Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02117 N° Portalis DBX4-W-B7J-UG2Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[E] [T]

C/

[O] [R]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [E] [T] demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER-BRIBES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée par Maître Sophie AUGUSTO de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [R] demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 janvier 2021, sous signature électronique, à effet du 27 janvier 2021, Madame [E] [T] a donné à bail à Monsieur [O] [R], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 619 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [T] a fait signifier le 25 novembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 mai 2025, Madame [E] [T] a fait assigner Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant de : - constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, - constater que la location qui lui a été consentie a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail qui lui a été consentie au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 06 juillet 1989, - ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - le condamner au paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 6.995,21 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, à actualiser au jour de l’audience, - le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, - le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L'affaire a été débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Madame [E] [T], représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.299,09 euros, échéance de juillet 2025 incluse, hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Madame [E] [T] indique que Monsieur [O] [R] a fait un important virement de 4.000 euros en mai dernier mais qu’aucun virement ne lui est parvenu depuis cette date.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [E] [T] .

Monsieur [O] [R], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, tout en indiquant n’avoir pas repris le paiement du loyer. Il explique cette situation en raison de trois chantiers effectués à [Localité 2] sans avoir été payé, disant avoir une créance de 30.000 euros. Il a deux enfants à charge dont un qui vit au domicile quotidiennement, l’autre par intermittence.

Monsieur [O] [R] n'a pas déféré à la convocation du 18 juin 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier. Néanmoins, il s’est présenté à celui du 08 juillet 2025, sans qu’il ait été possible de le réaliser.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

Madame [E] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 novembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.389,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 janvier 2025.

Cependant Monsieur [O] [R] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [O] [R] n’a pas réglé le loyer depuis l’important virement du mois de mai 2025 d’un montant de 4.000 euros, ce qu’il confirme en expliquant sa situation professionnelle.

En outre, Monsieur [O] [R] n’apporte aucun élément permettant de justifier au jour de l’audience de sa capacité à apurer la dette, alors que celle-ci a évolué à la baisse depuis l’assignation, notamment grâce au virement invoqué supra. Il indique avoir fait des chantiers restés impayés, sans rapporter la justification de ceux-ci, ni encore de son statut dans l’entreprise et pas davantage la rémunération qu’il perçoit. Aucun bulletin de paie ou d’avis d’imposition n’est communiqué.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [O] [R] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [O] [R], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux.

- Sur les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [E] [T] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [O] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 5.473,12 euros à la date du 24 juin 2025 et actualisée à la somme de 6.299,09 euros (mois de juillet 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Monsieur [O] [R], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamné au paiement de la somme de 6.299,09 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [O] [R] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 26 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 825,97 euros à compter de cette date.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [O] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [O] [R] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2021 et liant Madame [E] [T] à Monsieur [O] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges (825,97 euros par mois à la date de l'audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] à payer à Madame [E] [T] à titre provisionnel la somme de 6.299,09 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [R] à payer à Madame [E] [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE