Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/03773 - N° Portalis DB3S-W-B7J-25TV

Minute : 25/01244

S.C.I. ROSAME Représentant : Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

C/

Madame [A] [J]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Novembre 2025 après prorogation en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. ROSAME, demeurant C/o Orpi, [Adresse 2]

représentée par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [A] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2016, la SCI ROSAME a donné à bail à Madame [A] [J] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 680,00 euros, et 90 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la SCI ROSAME a fait signifier à Madame [A] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4741,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 novembre 2024 la SCI ROSAME a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SCI ROSAME a fait assigner Madame [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [A] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Madame [A] [J] au paiement des sommes suivantes :5354,09 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal,1000 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 mars 2025.

À l'audience du 19 juin 2025, la SCI ROSAME, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5943,93 euros arrêtée au 1er juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus.

La SCI ROSAME soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [A] [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 novembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime que le comportement de la locataire, qui sans motif légitime ne règle pas les loyers, lui cause un préjudice dont elle réclame réparation.

Madame [A] [J], régulièrement assignée, à personne, selon les dispositions de l'article 655 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, prorogé au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [A] [J] assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI ROSAME justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI ROSAME aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 novembre 2016, du commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er mai 2025 que la SCI ROSAME rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 372,38 euros imputée pour des frais (frais de LRA, frais de chèques impayés, frais de représentation de chèque, frais de relance assurance, frais de relance chaudière, frais de signification huissier).

En conséquence, il convient de condamner Madame [A] [J] à payer à la SCI ROSAME la somme de 5571,55 euros, au titre des sommes dues au 1er juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 4 novembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2016 à compter du 5 janvier 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [A] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, la SCI ROSAME ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [A] [J] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 janvier 2025, Madame [A] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [A] [J] à son paiement à compter de 5 janvier 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI ROSAME ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [A] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [A] [J] à payer à la SCI ROSAME la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI ROSAME aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 novembre 2016 entre la SCI ROSAME d'une part, et Madame [A] [J] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [A] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [A] [J] à compter du 5 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [A] [J] à payer à la SCI ROSAME la somme de 5571,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [A] [J] à payer à la SCI ROSAME l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [A] [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 novembre 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [A] [J] à payer à la SCI ROSAME la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI ROSAME de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE