22 euros à la date du 06 octobre 2025. Madame [F] [N] [M] [G], non comparante à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SEDRE la somme de 4.259,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 06 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il appert à la lecture du décompte produit que le dernier paiement effectué par la locataire date du 9 septembre 2024.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Madame [F] [N] [M] [G] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [F] [N] [M] [G] sera également condamnée à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 567,13 euros révisable, à compter du 1er juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [N] [M] [G], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l'équité et des situations financières respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [F] [N] [M] [G] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SEDRE sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2024 entre la SEDRE et Madame [F] [N] [M] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 4 mai 2025.

CONDAMNE Madame [F] [N] [M] [G] à verser à la SEDRE la somme de 4.259,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 06 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [F] [N] [M] [G].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [F] [N] [M] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEDRE à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [N] [M] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [F] [N] [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Madame [F] [N] [M] [G] à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 567,13 euros révisable, à compter du 1er juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SEDRE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [F] [N] [M] [G] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE