Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04/11/2025

N° RG 25/00264 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3PU N° MINUTE : 24/00219

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. CAHS-IMMO [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Virgile FAVIER du cabinet FIDAL, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [V] [Adresse 2] [Localité 2] non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : [...] assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 02 Septembre 2025

Ordonnance Réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 04 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 04/11/2025 à Me MURAT

EXPOSE DU LITIGE

La Sas Cahs-Immo est propriétaire d’un bien immobilier situé sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] sis [Adresse 3] sur la commune d’[Localité 2].

Par acte notarié du 13 novembre 2024, une promesse synallagmatique de vente portant sur ledit immeuble a été signée entre la Sas Cahs-Immo, vendeur-promettant et Mme [I] [V], acquéreur-bénéficiaire, moyennant un prix de vente de 360.000 euros et avec un délai expirant le 28 février 2025.

Par acte du 27 juin 2025 la Sas Cahs-Immo a fait assigner Mme [I] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir : - juger la recevabilité de la demande de la société Cahs-Immo, - ordonner à Me [R] [P], notaire, membre de la SCP “[J] [F], [Z] [O] et [R] [P] notaires associés”, titulaire d’un office notarial à [Localité 3] identifié sous le numéro CRPCEN 73015 sis [Adresse 4] à [Localité 4] de verser la somme de 18.000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation à la société Cahs-Immo, - condamner Mme [I] [V] au versement de la somme de 18.000 euros à titre de provision correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation, - condamner Mme [I] [V] au versement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2025.

Régulièrement citée à étude, Mme [I] [V] n’a pas constitué avocat.

La Sas Cahs-Immo maintient ses prétentions telles que mentionnées dans son acte introductif d’instance. A l’appui de ses prétentions, elle indique que la somme provisionnelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Elle expose avoir signé une promesse synallagmatique de vente au profit de Mme [I] [V]. L’acte prévoit une réalisation de la vente au plus tard le 28 février 2025 et qu’en cas de non réitération de l’acte de vente malgré la réalisation des conditions suspensives relatives à l’obtention du prêt bancaire stipulées dans l’acte, le bénéficiaire de la promesse doit verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 36.000 euros, dont 18.000 euros ont été séquestrés par le notaire. Elle soutient que conformément aux conditions contractuelles, Mme [I] [V] a obtenu une offre de prêt mais que l’acte de vente n’a pas été réalisé avant le 28 février 2025. Elle sollicite donc le paiement du montant dû au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Pour un plus ample exposé des prétentions, des moyens et des faits, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. La demande de provision de la Cahs-Immo

A titre liminaire, il sera relevé que le demandeur fonde sa demande provisionnelle sur l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”.

Cependant, il ne démontre aucune urgence à l’appui de sa demande. La décision sera donc rendue au visa de l’article 835 alinéa 2 du même code.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce que le président du tribunal peut, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1353 du même code prévoit que “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.”

En l’espèce, la Sas Cahs-Immo, promettant, et Mme [I] [V], bénéficiaire, ont conclu le 13 novembre 2024 une promesse synallagmatique de vente expirant le 28 février 2025, à 16 heures (pièce n°1 demandeur).

Il ressort des termes de l’acte que les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 36.000 euros à la charge du bénéficiaire, avec obligation pour ce dernier de verser la somme de 18.000 euros au notaire soussigné, désigné séquestre et de verser les 18.000 euros restant au promettant, au plus tard dans un délai de 8 jours après expiration du délai de réalisation de la promesse de vente dans le cas où malgré la réalisation des conditions suspensives l’acte de vente ne serait pas signé du seul fait du bénéficiaire (pièce n°1 page 8 demandeur).

Une des conditions suspensives particulières porte sur l’obtention du prêt, laquelle devant être réalisée au plus tard le 31 janvier 2025 et selon les caractéristiques suivantes (pièce n°1 page 10 demandeur) : - un montant maximal de la somme empruntée : 311 600 euros, - une durée maximale de remboursement 25 ans, - une durée minimale de remboursement : 20 ans, - un taux nominal d’intérêt maximal : 3,90% l’an (hors assurances)

La partie demanderesse soutient que Mme [V] n’a pas réalisé la vente et ce, par son seul fait puisqu’elle a pu obtenir une offre de prêt remplissant les caractéristiques énumérées dans les conditions suspensives particulières de l’acte.

Il est produit un courrier du 22 mai 2025 de Mme [V] expliquant l’obtention de son prêt pour un montant de 200.000 euros et les difficultés financières à réunir la somme restante pour acheter le bien, soit 160.000 euros. (pièce n°3 demandeur).

Par ailleurs, il est transmis la page 1/2 d’un courrier non daté de la BNP Paribas intitulé “accord de principe de crédit immobilier”, qui mentionne l’adresse du bien appartenant à la Sas Cahs-Immo et qui correspond aux caractéristiques de la condition d’obtention du prêt, à savoir, un prêt de 200.000 euros, sur une durée de 300 mois, soit 25 ans, au taux d’intérêt de 3,20% l’an hors assurance (pièce n°4 demandeur). Cependant, aucun élément ne permet de dater le courrier de la banque, ni de déterminer celle de l’accord de principe du prêt. Or l’acte prévoit expressément que la condition suspensive de l’obtention du prêt est considérée être réalisée au plus tard le 31 janvier 2025. Au vu de ces éléments, il ne peut être établi, avec l’évidence requise en référé, que Mme [I] [V] est redevable de l’indemnité d’immobilisation par la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt avant le terme convenu, soit le 31 janvier 2025.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision s’agissant de l’indemnité d’immobilisation, ainsi qu’au versement de la somme séquestrée par le notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation.

II. Les demandes accessoires

La Sas Cahs-Immo, partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les dépens et sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, [...], juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en versement du séquestre et en paiement provisionnel au titre de l’indemnité d’immobilisation,

REJETONS la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la Sas Cahs-Immo aux dépens de l’instance.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2025, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES