Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 1]

N° RG 25/01476 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LK6

Minute : 25/78

S.A. 1001 VIES HABITAT Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [X] [C] [I]

Copie exécutoire délivrée à : Maître Jeanine HALIMI

Copies certifiées conformes délivrées à : Monsieur [X] [C] [I]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 17 Novembre 2025

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Mme Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Marie-Dominique PONTHIEUX, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT Demeurant : [Adresse 2] [Localité 2] Représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [C] [I] Demeurant : [Adresse 3] comparant en personne

D’autre part,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2019 et du 26 avril 2022, 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [X] [C] un logement et un parking sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 464,38 euros (logement) et 20,08 euros (parking), charges en sus. Le 12 mars 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 052,22 euros au titre des loyers et charges impayés . Le 12 février 2025, 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, 1001 VIES HABITAT a assigné en référé Monsieur [I] [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à 1001 VIES HABITAT, aux frais de Monsieur [I] [X] [C] ; - Condamner Monsieur [I] [X] [C] au paiement des sommes suivantes : * une provision de 3 031,60 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 21 mai 2025, échéance de avril 2025 incluse incluse ; * une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués, et subsidiairement au montant du loyer ; * 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; * les entiers dépens de l’instance ; - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 juin 2025. A l'audience du 16 septembre 2025, 1001 VIES HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 1er septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 511,60 euros, échéance d'août 2025 incluse.Le dernier loyer est réglé. Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [I] [X] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Monsieur [I] [X] [C] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique qu'il travaille en tant qu'agent commercial, il perçoit un salaire mensuel de 2 000 euros. Il a un enfant de 13 ans à charge qu'il élève seul. Il va déposer un dossier de surendettement. L'enquête sociale précise que Monsieur [I] [X] [C] rencontre des difficultés financières pour rembourser plusieurs crédits et assumer les charges liées à son logement. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025. Par note en délibéré en date du 24 septembre 2025, le conseil de 1001 Vies Habitat adresse un décompte en date du 24 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4 747,47 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [I] [X] [C] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 juin 2025 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 12 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025 que 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Le dernier loyer est réglé. Par conséquent, Monsieur [I] [X] [C] sera condamné à lui payer la somme de 4 747,47 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [I] [X] [C] le 12 mars 2025. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2019 à compter du 13 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Monsieur [I] [X] [C] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le dernier loyer est réglé. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [X] [C] selon les modalités précisées au dispositif. En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [I] [X] [C] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision. Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [X] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [X] [C] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 mai 2025. Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [I] [X] [C] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [X] [C] au paiement de cette indemnité à compter du 13 mai 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er septembre 2025.

Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [X] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mars 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [I] [X] [C] à verser à 1001 VIES HABITAT la somme de 360 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande de 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2019 entre 1001 VIES HABITAT d'une part et Monsieur [I] [X] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 mai 2025, CONDAMNE Monsieur [I] [X] [C] à payer à 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 4 747,47 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'août 2025 incluse, AUTORISE Monsieur [I] [X] [C] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 35 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [X] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [I] [X] [C] à payer à 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 13 mai 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 24 septembre 2025, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Monsieur [I] [X] [C] à payer à 1001 VIES HABITAT la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [I] [X] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 mars 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier Le juge