Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 24/09434 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5LBO

AFFAIRE :

M. [J] [M] (la SARL ATORI AVOCATS) C/ M. [O] [E], [U] [V] et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 27 Novembre 2025, puis prorogée au 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [J] [M] né le 15 Janvier 1958 à [Localité 9], de nationalité française demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [C] née le 17 Mars 1956 à [Localité 10], de nationalité française demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [O] [E], [U] [V], chef d’entreprise né le 19 Septembre 1953 à [Localité 10], de nationalité française demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [H] [N] [V] épouse [S], retraitée née le 15 Juillet 1947 à [Localité 10], de nationalité française demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean-Louis BOISNEAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [G] [I] notaire associée de la Société dénommée « [P] [F] et [G] [I], notaires, successeurs de Maître [X] et Maître [W], associés d'une société civile professionnelle titulaire d'un office notarial » ayant son siège [Adresse 5]

Intervenante volontaire

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [D] [K], Notaire demeurant [Adresse 1] [Adresse 8]

Intervenante volontaire

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte authentique du 25 juin 2021, Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] ont unilatéralement promis la vente de ce bien à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C]. La promesse a été consentie jusqu'au 24 novembre 2021 pour un prix de 622 000 €.

Maître [G] [I] et Maître [D] [K] étaient les notaires rédacteurs de l'acte.

La date de la signature de l'acte authentique a été reportée à plusieurs reprises. Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] ont levé l'option le 9 décembre 2021, versant en la comptabilité de leur notaire l'intégralité du prix.

L'acte authentique n'a pas été réitéré suite au refus de signature de Monsieur [O] [V] malgré de très nombreux reports de la date de signature, et ce jusqu'au 17 juillet 2023, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé.

Par acte d’huissier en date du 30 août 2024, Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] ont assigné Monsieur [O] [V] et Madame [H] [V] épouse [S] devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins de voir :

- juger la résolution de la promesse de vente conclue entre les consorts [M] et les consorts [V] et [S] ; - ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 31 100 € entre les mains des consorts [M] ; - condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [S] au paiement de la somme de 31 100 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation leur ayant été versée par les consorts [M] ; - condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [S] au paiement de la somme de 62 200 € au titre de la clause pénale insérée dans la promesse unilatérale de vente ; - condamner solidairement Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] aux entiers dépens.

Cette assignation a été dénoncée par acte d'huissier à Maître [G] [I] et Maître [D] [K].

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que, suite au comportement de Monsieur [O] [V], qui a été convoqué à de multiples reprises, a proposé de multiples reports tout en n'honorant pas les rendez-vous qu'il proposait, la vente n'a pu être réalisée.

Du chef de l'absence de réalisation de la vente par acte authentique, elle est résolue. L'indemnité d'immobilisation versée par les demandeurs entre les mains des notaires doit leur être restituée. Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] sont tenus au paiement de la clause pénale visée à l'acte de vente.

Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] n'ont pas conclu postérieurement à leur assignation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 septembre 2024, Madame [H] [V] épouse [S] sollicite de voir :

- débouter les consorts [Y] de toutes leurs demandes en condamnation dirigées contre Madame [S] ; - les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [H] [V] épouse [S] fait valoir que le bien litigieux est entré dans son patrimoine et dans celui de son frère, Monsieur [O] [V], suite au décès de leur mère, [A] [Z] [R]. Madame [H] [V] épouse [S] a dû sommer son frère par acte d'huissier en 2018 pour qu'il prenne position sur la succession.

La défenderesse expose que c'est elle qui a souhaité vendre le bien immobilier litigieux, Monsieur [O] [V] s'en désintéressant. Ce dernier a persisté dans son comportement réfractaire concernant la vente, objet du présent litige, ne se présentant jamais aux rendez-vous de signature qu'il a fait décaler plusieurs fois.

La défenderesse ne s'oppose pas à la demande de résolution de la vente, ni à la restitution de l'indemnité d'immobilisation, qui sont légitimes. En revanche, elle ne doit pas être condamnée au titre de la clause pénale. Les demandeurs n'invoquent pas de fondement juridique quant à leur prétention tendant à la condamnation solidaire de Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] à verser le montant de l'indemnité d'immobilisation. Au surplus, seul le comportement fautif de Monsieur [O] [V] est visé dans l'assignation des demandeurs : il n'est pas reproché de faute à Madame [H] [V] épouse [S]. Madame [H] [V] épouse [S], en sa simple qualité de coindivisaire successorale avec Monsieur [O] [V], n'est tenue avec celui-ci à aucune solidarité.

Aux termes de conclusions d'intervention volontaire communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 octobre 2024, Maître [G] [I] et Maître [D] [K] sollicitent de voir :

- accueillir l’intervention volontaire de Maitre [G] [I] et de Maître [D] [K] en leur qualité de notaire instrumentaire du procès-verbal de carence du 17 juillet 2023 ; - leur donner acte de ce que leur responsabilité professionnelle n’est pas recherchée et de ce qu’aucune demande n’est formulée à leur encontre ; - statuer ce que de droit sur les dépens.

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la lecture des conclusions de Maître [G] [I] et Maître [D] [K] pour l'exposé de leurs moyens.

Monsieur [O] [V], cité dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'intervention volontaire :

Aucune partie ne conteste la recevabilité de l'intervention volontaire de Maître [G] [I] et de Maître [D] [K] . Elle sera déclarée recevable.

Sur la résolution de la vente :

Il convient de rappeler qu'une résolution qui n'a d'effet que pour l'avenir se qualifie plus exactement de résiliation. Il convient de prononcer la résiliation de la promesse de vente du 25 juin 2021 passée entre Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] d'une part et Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] d'autre part.

Sur l'indemnité d'immobilisation :

Par application du contrat du 25 juin 2021 passé entre les parties, il convient de condamner Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] à restituer entre les mains de Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] la somme de 31 100 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.

C'est à bon droit que Madame [H] [V] épouse [S] fait valoir que Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] n'invoquent aucun moyen de droit fondant la solidarité entre les défendeurs, qui ne se présume pas. La condamnation en restitution sera donc conjointe et non pas solidaire.

Sur la clause pénale :

Le contrat litigieux stipule en page 13 : « dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de soixante-deux mille deux cent euros (62 000 €) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie ».

En l'espèce, l'ensemble des parties comparantes s'accorde sur le fait que Madame [H] [V] épouse [S] n'a opposé aucune résistance à la passation de l'acte authentique. Elle s'est présentée aux rendez-vous. Elle a donc satisfait à ses « obligations alors exigibles », selon les termes de la clause pénale reproduite plus haut.

C'est du chef de la résistance inexpliquée et injustifiée de Monsieur [O] [V], qui a signé la promesse de vente litigieuse (voir page 43 de la promesse), que l'acte authentique de vente n'a pu être signé. Il a reporté à de nombreuses reprises la signature de la vente définitive et ne s'est pas présenté aux rendez-vous de signature.

Monsieur [O] [V], régulièrement cité à la présente procédure, n'a pas constitué avocat afin de faire valoir ses moyens de défense.

Il convient de débouter Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] de leur prétention à la somme de 62 200 € dirigée contre Madame [H] [V] épouse [S]. Monsieur [O] [V] sera condamné à verser cette somme à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] ensemble.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner conjointement Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V], qui succombent pour partie ou totalement aux demandes de Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [V] à verser à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] à l'égard de Madame [H] [V] épouse [S] au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] n'avaient d'autre choix que d'initier la présente procédure, y compris contre Madame [H] [V] épouse [S], ne serait-ce que pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Madame [H] [V] épouse [S] sera déboutée de sa prétention sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevable l'intervention volontaire de Maître [G] [I] et Maître [D] [K] ;

PRONONCE la résiliation de la promesse de vente du 25 juin 2021 passée entre Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] d'une part et Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] d'autre part ;

CONDAMNE conjointement Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] à restituer à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] ensemble la somme de tente-et-un mille cent euros (31 100 €) au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

DEBOUTE Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] de leur prétention à la somme de 62 200 € dirigée contre Madame [H] [V] épouse [S] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à verser la somme de soixante mille deux cents euros (62 200 €) de dommages-intérêts à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] ensemble au titre de la clause pénale insérée à l'acte du 25 juin 2021 ;

CONDAMNE conjointement Madame [H] [V] épouse [S] et Monsieur [O] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à verser à Monsieur [J] [M] et Madame [L] [C] la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [V] épouse [S] de sa prétention sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT