Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

Minute : N° RG 25/00594 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G4Y4 NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEUR:

E.P.I.C. ALCEANE - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du Bois au Coq - CS 77006 - 76080 LE HAVRE CEDEX représenté par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [N] [V] né le 31 Mai 1970 à SAINT-CLAUDE (971), demeurant 4 rue Bernard Esdras Gosse - Appt. 330 - Etg. 4 - 76620 LE HAVRE comparant, non assisté

Madame [H] [V] née le 20 Mars 1972 à CAPESTERRE-BELLE-EAU (97130), demeurant 4 rue Bernard Esdras Gosse - Appt. 330 - Etg. 4 - 76620 LE HAVRE non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 26 Août 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2020, l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] sur le logement situé 4 rue Bernard Esdras Gosse 4ème étage, appt 330 76620 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 310,37 euros et d’une provision pour charges de 161,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 382,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 août 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] le 18 janvier 2024.

Par assignation du 5 juin 2025, l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V], obtenir le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le locataire désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues jusqu'à ce qu'il soit statué sur le sort des biens, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, outre revalorisation légale3 178,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025,une somme correspondant au montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025.

À l'audience du 26 août 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole, comparant par Maître [L] [R], maintient l'intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 6 août 2025, s'élève à la somme de 2 743,59 euros hors frais et indique que le loyer courant est repris de façon aléatoire.

Monsieur [N] [V], comparaît en personne. Il explique que son épouse est aide-soignante, qu’elle travaille mais qu’elle a été malade avec les vaccins du Covid et qu’elle a dû arrêter de travailler. Monsieur [V] précise avoir eu un indu de RSA pour 6 716,50 euros et qu’il vient d’apurer la dette. Ces éléments ont déséquilibré leur budget et créé l’endettement. Monsieur [V] propose 200 euros par mois en plus du loyer courant et souhaite rester dans les lieux.

Madame [H] [V], citée à l’étude, n’est ni présente ni représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande L'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025, soit au moins 6 semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Le bailleur produit dans ses pièces deux commandements de payer. Un commandement de payer en date du 12 septembre 2024 et un deuxième en date du 20 février 2025 outre le fait qu’il a compté dans les frais un troisième commandement de payer en date du 6 juin 2023 même s’il n’a pas été produit mais qui apparaît sur le décompte locatif. Il ne s’est pas expliqué sur l’éventuelle nécessité de délivrer trois commandements de payer selon l’article 24 de la loi sur les baux alors même que les causes du premier commandement de payer n’ont pas été apurées.

Par conséquent, il ne sera retenu que le commandement de payer en date du 12 septembre 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 12 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 382,90 euros n’a pas été réglée intégralement dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 août 2025, Monsieur [V] et Madame [V] lui devaient la somme de 2 743,59 euros, déduction faite des frais qui sont normalement liquidés avec les dépens.

Monsieur [V] et Madame [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur.

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [V] et Madame [V] ont repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience de sorte qu’il est possible de leur accorder des délais de paiement de 3 ans sur la base de l’article précité et de suspendre la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] et Madame [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile à l’exclusion du coût des deux commandements de payer sur lesquels le bailleur ne s’est pas expliqué. Par conséquent, en tant qu’acte dont l’utilité n’est pas démontrée, ils resteront à sa charge.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [V] à payer une somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2020 entre l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole, d’une part, et Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V], d’autre part, concernant les locaux situés 4 rue Bernard Esdras Gosse 4ème étage, appt 330 76620 LE HAVRE est résilié depuis le 13 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] à payer à l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole la somme de 2 743,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2025,

AUTORISE Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courant, en 36 mensualités de 80 euros minimum chacune, la dernière mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée, justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet, - que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, - qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - que Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] soient condamnés solidairement à verser à l'EPIC ALCEANE - OPH de la Communauté Urbaine Le Havre Seine Métropole une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 13 novembre 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] à payer à l'EPIC ALCEANE - OPH DE LA COMMUNAUTÉ URBAINE LE HAVRE SEINE MÉTROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V] et Madame [H] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la signification de l’assignation du 5 juin 2025, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 6 juin 2023 pour un montant de 90,97 euros et du commandement de payer du 20 février 2025 pour un montant de 148,06 euros qui resteront à la charge du bailleur,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT Caroline ROSEE Danielle LE MOIGNE