Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Gaëlle NAY

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/10022 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6F3V

N° MINUTE : 8 JCP

JUGEMENT rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1737

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/10022 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6F3V

EXPOSÉ DU LITIGE

Par avenant en date du 15 avril 2019 à acte sous seing privé du 1er mai 1963, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [L] [O] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], suite au décès de sa mère Mme [R] [O], titulaire du bail.

M. [L] [O] est décédé le 12 juin 2023.

Par courrier en date du 7 février 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a refusé le transfert du bail à son frère M. [X] [O] dès lors qu’il ne démontrait pas avoir cohabité avec son frère pendant au moins une année avant la date de son décès.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, demandant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - ordonner l'expulsion de M. [X] [O], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, - supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner M. [X] [O] au paiement des sommes suivantes : * une indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de juin 2024 perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail s’il s’était poursuivi et percevra les mêmes majorations, actuellement d’un montant de 411,53 euros, * 4126,80 euros au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation échues, terme de mai 2024 inclus, * 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer et du procès-verbal de constat.

Appelée à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 22 septembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande au titre des indemnités d’occupation échues, terme d’août 2025 inclus, à la somme de 10401,88 euros, et le montant du loyer à la somme de 417,98 euros. La somme de 1000 euros est demandée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a exposé, sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que L621-2 et R353-131 du Code de la construction et de l’habitation que M. [X] [O] ne remplissait aucune des conditions prévues par ces articles pour bénéficier d'un transfert de bail. Par conséquent, il a soutenu que le bail était résilié depuis le décès de M. [L] [O] et que M. [X] [O] était occupant sans droit ni titre et devait être expulsé du logement pour lequel il ne s'acquittait, en outre, d'aucune indemnité d'occupation. Il s’en est rapporté quant aux délais de paiement.

M. [X] [O], représenté par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité de: - débouter l’établissement public PARIS HABITAT de sa demande d’expulsion et à tout le moins de la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, - ordonner le transfert du bail au bénéfice de M. [X] [O], - déduire du montant de la dette locative la somme de 542,80 euros, - lui accorder 24 mois de délais de paiement, - débouter l’établissement public PARIS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, il a soutenu avoir cohabité avec son frère durant l’année précédant son décès. Il a indiqué qu’il n’existait pas de motif à la suppression des délais du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux. Il a enfin indiqué avoir procédé à des paiements non pris en considération par le bailleur et que les frais de procédure devaient être soustrait de la dette.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 29 septembre 2025, le demandeur a communiqué un décompte actualisé au même jour. Par note en délibéré autorisée en date du 30 septembre 2025, le défendeur a communiqué des extraits de ses comptes bancaires et un RIB du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

S'agissant des logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que le bénéficiaire du transfert de bail doit remplir les conditions d'attribution des logements sociaux et que le logement doit être adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, M. [X] [O] est le frère du défunt et ne figure pas au nombre des personnes pouvant bénéficier d’un transfert de bail.

Par conséquent, il sera constaté que le bail liant l’établissement public PARIS HABITAT OPH et M. [L] [O] est résilié de plein droit par l’effet du décès de ce dernier le 12 juin 2023, de sorte que M. [X] [O] se trouve occupant sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] depuis cette date.

Sur l’expulsion

M. [X] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis le 12 juin 2023, il convient d’ordonner à ce dernier ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public PARIS HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé. La demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par ce texte sera donc rejetée.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [X] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Cette demande sera donc rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation et la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait ainsi obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 13 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, et de condamner M. [X] [O] à son paiement à compter du mois de juin 2024.

Par ailleurs, l’établissement public PARIS HABITAT OPH produit un décompte arrêté au 29 septembre 2025 montrant qu'à cette date, il était redevable, à ce titre, de la somme de 10259,08 euros, après soustraction des frais de procédure.

M. [X] [O] indique avoir procédé à plusieurs virements n’apparaissant pas sur le décompte: - 400 euros le 4 janvier 2024, - 750 euros le 22 juillet 2025, - 750 euros le 8 août 2025, - 750 euros le 8 septembre 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [X] [O] a sollicité le bailleur par le biais de leurs conseils aux fins de savoir s’il disposait du bon relevé d’identité bancaire pour procéder à des virements. Il communique par ailleurs ses relevés bancaires. Si le paiement du 4 juillet 2024 fait bien apparaître le nom du bailleur en destinataire, cela n’est pas le cas pour les autres. Toutefois, pour ces trois paiements, la domiciliation de l’établissement bancaire figure sur les relevés de compte. Les sommes correspondent par ailleurs au montant du loyer et des charges auquel s’ajoute la somme que M. [X] [O] propose de payer mensuellement pour apurer sa dette. Il sera donc considéré que M. [X] [O] justifie avoir procédé au paiement de la somme de 2560 euros depuis le 4 janvier 2024.

Au regard de ces éléments, M. [X] [O] sera condamné à verser à l’établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 7209,08 euros au titre des indemnités d'occupation échues impayées au 29 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [X] [O] justifie de sa situation professionnelle et financière et il apparaît en capacité de payer la somme de 300 euros durant 23 mois, la dernière échéance étant majoré du solde de la dette. Il a par ailleurs commencé à apurer sa dette.

Des délais de paiement lui seront accordés selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [X] [O] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance. En revanche, sa situation financière justifie de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail conclu le 1er mai 1963 entre l’établissement public PARIS HABITAT OPH et Mme [R] [O] ainsi que son avenant en date du 15 avril 2019 entre l’établissement public PARIS HABITAT OPH et M. [L] [O], portant sur les locaux situés au [Adresse 2] sont résiliés depuis le 12 juin 2023 du fait du décès de M. [L] [O],

CONSTATE qu'en conséquence que M. [X] [O] se trouve depuis le 13 juin 2023 occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 2],

ORDONNE à M. [X] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour M. [X] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’établissement public PARIS HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [X] [O] à verser à l’établissement public PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 13 juin 2023 jusqu'à libération effective du logement, d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 13 juin 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [X] [O] à verser à l’établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 7209,08euros au titre des indemnités d'occupation échues impayées au 29 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus,

AUTORISE M. [X] [O] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 300 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 24ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE l’établissement public PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 20 novembre 2025,

La Greffière La Juge des contentieux de la protection