Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/09904 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DOY

Minute : 25/00315

SDC [Adresse 2] Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [Q] [A] épouse [S] Représentant : Me Sandrine PRUDON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 94 Monsieur [H] [S] Représentant : Me Sandrine PRUDON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 94

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3], agissant poursuites et diligences se son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 2] ILE DE FRANCE, SAS [Adresse 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012024002390 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Q] [A] épouse [S], demeurant [Adresse 5] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024013347 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Me Sandrine PRUDON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 5] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000508 du 13/01/2005 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Me Sandrine PRUDON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] sont propriétaires de lots n°41, 329 et 617 au sein d'un immeuble dépendant de la [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], a fait assigner Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer : 6402,79 euros au titre aux charges de copropriété impayées du 12 janvier 2023 au 15 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; 351,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; 1500,00 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Appelée à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 juin 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance au titre des arriérés des charges arrêtés au 2e trimestre 2025 inclus, à la somme de 8344,55 euros. Il s’oppose à la demande de délai de paiement.

Il expose que Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que les défendeurs ont fait l’objet d’une condamnation antérieure prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 8 février 2024. Il précise encore qu’une saisie-attribution a été mise en œuvre contre les défendeurs. Il souligne qu’un chèque de 500,00 euros n’a pas pu être mis à l’encaissement pour défaut de références sur le chèque, mais que deux autres chèques d’un même montant ont bien été encaissés.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien-fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1200,00 euros.

Par conclusions écrites soutenues oralement à l’audience, Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S], représentés, demandent au tribunal de : fixer à 7,589,70 euros le montant des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées au 6 juin 2025 ; les autoriser à régler leur dette par échéances mensuelles de 200,00 euros, jusqu’à parfait jugement ; débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de ses demandes ;

Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] reconnaissent ne pas avoir réglé l’intégralité des causes du jugement du 8 février 2024. Ils précisent néanmoins avoir repris le paiement régulier des charges et effectuer des versements réguliers de 500, voire 600 euros depuis avril 2025 pour apurer leur dette. Ils contestent le montant de la dette réclamé par le syndicat des copropriétaires et précisent que contrairement à ce que soutient le demandeur, le chèque n°1165134 euros de 500,00 euros a été bien encaissé. Ils ajoutent qu’une somme de 390,44 euros a été saisie lors de la saisie-attribution pratiquée le 11 décembre 2024 de sorte que le montant total versé est de 890,44 euros (500 euros + 390,44 euros). Ils demandent que cette somme soit déduite de la dette réclamée par le syndicat des copropriétaires, de sorte que le solde des charges dont ils restent redevables au 6 juin 2025 n’est plus que de 7.589,70 euros. Ils contestent par ailleurs le montant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires. Enfin, ils précisent que Monsieur [S] perçoit un salaire mensuel de 1.755,70 euros, que Madame [S] est sans emploi, et que le couple a deux enfants majeurs qui poursuivent des études. Ils offrent de régler 200,00 euros par mois pour apurer leur dette. L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 26 juin 2025, Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] ont transmis au tribunal les justificatifs d’encaissement de trois chèques d’un montant unitaire de 500,00 euros.

Le syndicat des copropriétaires a fait parvenir au tribunal ses observations, le 2 juillet 2025, précisant le numéro du chèque d’un montant de 500 euros qu’elle n’a pu encaisser en raison de l’absence de référence.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 27 juin 2023, 13 juin 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot. Le montant dû par Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] au titre des charges de copropriété est discuté par ces derniers sur deux points : l’encaissement par le syndicat des copropriétaires d’un chèque n°1165134 d’un montant de 500 euros et le prélèvement d’une somme de 390,44 euros dans le cadre d’une saisie attribution diligentée par le syndicat des copropriétaires. Il ressort des pièces produites par les défendeurs que le chèque n°1165134 d’un montant de 500 euros a été prélevé sur le compte des copropriétaires le 2 juillet 2024, celui-ci apparaissant dans la colonne débit du relevé de compte de la banque BNP Paribas de Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S], arrêté au 22 juillet 2024. Il ressort toutefois des pièces produites par le demandeur qu’un chèque n°5138587 d’un montant de 500 euros, établi par Madame [Q] [A] épouse [S] à l’ordre de « Immo de France », syndic de copropriété, le 10 mai 2021 n’a pu être encaissé (chèque ayant été semble-t-il égaré par la banque de l’émettrice du chèque), ce dont Madame [Q] [A] épouse [S] a été informée par mail du 12 octobre 2023 et invitée à fournir la justification du débit bancaire de ce chèque avant le 20 octobre 2023. Madame [Q] [A] épouse [S] n’a pas justifié auprès du syndic ni dans le cadre de la présente procédure de l’encaissement de ce chèque par le syndicat des copropriétaires. Dès lors, c’est à bon droit que le chèque n°5138587 d’un montant de 500 euros a été annulé et il n’y a pas lieu de déduire cette somme du décompte des charges dues par les défendeurs. Concernant la saisie attribution effectuée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 8 février 2024, il ressort des pièces produites par les défendeurs que la saisie a été fructueuse à hauteur de 390,44 euros, étant précisé que les pièces de saisie attribution non fructueuse produites par le syndicat des copropriétaires concernent une autre personne portant le même patronyme que Monsieur [H] [S] mais avec un prénom différent « [Y] ». Il convient donc d’imputer la somme de 390,44 euros sur le solde des causes du jugement du 8 février 2024, soit 135,59 euros. Le solde créditeur de 254,85 euros (390,44 -135,56) sera déduit des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre de la nouvelle dette. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Immo de France [Localité 2] Ile de France, la somme de 8089,70 euros (8344,55 – 254,85), au titre d’arriéré des charges de copropriété, échéance du 2e trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6402,79 euros et à compter du jugement sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 351,6 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Toutefois, il convient de déduire les « frais d’assignation » et la somme de 34,88 euros au titre des « frais d’exécution » dès lors qu’ils ne relèvent pas de frais nécessaires de recouvrement, mais de frais irrépétibles.

Il convient dès lors de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort des débats que Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon un jugement du 8 février 2024 et que, postérieurement à ce jugement, les défendeurs ne règlent toujours pas régulièrement leurs charges de copropriétés afférentes à leurs lots. Le comportement des copropriétaires entraîne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] demandent des délais paiement et offrent de régler un montant minimum de 200,00 euros par mois pour apurer leur dette. Il ressort du dossier que les défendeurs ont fait preuve de bonne foi dans l’exécution de causes du jugement du 8 février 2024. Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient d'accorder à Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] des délais selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Immo de France [Localité 2] Ile de France, la somme de 8089,70 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété, échéance du 2e trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6402,79 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Immo de France [Localité 2] Ile de France, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] à s’acquitter de leur dette de 8089,70 euros en 24 fois, en procédant à 10 versements de 250 euros chacun, puis 10 versements de 350 euros chacun, puis 3 versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [Q] [A] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS Immo de France [Localité 2] Ile de France, la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT