Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01524 N° Portalis DBX4-W-B7J-UDBG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[A] [K]

C/

[J] [N]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [A] [K] demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [N] demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Ophélie DORMIERES de la SELEURL OPHÉLIE DORMIÈRES AVOCATE, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-010565 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 06 juin 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 13 et 20 août 2021, sous signature électronique, à effet du 20 août 2021, Madame [A] [K] a donné à bail à Monsieur [J] [N], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 1], assorti d’un parking n°34 et lot n°1092, pour un loyer de 568 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 52 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [A] [K] a fait signifier le 27 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 avril 2025, Madame [A] [K] a fait assigner Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 4 juillet 2025 en lui demandant de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 13 août 2021, - constater la résiliation du bail conclu et ordonner, son expulsion, ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique, - le condamner à lui verser une provision d’un montant de 2.376,05 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire au jour de l’audience, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants, - fixer l’indemnité d’occupation due jusquà son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux, - le condamner à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du code de commence en cas de recours à l’exécution forcée.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 4 juillet 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Madame [A] [K], représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans son assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.538,80 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et conclut au rejet des demandes de la partie adverse.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [A] [K].

Monsieur [J] [N], représenté par son conseil, selon ces dernières conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : - constater qu’il a repris le paiement des loyers depuis le mois de mai 2025, - l’autoriser à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courantes en 36 mensualités, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, - dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, A titre subsidiaire, - lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux objet du litige, En tout état de cause, - juger n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile - juger que chacun conservera la charge de ses dépens. Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [J] [N], et à la note d’audience, pour l'exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

Madame [A] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 25 mars 2025, mais pas dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, celle-ci ayant été signifiée le 17 avril 2025. Néanmoins, Madame [A] [K] étant un particulier, cette démarche a été effectuée de façon volontaire et n’était donc pas obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de sorte que le non-respect de ce délai n’entraine pas l’irrecevabilité de la demande.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.342,92 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 mars 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Madame [A] [K] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [J] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.538,80 euros à la date du 11 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (124,65€ le 01/03/2025), qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l'arriéré locatif à la somme de 2.414,15 €.

Monsieur [J] [N] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.414,15 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur [J] [N] a repris le paiement d’un loyer courant puisque ce dernier a versé les 1er et 04 juillet 2025, les sommes de 500 euros et 193,50 euros, soit 693,50 euros, pour un montant de loyer – charges comprises mais solde de charges au 31/12/24 – de 675,91 euros. Le loyer courant du mois de juin a également été réglé en totalité. Monsieur [J] [N] justifie percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi (ARE) à hauteur de 1.212,60 euros par mois, selon l’attestation France travail du 18 mars 2025 pour une durée de 548 jours à compter du 19 mars 2025, ainsi qu’une aide au logement selon l’attestation de la CAF du 10 juillet 2025, ainsi qu’il supporte, en sus des charges courantes, une contribution à l’entretien et à l’éducation de ses deux enfants à hauteur de 360 euros par mois. Néanmoins, Monsieur [J] [N], qui indique avoir terminé une formation lui permettant de trouver rapidement un emploi dans le secteur de la maintenance aéronautique, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [J] [N] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 675,91 euros.

La demande principale formée par Monsieur [J] [N] de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ayant été accordée, il ne sera pas statué sur les demandes subsidiaires, devenues sans objet.

- Sur la demande d’inventaire et de stockage des meubles :

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de Madame [A] [K] sera rejetée de ce chef.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire et au surplus hors délai, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [A] [K] sera cependant déboutée de sa demande au titre des dépens concernant l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Monsieur [J] [N] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 27 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 13 et 20 août 2021 et liant Madame [A] [K] à Monsieur [J] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 1] et le parking lot 1092 et n°34 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à payer à Madame [A] [K] à titre provisionnel la somme de 2.414,15 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 11 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [J] [N] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 70 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Monsieur [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [A] [K] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Monsieur [J] [N] sera tenu de payer à Madame [A] [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 août 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 675,91 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles et objets mobiliers ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande de Madame [A] [K] au titre des dépens concernant l’article A444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [N] à payer à Madame [A] [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE