Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07402 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3QRF

Minute : 25/01220

EPFIF Représentant : Maître Geneviève CARALP-DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

C/

Monsieur [W] [I]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Novembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Geneviève CARALP-DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2022, Monsieur [A] [I] a donné à bail à Monsieur [W] [I] un logement situé [Adresse 3] (escalier D, étage 06, porte 102), pour un loyer mensuel de 600,00 euros, et 100,00 euros de provisions sur charges.

Par jugement d’adjudication en date du 29 novembre 2022, le juge de l’exécution a déclaré adjudicataires du logement, objet dudit bail, les consorts [M].

Par décision en date du 16 décembre 2022, suite au courrier du 13 décembre 2022, reçu le 14 décembre 2022 par la préfecture, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-France a exercé son droit de préemption sur adjudication concernant le logement précité.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE a fait signifier à Monsieur [W] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5654,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 juin 2024, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate et sans octroi de délais de Monsieur [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dès la fin du délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir et s’il y a lieu d’être dès l’expiration du sursis à exécution, ordonner la séquestration des biens mobiliers sur place ou au garde meuble à ses frais et risques, déclarer que l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE- FRANCE pourra se faire assiter d’un serrurier et de la force public si besoin est, fixer le montant de l’indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [W] [I] égale au montant du loyer fixé dans le contrat de location en date du 1er février 2022, soit la somme de 700 euros, à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, condamner Monsieur [W] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4868,62 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 3 juillet 2025 à parfaire au jour du jugement, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2024,la somme de 700 euros par mois à compter de la décision à intervenir au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP NORMAND et Associés,déclarer n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 18 juillet 2025.

À l'audience du 8 septembre 2025, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5310,58 euros arrêtée au 5 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement du loyer courant et que le bail est incomplet puisqu’il manque la clause résolutoire.

Monsieur [W] [I], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [W] [I] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE aux fins de constat de de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2022, du commandement de payer délivré le 31 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 septembre 2025 que l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [I] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE la somme de 5310,58 euros, au titre des sommes dues au 5 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juillet 2025 sur la somme de 3868,62 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 5310,58 euros selon décompte au 5 septembre 2025.

Il s'agit d'un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 18 juillet 2025, date de l'assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [I]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2025, Monsieur [W] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [I] à son paiement à compter de 18 juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [I] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er février 2022 entre Monsieur [A] [I], aux droits duquel vient l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-France, d'une part, et Monsieur [W] [I] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], au jour de l'assignation, le 18 juillet 2025,

DIT que Monsieur [W] [I] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [W] [I] à compter du 18 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE la somme de 5310,58 euros (cinq mille trois cent dix euros et cinquante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 18 juillet 2025 sur la somme de 3868,62 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 5 septembre 2025 échéance d’octobre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 mai 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE