Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 25/1143

JUGEMENT DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/02112

Décision contradictoire et en premier ressort

[N] [X]

ET :

[O] [A]

Débats à l'audience du 09 Octobre 2025

Le

Copie executoire et copie à : Me CALLANDREAU-DUFRESSE

Copie à : Me PLESSIS Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [N] [X] née le 11 Mai 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Elisabeth CALLANDREAU-DUFRESSE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant, substituée à l’audience par Me CHARRON avocat au barreau de TOURS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N37261-2025-425 du 27/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOURS)

D'une Part ;

ET :

Madame [V] épouse [A] [O], née le 05 Novembre 1964 à PARIS, demeurant [Adresse 3], représentée par Me PLESSIS Antoine de la AARPI OMNIA LEGIS, Avocats au barreau de TOURS

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mai 2018 pour une prise d’effet au 31 juillet 2018, Madame [N] [X] a pris à bail auprès de Madame [O] [A] un logement meublé situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel sans clause de révision d’un montant de 600 €. Le précédent locataire n’ayant pas quitté les lieux, par contrat de location meublée en date du 1er avril 2019, conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par périodes d’un an par tacite reconduction, il est mis à disposition de madame [N] [X] ce même logement dans le cadre d’un usage mixte habitation et professionnel, moyennant une réduction du loyer mensuel de 191 € pendant 36 mois en contrepartie de travaux à réaliser, le loyer restant fixé à 600 €.

Suivant courrier en date du 27 décembre 2024 adressé en recommandé avec accusé de réception, Madame [O] [A], au motif de loyers non réglés, a donné congé à sa locataire pour un départ du logement à l’échéance du contrat de bail soit au 1er avril 2025. Il n’est pas contesté que Madame [N] [X] a été destinataire de ce courrier.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Madame [N] [X] a fait assigner Madame [O] [A] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin de : - être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes, - requalifier le bail d’habitation meublé du 31 juillet 2018 en bail d’habitation nu d’une durée de trois ans renouvelables, - juger que le congé donné par Madame [O] [A] n’est pas valide pour ne pas avoir été donné dans les délais légaux, - prononcer la nullité du congé donné, En conséquence : - dire que le contrat de location du 31 juillet 2018 liant les parties s’est tacitement reconduit le 31 juillet 2024 pour une durée de trois ans, En tout état de cause : - condamner Madame [O] [A] à verser à Madame [N] [X] la somme de 2 500 € au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Ce dossier a été régulièrement appelé à l’audience du 9 octobre 2025 au cours de laquelle les deux parties ont déposé leurs conclusions.

Madame [N] [X], par conclusions déposées à l’audience, demande au Tribunal de :

- constater que le logement loué suivant contrat de bail en date du 2 avril 2019 est un logement nu d’une durée de trois ans renouvelable, En conséquence : - juger que le congé donné par Madame [O] [A] n’est pas valide pour ne pas avoir été donné dans les délais légaux, - prononcer la nullité du congé donné, - juger que le contrat de location du 2 avril 2025 liant les parties s’est tacitement reconduit le 2 avril 2025 pour une durée de trois ans A titre subsidiaire : - constater la régularisation de la dette locative de Madame [N] [X], - déclarer le congé délivré le 30 décembre 2024 infondé, - juger que le contrat de location du 2 avril 2019 liant les parties s’est tacitement reconduit le 2 avril 2025 pour une durée de trois ans, En tout état de cause : - débouter Madame [O] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, - condamner Madame [O] [A] à verser à Madame [N] [X] la somme de 2 500 € au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Par conclusions responsives déposées à l’audience, Madame [O] [A], par son Conseil, demande au Tribunal : - de déclarer prescrite l’action en requalification du contrat de bail conclu le 25 mai 2018 et le 2 avril 2019, - de débouter Madame [N] [X] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens, - de constater la résiliation du bail liant Madame [O] [A] et Madame [N] [X] par suite des effets du congé qui lui a été délivré le 30 décembre 2024, En conséquence : - déclarer sans droit ni titre Madame [N] [X], de même que tous occupants de son chef du logement qu’elle occupe au [Adresse 2], - ordonner son expulsion par toutes voies et moyens de droit ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin recours à la force publique et à un serrurier, - condamner Madame [N] [X] à verser à Madame [O] [A] : - la somme de 6 194,50 € au titre des loyers et charges impayés de février à décembre 2024, - la somme de 3000 € au titre des dommages et intérêts, - la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties, il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la requalification du contrat de location meublée en contrat de location nu

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, “un logement meublé est un logement décent équipé en mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”

Le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 précise les éléments permettant de qualifier un logement meublé.

Madame [N] [X], par la voix de son Conseil, sollicite la requalification de son contrat de bail en contrat de location nue au motif que le contrat de location n’est assorti d’aucun état des lieux ni liste des équipements présents dans le logement et que dès lors, Madame [N] [X] est bien fondée à demander la requalification du contrat de bail signé le 2 avril 2019. en contrat de location nue.

En l’espèce, Madame [N] [X] loue le bien depuis le 2 avril 2019 et a assigné Madame [O] [A] aux fins de requalification du bail le 26 mars 2025 soit bien au-delà du délai de prescription de trois ans, ce délai ayant commencé à courir à la date de signature du contrat de location par les parties. Le premier contrat de bail a été signé à effet du 31 juillet 2018 et le contrat en cours le 2 avril 2019 soit une action engagée 6 ans après la signature du contrat de location meublée.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande de requalification du contrat de location de logement meublé en location nue.

Sur la régularité du congé donné par la bailleresse

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lors qu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En défense, Madame [N] [X] se prévaut d’un délai de préavis de six mois lorsque celui-ci émane du bailleur. Elle mentionne que la bailleresse n’a pas expréssément indiqué le montant des loyers dus par la locataire. Elle sollicite l’annulation du congé pour irrégularité.

En l’espèce, Madame [O] [A] justifie avoir donné congé à sa locataire par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 27 décembre 2024, pour un départ au 1er avril soit un préavis de trois mois. Le motif du congé y est précisé, à savoir le manquement de Madame [N] [X] à son obligation de paiement des loyers. Madame [O] [A] y mentionne les sommes versées pour 2024, par rapprochement au montant du loyer dû.

A titre subsidiaire, Madame [N] [X] demande que le congé soit déclaré infondé au motif que la dette locative a été apurée en totalité par virement du 30 septembre 2025.

Le congé délivré par Madame [O] [A] répond aux exigences légales relatives aux contrats de location meublés applicables au cas présent, tant sur la forme en ayant adressé un courrier en recommandé à sa locataire dans le délai requis que sur le fond en ayant précisé le motif du non renouvellement du bail à son échéance. La régularisation de la dette d’impayés de loyer postérieurement à l’échéance de fin de bail ne saurait donner un caractère infondé au préavis donné aux fins de non renouvellement du contrat de location par la bailleresse. Madame [N] [X] sera déboutée de sa demande tant au titre du caractère irrégulier du congé que du caractère infondé de celui-ci. Madame [N] [X] sera condamnée à quitter les lieux.

Sur l’arriéré locatif

La bailleresse produit le contrat de location signé en date du 2 avril 2019 faisant ressortir un accord entre les parties pour qu’en contrepartie de travaux de remise en état à réaliser, il soit consenti à la locataire une réduction mensuelle du loyer à hauteur de 191 € sur 36 mois.

Madame [O] [A] produit un état de sa dette locative qui s’élève à fin décembre 2024 à la somme de 6 194,50 €. Il ressort de ce décompte qu’un montant total de 405,50 € a été réglé depuis février 2024 au regard d’un loyer appelé de février 2024 à Décembre 2024 de 6 600 €. Le délai de 36 mois a pris fin depuis avril 2022.

Madame [N] [X] a régularisé par versement en date du 30 septembre 2025 sa dette locative pour le montant de 6 194.50 € et produit à cet effet un relevé de virement Nickel. La demande formée au titre de l’arriéré locatif est donc sans objet.

Sur la demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme qui cause dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. Elle occupe le logement situé [Adresse 2] sans droit ni titre depuis l’échéance du contrat de bail, et par effet du congé délivré, soit depuis le 1ER avril 2025. Elle sera condamnée à verser à Madame [O] [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges tels que prévus au contrat de location, soit la somme mensuelle de 600 €, jusqu’à libération définitive et remise des clefs du logement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive Madame [O] [A] ne démontre pas de dommages au delà de ceux réparés par l’indemnité mensuelle d’occupation telle que prévue ci-dessus. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les demandes accessoires Il est rappelé que conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; Madame [N] [X], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront les frais de délivrance du congé ainsi que de l'assignation, conformément aux prescriptions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Enfin l’équité et la situation respective des parties commandent de condamner Madame [N] [X] à payer à Madame [O] [A] une somme de 1200 € en application des prescriptions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Madame [N] [X] sera déboutée de sa demande au titre de ce même article.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe :

Déclare irrecevable la demande de requalification du contrat de location meublé en contrat de location nue ; Déclare régulier le congé délivré par Madame [O] [A], à effet du 1er avril 2025 Ordonne l’expulsion de Madame [N] [X] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; Dit que l’arriéré locatif est soldé après réglement de 6194.50 € en date du 30 septembre 2025 ; Condamne Madame [N] [X] à payer à Madame [O] [A] à compter du 1 er avril 2025 et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 600 €, jusqu'à la libération effective et parfaite des lieux par remise des clefs ; Déboute madame [O] [A] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne Madame [N] [X] à verser à Madame [O] [A] une somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Déboute Madame [N] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [N] [X] aux entiers dépens, qui comprennent notamment les frais liés à la délivrance du congé et de l'assignation ; Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ; Rejette toute demande plus ample ou contraire Dit que la présente décision sera transmise par le Greffe à la Préfecture d'Indre et Loire en application des dispositions de l'article R. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,