Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03520 - N° Portalis DB3S-W-B7J-24NF

Minute : 25/01214

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT, Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de la SCP LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [H] [S] [W]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Novembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en son établissement secondaire sis [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de la SCP LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [S] [W], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2020, la SA d'HLM BATIGERE en Ile de France, qui a modifié sa dénomination sociale pour devenir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, par décision d’assemblée générale du 31 juillet 2023, a donné à bail à Monsieur [H] [S] [W] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actualisé de 588,56 euros, et 313,18 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [H] [S] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2631,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 29 juillet 2024 la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er octobre 2024 ,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [H] [S] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [H] [S] [W] au paiement des sommes suivantes :3649,29 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant les frais d’établissement du commandement de payer du 31 juillet 2024,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 décembre 2024.

À l'audience du 8 septembre 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8736,19 euros arrêtée au 3 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [S] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 31 juillet 2024 de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à tout délai en soulignant que les revenus de Monsieur [H] [S] [W] ne lui permettent pas de régler la dette et de payer le loyer courant. Elle souligne l’absence de tout règlement depuis le 09 avril 2024, tous les règlements postérieurs effectués par le locataire ayant été rejetés.

Monsieur [H] [S] [W], comparaît et ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement et subsidiairement un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il explique la dette en raison de la perte de son emploi et du départ de son épouse. Il déclare que cette dernière est revenue au domicile familial, qu’elle effectue des vacations et qu’il est en recherche active d’emploi et perçoit des allocations chômage d’environ 934 euros par mois. Il précise qu’il a réglé le dernier loyer courant. Il ajoute qu’il a trois enfants âgés de 3 ans, 4 ans et 6 ans. Il souligne qu’il bénéficie d’un accompagnement social et propose de régler 1100 euros par mois pour le loyer, les charges et le remboursement échelonné de la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il ressort des éléments recueillis par l’assistante sociale que Monsieur [H] [S] [W] et sa famille ont pour volonté de se maintenir dans le logement, que le couple a sollicité un plan d’apurement auprès du bailleur pour apurer la dette locative, et est en attente d’une réponse du bailleur. Il ressort encore du diagnostic social et financier que les trois enfants du couple sont scolarisés sur la commune d’où l’importance pour la famille de se maintenir dans le logement afin ne pas perturber la scolarité des enfants. Enfin, il est envisagé prochaienement une régularisation des APL.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a communiqué un décompte actualisé de la créance au 25 septembre 2025, faisant apparaître un règlement de 925 euros le 05 septembre 2025, portant la créance à une somme de 7952,68 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM BATIGERE HABITAT le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 septembre 2025 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 141,49 euros imputée pour des frais de commissaire de justice.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [S] [W] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 7811,19 euros, au titre des sommes dues au 25 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 2 décembre 2020 et tacitement reconduit le 2 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 31 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte vise toutefois le délai de deux mois, prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 décembre 2020 à compter du 12 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [H] [S] [W], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et de celle de son épouse, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [H] [S] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [H] [S] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [S] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, le bail se trouvant résilié depuis le 12 septembre 2024, Monsieur [H] [S] [W] sera occupant sans droit ni titre depuis cette date et redevable d’une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [S] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 décembre 2020 entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT d'une part, et Monsieur [H] [S] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [H] [S] [W] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 7811,19 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 25 septembre 2025 échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [H] [S] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [H] [S] [W] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [S] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [H] [S] [W] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 septembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [H] [S] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 juillet 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

DIT n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE