Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 1] - tél : [XXXXXXXX01]

24 Novembre 2025

1re chambre civile 50A

N° RG 22/08426 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KCAM

AFFAIRE :

[A] [J] [Y] [S]

C/

S.N.C. LGV

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-Présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et Anaïs SCHOEPFER et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025 Louise MIEL, Vice présidente assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire, prononcé par Louise MIEL, Vice présidente , par sa mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Louise MIEL, Vice présidente.

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [A] [J] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Monsieur [Y] [S] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.N.C. LGV [Adresse 4] [Localité 3]

représentée par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique conclu le 25 juin 2021 par l'intermédiaire de Maître [H], notaire à [Localité 4], Madame [A] [J] et Monsieur [Y] [S] ont acquis de la S.N.C. LGV (ci-après dénommée la société LGV) un appartement situé [Adresse 5] pour un montant de 236 000 euros, composé au rez-de-chaussée d'un séjour avec cuisine, un W.C., un dégagement et une cour, et au sous-sol, d'une pièce et salle d'eau, formant ainsi un souplex après travaux de transformation d'un local commercial autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Durant l'été 2021, Madame [J] et Monsieur [S] ont fait réaliser des travaux de cloisonnement dans la pièce située au sous-sol.

Les acquéreurs ont pris possession des lieux début septembre 2021. A la fin du mois de septembre 2021, ils ont informé la société LGV de ce qu'ils constataient le développement de moisissures dans la salle d'eau, à l'intérieur des placards et dans la pièce située au sous-sol de l'appartement, aménagée en chambre.

Le 5 octobre 2021, le gérant de la société LGV s'est déplacé sur site et les parties ont convenu de saisir un expert, la société EDELWEISS EXPERTISES, qui est intervenue le 4 novembre 2021. Le rapport de ce dernier a conclu à la présence de noirceurs et moisissures, imputables à la ventilation, à l'isolation et l'étanchéité à l'eau, et a préconisé la révision du système de ventilation, l'isolation thermique des parois verticales et la réalisation d'un traitement de l'étanchéité à l'eau de type " cuvelage ". La société LGV a accepté de financer cette expertise et le programme de travaux à venir selon ces préconisations.

La société LGV a accepté le devis de la société VIVROSEC, qui a procédé à la réalisation d'un cuvelage.

Madame [J] et Monsieur [S] ont saisi unilatéralement le cabinet MERCIER et ASSOCIES pour la réalisation d'une expertise amiable.

Par lettre recommandée de leur conseil en date du 12 avril 2022, Madame [J] et Monsieur [S] ont sollicité de la société LGV l'annulation de la vente et le versement d'une indemnité de 86 739,52 euros.

Les parties, qui ont convenu de la mise en œuvre d'une médiation, n'ont pas trouvé d'accord amiable pour résoudre ce différend.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2022, Madame [A] [J] et Monsieur [Y] [S] ont fait assigner la société LGV en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire de Rennes.

Par dernières conclusions n 3 notifiées le 2 novembre 2023, Madame [J] et Monsieur [S] demandent au tribunal de : prononcer la nullité de la vente intervenue le 25 juin 2021 ;condamner la société LGV à verser ensemble à Madame [J] et Monsieur [S] les sommes de 18 502,51 euros au titre du remboursement des dépenses engagées, 44 024,05 euros au titre du préjudice financier, et 25 000 euros au titre de leur préjudice économique ;condamner la société LGV à verser à Monsieur [S] la somme mensuelle de 670 euros pour la période allant du 1er juin 2022 jusqu'à la décision définitive, en indemnisation de la perte locative de son appartement ;condamner la société LGV à payer à Madame [J] et Monsieur [S] la somme de 10 000 euros chacun au titre du préjudice moral ; débouter la société LGV de l'ensemble de ses demandes ; condamner la société LGV à verser ensemble à Madame [J] et Monsieur [S] la somme de 1 500 euros au titre des frais de médiation ; condamner la société LGV à verser ensemble à Madame [J] et Monsieur [S] la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société LGV aux entiers dépens, parmi lesquels seront compris les frais de radiation de l'acte de vente du 25 juin 2021, et les frais de médiation. Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs invoquent, au visa des articles 1641, 1644 et 1646 du code civil, la garantie des vices cachés. Ils font en effet valoir qu'ils rapportent la preuve de l'existence d'une humidité excessive, rendant la pièce située au sous-sol de l'appartement inhabitable, par le biais de plusieurs éléments corroborant l'expertise amiable réalisée par le cabinet MERCIER et ASSOCIES. Ils soutiennent ainsi que ce vice, qui n'est apparu que lors de leur emménagement, est antérieur à la vente, en ce qu'il résulte de la réalisation en dépit des règles de l'art des travaux de transformation de la cave située au sous-sol en pièce habitable, ce que le vendeur ne pouvait ignorer. Ils précisent que les travaux auxquels ils ont fait procéder au sous-sol n'ont consisté qu'en des travaux de cloisonnement, ne modifiant pas la destination des locaux et ne supprimant pas la circulation de l'air. Ils indiquent enfin qu'ils entendent opter pour la seule résolution de la vente et non pour la restitution d'une partie du prix, ainsi que le leur permet l'article 1644 du code civil, et que l'annulation de la vente ne cause aucune disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Ils demandent également le remboursement des dépenses engagées pour réaliser les travaux de cloisonnement avant leur emménagement, et la réparation du préjudice financier lié au paiement de diverses sommes (frais d'agence, frais de mutation, frais de courtage, intérêts du prêt bancaire remboursés, indemnité de remboursement anticipé du prêt, assurance du prêt). Ils ajoutent avoir subi un préjudice économique lié à la perte de chance d'acquérir un bien immobilier de cette surface en centre-ville alors que les prix de l'immobilier et les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont augmenté depuis leur acquisition et à la perte locative d'un appartement appartenant à Monsieur [S] au sein duquel le couple a été contraint d'emménager. Enfin, ils affirment avoir subi un préjudice moral, leur vie quotidienne et leur projet familial ayant été très affectés par la situation. Enfin, les demandeurs font valoir qu'ils ont été contraints d'engager une expertise à leurs frais, puis une médiation en vue de la recherche d'un solution amiable, dépenses qui ne sauraient rester à leur charge.

Par dernières conclusions n 3 notifiées le 30 janvier 2024, la société LGV demande au tribunal, à titre principal, de : débouter Madame [J] et Monsieur [S] de l'ensemble de leurs demandes ;à titre subsidiaire, de : ordonner disproportionnée la sanction de l'annulation de la vente ;débouter Madame [J] et Monsieur [S] de leur demande de prise en charge de préjudice en lien avec cette dernière ;débouter Madame [J] et Monsieur [S] de leur demande de préjudice économique ou moral ;réduire les autres postes de préjudices sollicités par Madame [J] et Monsieur [S] ;et en tout état de cause, de : condamner Madame [J] et Monsieur [S] à la prise en charge du coût de la médiation supporté par la société LGV ;rejeter l'exécution provisoire de la décision à venir ;condamner Madame [J] et Monsieur [S] au versement d'une indemnité de 5 000 euros à la société LGV au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés par la SELARL AVRIL-LOGETTE Maud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de sa prétention principale, la société défenderesse fait valoir, au visa des articles 1641, 1644 et 1646 du code civil, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice caché. Elle soutient ainsi que les acquéreurs avaient connaissance de l'impossibilité de destiner la pièce située au sous-sol à l'habitation. Elle fait ensuite valoir que les demandeurs ne démontrent pas l'antériorité du vice par rapport à la vente, dans la mesure où le rapport d'expertise non judiciaire établi unilatéralement par le cabinet MERCIER et ASSOCIES, sur lequel ils ne peuvent se fonder exclusivement, ne permet pas d'établir l'état de la situation au jour de la vente et que les désordres sont apparus après la réalisation de travaux par les acquéreurs. A titre subsidiaire, la société défenderesse fait valoir que l'annulation de la vente serait disproportionnée par rapport aux solutions réparatoires envisageables. S'agissant des préjudices invoqués par les demandeurs, elle soutient que ceux-ci ne prouvent pas que l'appartement de Monsieur [S] était antérieurement loué, qu'ils sont mal-fondés à demander l'indemnisation d'une perte de chance alors que les prix de l'immobilier sont en baisse et qu'ils ne rapportent pas la preuve du préjudice moral allégué. Au soutien de sa demande reconventionnelle, la société LGV fait également valoir qu'elle a été contrainte d'engager une médiation en vue de la recherche d'un solution amiable, dépense qui ne saurait rester à sa charge. Elle affirme enfin que l'exécution provisoire de la décision aurait des conséquences manifestement excessives, compte tenu du quantum des sommes sollicitées.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions pour plus ample exposé des moyens des parties.

Le 13 juin 2024, la clôture a été ordonnée par le juge de la mise en état et la date de l'audience de plaidoirie fixée au 12 mai 2025. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 22 septembre 2025. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la garantie des vices cachés

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

Selon l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

S'agissant de la valeur probatoire de l'expertise amiable, la Cour de cassation a jugé que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Cass. Ch. Mixte, 28 septembre 2012, pourvoi n°11.18-710). Il s'en déduit que l'expertise amiable ne peut être utilisée à titre probatoire que si le rapport d'expertise a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties et si la partie qui s'en prévaut ne fonde pas ses prétentions exclusivement sur ce rapport.

- Un vice grave, intrinsèque à la chose et non apparent

En l'espèce, les demandeurs indiquent que peu après leur emménagement, ils ont constaté le développement d'importantes moisissures dans la salle d'eau sur le placoplâtre, à l'intérieur des meubles neufs, dans les récipients contenant les brosses à dents, dans l'armoire de la chambre, sur leurs vêtements et leurs sacs à l'intérieur de l'armoire, sur le matelas et sur les tables de chevet.

Ils soutiennent ainsi qu'il existe un vice grave inhérent à l'appartement, non décelable lors de la vente.

En ce sens, ils produisent des photographies attestant de la présence des moisissures importantes constatées lors de leur emménagement en septembre 2021, ainsi qu'un rapport de dépistage d'humidité en date du 4 novembre 2021, établi par la Société EDELWEISS mandatée par les deux parties, aux termes duquel " Le logement diagnostiqué de Madame [J] et Monsieur [S] présente d'importants dérèglements climatiques, cela se traduit par des pathologies d'humidité localisées sur le sous-sol du logement. D'importantes noirceurs et moisissures ont été constatées sur ce niveau du logement. L'ensemble de nos investigations ont mis en évidence que ces défauts sont provoqués par trois facteurs : la ventilation, l'isolation et l'étanchéité à l'eau ", l'humidité relative de l'air ambiant étant évaluée à 95%.

Ils produisent également l'annonce de mise en vente du bien, ainsi que des photographies du bien prises avant la réalisation des travaux de cloisonnement du sous-sol qu'ils ont fait réaliser, attestant de l'absence de traces visibles d'humidité et donc du caractère non décelable du vice.

Il est donc établi que l'appartement est atteint d'un vice grave, intrinsèque, non décelable lors de la vente, ce qui n'est au demeurant pas contesté par le défendeur.

- Un vice rendant la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée

En l'espèce, les demandeurs soutiennent que l'humidité excessive de la pièce située au sous-sol du souplex est ainsi inhabitable et partant, impropre à l'usage auquel elle était destinée.

La société défenderesse soutient quant à elle que la pièce située au sous-sol n'avait pas vocation à être habitée, ce dont avaient connaissance les acquéreurs.

Il résulte du titre de propriété de la société LGV qu'elle a acquis le 6 décembre 2019 de la société [Localité 5] LEGRAVERAND deux lots comprenant au rez-de-chaussée, un magasin, et au sous-sol, une cave. L'annonce publiée par l'agence immobilière [Localité 5] IMMOBILIER a proposé à la vente un appartement comportant " en souplex, un grand espace pour dressing, une chambre, une salle d'eau ". La promesse de vente conclue par les parties le 6 avril 2021 porte sur un souplex comprenant au rez-de chaussée, un séjour avec cuisine, un WC, un dégagement et une cour, et au sous-sol une pièce et une salle d'eau, la société LGV ayant procédé à des travaux pour transformer le local commercial en souplex.

Il est soutenu par la société LGV que la pièce située au sous-sol n'avait pas vocation à être habitée, la défenderesse se fondant sur la promesse de vente reçue le 6 avril 2021 par Maître [H], notaire à [Localité 4], aux termes de laquelle " Il résulte d'un courrier adressé par le Service Santé Environnement de [Localité 5], le 18 mars 2021, ci-annexé […] que la pièce située au sous-sol ne peut être aménagée en pièce d'habitation (séjour-chambre). L'acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette situation, et vouloir en faire son affaire personnelle ". Toutefois, les demandeurs rapportent la preuve que leur notaire s'est enquis des conséquences de cet élément auprès du vendeur lors de la rédaction du projet d'acte de promesse de vente. Ils produisent ainsi un courriel adressé par le clerc du notaire des vendeurs à leur notaire, aux termes duquel celui-ci indique avoir contacté le Service Santé de [Localité 5], qui lui a confirmé que " cette interdiction [d'aménager la pièce du sous-sol en chambre] vaut en cas de location, puisqu'un propriétaire occupant utilise son logement comme il l'entend ".

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que les acquéreurs ont donc légitimement destiné la pièce située au sous-sol à l'habitation. Il s'ensuit que le vice affectant la chose la rend impropre à cet usage auquel elle était destinée.

- Un vice antérieur à la vente

Les demandeurs soutiennent que le vice affectant le bien est antérieur à la vente, en ce qu'il résulte de la réalisation en dépit des règles de l'art des travaux de transformation de la cave située au sous-sol en pièce habitable par le vendeur. Ils précisent qu'entre l'acquisition du bien et leur emménagement dans les lieux, ils ont fait procéder à des travaux au sein du sous-sol qui n'ont consisté qu'en des travaux de cloisonnement, qui ne sauraient avoir causé l'humidité excessive constatée par la suite, en ce qu'ils n'ont pas modifié la destination des locaux ni supprimé la circulation de l'air.

La défenderesse soutient au contraire que les demandeurs ne démontrent pas l'antériorité du vice par rapport à la vente, dans la mesure où le rapport d'expertise non judiciaire établi unilatéralement par le cabinet MERCIER et ASSOCIES, sur lequel ils ne peuvent se fonder exclusivement, ne permet pas d'établir l'état de la situation au jour de la vente et que les désordres sont apparus après la réalisation de travaux par les acquéreurs.

Les demandeurs produisent des photographies de la pièce située en sous-sol réalisées lors de l'acquisition, faisant apparaître une pièce comprenant un espace salle d'eau dont les murs sont entièrement couverts de parements en bois.

Le rapport de dépistage d'humidité en date du 4 novembre 2021, établi par la Société EDELWEISS mandatée par les deux parties, attribue les problèmes d'humidité et de moisissures constatées au sous-sol à trois facteurs, à savoir une ventilation inefficace, une absence d'isolation thermique des parois verticales enterrées et une absence d'étanchéité à l'eau de cet espace enterré. Ce rapport comporte des photographies démontrant que les parements en bois ont été posées alors que les murs en pierre n'étaient pas isolés et qu'une simple bâche les séparait.

Le rapport d'expertise amiable émanant de l'étude MERCIER et ASSOCIES, établi le 4 avril 2022 à la demande des demandeurs, a été soumis à la discussion contradictoire des parties. L'expert conclut que " Les travaux de transformation de la cave en pièces habitables au sous-sol réalisés par la SNC LGV ont été exécutés en dépit de toutes les règles de l'art. Le décaissement important du sous-sol a été réalisé au-delà des fondations de l'immeuble. Ensuite, aucun ouvrage n'a été prévu pour étancher les parois et le sol. […] Le sous-sol de l'immeuble du [Adresse 5] à usage initialement de caves n'est pas adapté pour être transformé en pièces habitables. "

Ces éléments démontrent que l'humidité excessive de la pièce située au sous-sol de l'appartement est causée par des facteurs préexistant à la vente. Si les acquéreurs ont fait réaliser dès leur acquisition des travaux de cloisonnement au sein de cette pièce, force est de constater qu'existait alors déjà en germe le vice affectant la chose, ces travaux n'ayant en rien modifié l'absence d'isolation thermique des murs en pierre, l'absence d'étanchéité et du système de ventilation inefficace.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les demandeurs rapportent valablement la preuve, par le biais d'une expertise amiable soumise à la discussion contradictoire des parties et corroborée par d'autres éléments de preuve, de l'antériorité du vice par rapport à la vente.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bien était atteint d'un vice caché au moment de la vente qui le rend impropre à l'usage auquel il est destiné. En conséquence, l'action en garantie des vices cachés est fondée.

2. Sur les effets de la garantie des vices cachés

2.1. Sur la résolution de la vente

Selon l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l'espèce, Madame [J] et Monsieur [S] demandent l'annulation de la vente, qui ne cause selon eux aucune disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, et qu'ils entendent, ainsi que le leur permet l'article 1644 du code civil, opter pour la seule résolution de la vente et non pour la réparation des désordres.

La société LGV soutient au contraire que l'annulation de la vente serait disproportionnée par rapport aux solutions réparatoires envisageables.

Il résulte des dispositions de l'article 1644 du code civil précitées que l'acquéreur de la chose viciée dispose d'un choix discrétionnaire, dont il n'a pas à justifier, entre action rédhibitoire et action estimatoire. Le juge ne peut ainsi refuser de prononcer la résolution pour y substituer la diminution du prix (1ère Civ., 22 novembre 1988, pourvoi n°86-18.586), sauf dans l'hypothèse où il est saisi des deux actions et estime souverainement que la gravité du vice n'est pas telle qu'elle justifie la résolution de la vente, mais mérite d'être compensée par une diminution du prix (3ème Civ., 25 juin 2024, pourvoi n°13-17.254).

Les demandeurs ayant fait le choix de solliciter exclusivement de rendre la chose et se faire restituer le prix, la résolution de la vente du 25 juin 2021 est prononcée.

En conséquence, il convient de replacer les parties en l'état où elles étaient avant de conclure la vente. Ainsi, la société LGV est condamnée à restituer à Madame [J] et Monsieur [S] la somme de 236 000 euros correspondant au prix de vente de l'immeuble. Madame [J] et Monsieur [S] sont condamnés à restituer l'appartement.

2.2. Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Enfin, en vertu de l'article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l'espèce, les demandeurs soutiennent que la société LGV, vendeur professionnel, ne pouvait ignorer l'existence de vices cachés. Ils produisent un extrait des inscriptions au registre national du commerce et des sociétés aux terme duquel la société LGV a pour activité principale une activité de " marchand de biens, étude et réalisation de toutes opérations de promotion immobilière, d'opérations d'aménagement, gestion de tous programmes immobiliers, acquisition, revente et mise en valeur de tous terrains, ouvrages et constructions ". Or, il est de jurisprudence constante qu'il convient d'assimiler au vendeur qui connaissait les vices, celui qui, par sa profession, ne pouvait les ignorer (1ère Civ., 24 novembre 1954, pourvoi n°54-07.171).

La société LGV, en sa qualité de vendeur professionnel qu'elle ne conteste pas, sera donc tenue, outre la restitution du prix qu'elle a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

- Sur les dépenses engagées

o S'agissant des dépenses liées aux travaux réalisés dans l'appartement,

Les demandeurs rapportent la preuve par ticket de caisse ou facture des dépenses suivantes :

Verrière 293 € Matériel plomberie Brico Dépôt Justifié à hauteur de 11 € Matériel de plomberie Leroy Merlin 344,38 € Montage de la cuisine 563 € Meubles de cuisine et plan de travail 1 145,47 € Mitigeur évier cuisine 45 € SOUS-TOTAL 2 401,85 €

Ces dépenses ont causé un préjudice aux demandeurs, qui les ont investies à perte dans des travaux au sein d'un appartement inhabitable qui sera restitué au vendeur, et sont donc bien fondés à en demander l'indemnisation à la société LGV.

Les demandeurs sont en revanche déboutés de leurs demandes plus amples, s'agissant de dépenses dont il n'est pas justifié.

o S'agissant des dépenses liées aux meubles dégradés par les moisissures,

Si les demandeurs justifient par ticket de caisse ou facture de l'achat d'une armoire, d'une commode, d'un lit et de rangements muraux pour la salle d'eau, ils ne rapportent toutefois pas la preuve de la dégradation de ces meubles du fait de l'humidité et partant, de leur préjudice. Ils sont donc déboutés de leur demande d'indemnisation concernant ces dépenses.

o S'agissant des dépenses diverses,

Les demandeurs rapportent la preuve par ticket de caisse ou facture des dépenses suivantes :

Syndic de copropriété Foncia Justifié à hauteur de 250,03 + 193,69 + 193,69 + 286,18 + 286,18 + 222,33 = 1 432,10 € Diagnostic d'humidité société Edelweiss 468 € Garde meubles Justifié à hauteur de 49,22 € versés lors de la conclusion du bail, aucune quittance n'étant produite pour les mensualités suivantes SOUS-TOTAL 1 949,32 €

La société LGV est donc condamnée à les indemniser de ces dépenses.

Les demandeurs sont en revanche déboutés de leurs demandes plus amples dont il n'est pas justifié, portant sur les charges de copropriété plus amples, les taxes foncières, les mensualités de location du garde-meubles à défaut de production de quittances, et les dépenses d'électricité.

En conséquence, la société LGV est condamnée à payer à Madame [J] et Monsieur [S] la somme de 4 351,17 € (2 401,85 + 1 949,32) au titre des dépenses engagées.

- Sur le préjudice financier

Il doit être fait droit à la demande de Madame [J] et Monsieur [S] s'agissant : o du remboursement des honoraires de négociation (frais d'agence) d'un montant de 12 000€ ; o du remboursement des émoluments du notaire uniquement, soit 4 987 € correspondant à la différence entre les frais de mutation mentionnés dans la promesse de vente pour 18 400 € et les droits d'enregistrement d'un montant de 13 413 €, dont la restitution doit être demandée à l'administration fiscale conformément à l'article 1961, alinéa 2, du code général des impôts une fois le jugement ou l'arrêt passé en force de chose jugée ; o du remboursement de frais de courtage pour un montant de 2 000 € ; soit la somme totale de 18 987 €, s'agissant de frais liés à la vente dont il est justifié.

S'agissant des prêts souscrits pour financer leur acquisition, Madame [J] et Monsieur [S] demandent au tribunal de condamner la société LGV à leur rembourser l’ensemble des commissions de caution, commissions d'ouverture de crédit, intérêts du prêt bancaire mensualités d'assurance emprunteur et ayant couru depuis la première échéance de chacun des prêts souscrits, ainsi que les frais de remboursement anticipé.

L’effet rétroactif de la résolution de la vente entraîne de plein droit la résolution des deux contrats de prêt souscrits pour l’acquisition du bien vendu dès lors qu’en application de l’article L. 312-12 du code de la consommation, ces prêts étaient conclus sous la condition suspensive de réalisation de la vente, laquelle est réputée n’être jamais intervenue.

Le caractère indissociable de l'opération d'achat et de crédit entraîne pour l'emprunteur l'obligation de rembourser le capital resta dû, et pour la banque l'obligation de restituer les intérêts et frais perçus à la date de la résolution de la vente, sans que l'indemnité de remboursement anticipé paraisse pouvoir être actionnée, de même qu'elle entraîne pour l'assureur l'obligation de restituer les mensualités perçues. N'ayant pas été mis en cause en l'espèce, ils ne peuvent se voir condamnés à le faire dans la présente instance.

En l'absence de démonstration d'un préjudice, les acquéreurs sont donc déboutés de leurs demandes en indemnisation des frais, intérêts bancaires, indemnité de remboursement anticipé et assurance du prêt.

- Sur le préjudice économique

Les demandeurs font valoir qu'en raison de la hausse des prix de l'immobilier à [Localité 5], le seul remboursement du prix de l'appartement ne leur permet plus d'acquérir un appartement de même surface dans le centre-ville. Ils sollicitent donc l'indemnisation leur perte de chance fondée sur l'évolution des prix dans le domaine immobilier et des taux d'intérêt des emprunts bancaires.

La Cour de cassation a rejeté le moyen formé contre la décision d'une cour d'appel ayant condamné les vendeurs à verser aux acquéreurs, dans le cadre de l'annulation d'une vente, des dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de l'augmentation du prix du marché immobilier, en relevant que cette hausse des prix leur causait un préjudice certain en les empêchant de racheter un bien équivalent (3ème Civ., 5 décembre 2024, pourvoi n°23-16.270).

En l'espèce, si les demandeurs produisent des coupures de presse faisant état de l'augmentation des prix du marché immobilier rennais, la valeur probante de ces articles est insuffisante, la défenderesse produisant d'ailleurs des publications concluant au contraire.

Toutefois, Madame [J] et Monsieur [S] produisent une note de la Banque centrale européenne selon laquelle les taux d'intérêts des emprunts bancaires ont augmenté pour atteindre en moyenne 3,26% en juin 2023, alors qu'eux-mêmes avaient contracté un prêt à un taux d'intérêt de 1,13% en juin 2021.

Ainsi, s'il ne peut être nié que les taux d'emprunt bancaire ont augmenté depuis l'année 2021, ce qui cause un préjudice en lien de causalité direct avec la résolution de la vente dès lors que la somme restituée par le vendeur ne permettra pas aux demandeurs d'acquérir un bien équivalent, les demandeurs ne produisent toutefois pas de simulation du coût d'un crédit qu'ils souscriraient actuellement pour un montant et une durée d'emprunt similaires, charge qui leur incombe aux termes de l'article 6 du code de procédure pénale. Le préjudice sera justement réparé par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros.

La société LGV est donc condamnée à payer à Madame [J] et Monsieur [S] la somme de 20 000 euros au titre de la perte de chance d'acquérir un bien équivalent.

S'agissant du préjudice lié à la perte de loyers, Monsieur [S] rapporte la preuve qu'il louait l'appartement dont il est propriétaire situé au [Adresse 3] depuis le 27 mai 2021 pour un loyer mensuel de 670 euros. Il rapporte également la preuve, par le biais d'une quittance de loyer, qu'il a mis fin à ce bail à compter du 1er juin 2022, afin d'occuper le logement en raison de l'impossibilité de vivre dans le nouvel appartement acquis [Adresse 6].

Ce préjudice est directement causé par le vice dont est affecté le bien acquis, puisque des loyers auraient été perçus par Monsieur [S] s'il n'avait été contraint d'occuper lui-même cet appartement en raison de l'impossibilité de vivre dans le bien acquis [Adresse 6].

Ce préjudice est évalué à hauteur de 670 euros par mois pour une période s'écoulant du 1er juin 2022 au jour de la présente décision, soit 42 mois.

La société LGV est condamnée à payer à Monsieur [S] la somme de 28 140 (670 x 42) euros en réparation du préjudice financier résultant de la perte de loyers.

- Sur le préjudice moral

Madame [J] et Monsieur [S] soutiennent avoir subi un préjudice moral, lié à leurs conditions de vie au sein de l'appartement vicié jusqu'en janvier 2022 et des risques pour leur santé du fait de la présence de moisissures, à l'impossibilité d'habiter le logement à partir de cette date, les contraignant à déménager à deux reprises pour se reloger chez des parents puis dans l'appartement de Monsieur [S] est propriétaire.

Tant les conditions de vie dans l'appartement vicié que le relogement des demandeurs étant avérés, l'existence d'un préjudice directement causés par le vice dont est affecté l'appartement acquis par le couple est établie. Il n'est toutefois pas démontré dans les proportions alléguées, et sera justement réparé par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros pour chacun des acquéreurs.

La société LGV est donc condamnée à payer à Madame [J] et à Monsieur [S] la somme de 3 000 euros chacun en réparation du préjudice moral subi.

- Sur les frais de médiation

Les demandeurs rapportent la preuve, par la production d'une facture, d'avoir engagé une dépense de 1 500 euros en règlement des frais de la médiation assurée par CMR35.

Cette dépense étant directement causée par le vice dont est affecté le bien acquis, sans lequel une médiation entre les parties n'eut par définition pas été nécessaire, la société LGV est condamnée à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros.

3. Sur la demande reconventionnelle du défendeur

Dans la mesure où il est fait droit à la demande identique des demandeurs, la société LGV est déboutée de sa demande reconventionnelle d'indemnisation des frais de médiation.

4. Sur les frais d'instance et l'exécution provisoire

La société LGV, qui succombe à l'instance, est condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la société LGV à payer la Madame [J] et Monsieur [S] la somme de 6 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la société LGV formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile, n'apparaît pas compatible avec la nature de l'affaire, s'agissant d'une résolution de vente immobilière impliquant des restitutions mutuelles aux enjeux financiers conséquents. Il convient donc de faire à droit à la demande de la société LGV visant à l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution pour vice caché de la vente intervenue entre la S.N.C. LGV, vendeur, et Madame [A] [J] et Monsieur [Y] [S], acquéreurs, suivant acte authentique du 25 juin 2021 au rapport de Maître [H], notaire à [Localité 4], acte enregistré et publié au Service de la publicité foncière et de l'enregistrement de [Localité 5] 1 sous la référence d'enliassement 3504P01 201P8425 et portant sur l'immeuble suivant :

DÉSIGNATION : Ville de [Localité 5] (ILLE ET VILAINE) [Adresse 5], cadastré: section AB42p, désignation des biens: lots numéros 21 et 36 Au rez-de-chaussée : séjour avec cuisine, W.C., dégagement et une cour, et au sous-sol : pièce et salle d'eau,

En conséquence,

DIT que Madame [A] [J] et Monsieur [Y] [S] sont tenus de restituer l'immeuble désigné à la S.N.C. LGV ;

CONDAMNE la S.N.C. LGV à payer à Madame [A] [J] et Monsieur [Y] [S] les sommes suivantes : o 236 000 € correspondant au prix de vente de l'immeuble ; o 4 351,17 € au titre des dépenses engagées ; o 18 987 € au titre du préjudice financier ; o 20 000 € au titre de la perte de chance d'acquérir un bien équivalent ; o 1 500 € au titre des frais de médiation ; Soit au total 280 838,17 € (DEUX CENT QUATRE VINGT MILLE HUIT CENT TRENTE HUIT EUROS ET DIX-SEPT CENTIMES) ;

CONDAMNE la S.N.C. à payer à Monsieur [Y] [S] les sommes de : o 28 140 € au titre de la perte de loyers ; o 3 000 € au titre du préjudice moral ; Soit au total 31 140 € (TRENTE ET UN MILLE CENT QUARANTE EUROS);

CONDAMNE la S.N.C. à payer à Madame [A] [J] la somme de 3 000€ (TROIS MILLE EUROS) au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [A] [J] et Monsieur [Y] [S] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la S.N.C. LGV de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la S.N.C. LGV aux dépens ;

CONDAMNE la S.N.C. LGV à payer à Madame [A] [J] et Monsieur [Y] [S] la somme de 6 500 € (SIX MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

La Greffière La Présidente