Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 21/10578 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VXNN N° de MINUTE : 25/01474

MDEANDEUR

S.C.I. VEGAS [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

C/

DEFENDEUR

La Société NEBO [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0289

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 1977, Monsieur [K] [X] a consenti un bail en renouvellement à la société NEBO portant sur les locaux situés [Adresse 2]. Ce bail a été renouvelé les 5 mars 1986, 24 février 1995 et 22 juin 2006.

Par acte du 6 janvier 2011, la SCI VEGAS est devenu propriétaire du local loué à la société NEBO.

Par acte du 26 novembre 2012, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2013 pour 3, 6, 9 années pour se terminer le 31 décembre 2021.

Par exploit du 16 septembre 2021, La SCI VEGAS a signifié à son preneur un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction pour le 31 mars 2022.

Le 20 octobre 2021, la SCI VEGAS a assigné la société NEBO devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir juger que le congé signifié à effet du 31 mars 2022 ouvrira droit au profit de la Société NEBO à une indemnité d'éviction qui sera déterminée selon les conditions prévues par l'article L. 145-14 du code de commerce, de juger que cette indemnité d'éviction correspondra à une indemnité de transfert en raison de la nature des locaux et des activités exercées, impliquant le caractère transférable sans perte substantielle de clientèle et de juger, en cas d’exercice du droit au maintien dans les lieux, que la Société NEBO sera redevable, à compter du 1er avril 2022, d’une indemnité d'occupation d’un montant de 55.000 € par an HT HC, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et accessoires prévus par la convention locative échue.

La SCI VEGAS a constitué avocat. Par conclusions signifiées par RPVA le 11 janvier 2022, elle a demandé au tribunal, à titre principal, de désigner un expert avec pour mission, notamment, de réunir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier le montant de l'indemnité d'éviction due à la société NEBO ainsi que de l’indemnité d’occupation due par la Société NEBO à compter du 1er avril 2022, date d’effet du refus de renouvellement, jusqu’à la date de libération effective des locaux, et ce dans les conditions de l’article L. 145-28 du Code de commerce.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 8 février 2022, la société NEBO a demandé au tribunal de prendre acte de ses protestations et réserves de la société NEBO quant à la demande de désignation d’un expert et de compléter la mission de l’expert désigné en ce que celui-ci devra fournir tous éléments permettant de déterminer, outre l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, celle due au titre du trouble commercial.

Par ordonnance du 12 mai 2022, le juge de la mise en état de la juridiction de céans a ordonné avant dire-droit une expertise et commis pour y procéder Madame [Y] [H],

Par ordonnance du 12 juillet 2022, Monsieur [F] [W] a été désigné en remplacement de Madame [Y] [H],

Par ordonnance du 26 janvier 2023, Monsieur [O] [Q] a été désigné en qualité d'expert, en remplacement de Monsieur [W].

Le 22 décembre 2023, la société NEBO a restitué les locaux au bailleur.

Monsieur [Q] a déposé son rapport le 2 mai 2024. Il a estimé l'indemnité d'éviction à la somme de 323 877, 58 € et l'indemnité d'occupation du 1er avril 2022 au 22 décembre 2023 à la somme de 57 638,61 €.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2025, la SCI VEGAS a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Fixer le montant de l'indemnité d’éviction globale à la somme de 75.756,23 € (SOIXANTE QUINZE MILLE SEPT CENT CINQUANT SIX € ET VINGT TROIS CENTIMENTS), ou subsidiairement à la somme globale de 92.468,53 € (QUATRE VINGT DOUZE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE HUIT € ET CINQUANTE TROIS), Débouter la Société NEBO de toutes demandes complémentaires, Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société NEBO, à compter du 1er avril 2022 jusqu’au 22 décembre 2023 à la somme en principal de 57.638,61 € (CINQUANTE SEPT MILLE SIX CENT TRENTE HUIT € ET SOIXANTE ET UN CENTIMES) HT HC, Condamner la Société NEBO au paiement de cette indemnité d’occupation ainsi qu’au règlement des charges, taxes et accessoires exigibles et prévus par la convention locative échue, Débouter la Société NEBO de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Faire masse des dépens intégrant le coût de l’expertise judiciaire, et ordonner le partage par moitié de ces dépens entre les parties. Au soutien de ses prétentions, la SCI VEGAS fait principalement valoir que : sur l'indemnité principale, il convient de ne prendre en considération que le seul préjudice effectif découlant du refus de renouvellement, dans le cas d'une activité transférable de commerces ne recevant pas de clientèle, comme en l'espèce, la zone de chalandise comme l'environnement urbain n'ont pas d'impact particulier. En revanche, la desserte routière présente un réel intérêt au regard des besoins en matière de livraison de matériaux,la société NEBO bénéficiant, depuis son transfert, de nouveaux locaux présentant une desserte routière mieux adaptée, ses principaux clients se trouvant à proximité desdits locaux et son nouveau loyer étant inférieur au loyer plafonné si le bail avait été renouvelé, lui permettant ainsi une économie de 7 389 € par an, il ne peut être considéré qu'elle justifie d'un préjudice indemnisable,le loyer en renouvellement aurait en effet été de 32 889 € HT/HC/an ainsi que l'expert l'a calculé tandis que le montant du loyer des nouveaux locaux de la société NEBO est de 25 500 € HT/HC/ an,s'il devait être considéré que la société NEBO a droit à la réparation d'un préjudice, il conviendrait de retenir, au regard des références citées par l'expert, un prix moyen de 111 €/m², plus justifié au regard des caractéristiques des locaux évincés, ainsi qu'un coefficient de 2, la jurisprudence considérant que celui-ci oscille pour les activités industrielles entre 2 et 3,dès lors la valeur du droit au bail devrait être de 17 591,88 € selon le calcul (111 € x 375,54 m²) – 32 889 €) x 2,de surcroît, il conviendrait d'appliquer une minoration de 5%, le bail échu comportant une clause prohibitive de cession du droit au bail,la valeur du droit au bail devrait donc être de 16 712,30 € selon le calcul 17 591,88 € – 5%,sur les indemnités accessoires, il convient à l'égard des frais de remploi, de prendre en compte le transfert d'ores et déjà intervenu de la société NEBO et de fixer l'indemnité aux frais effectivement exposés par la locataire. Or la société NEBO ne mentionne que le paiement de frais d'avocat à hauteur de 2 053,33 € HT, c'est donc au maximum à cette somme qu'il conviendra de fixer les frais de remploi,

si l'expert a évalué le trouble commercial conformément à la jurisprudence en accordant une indemnité correspondant à 3 mois d'excédent brut d'exploitation (EBE), il a, sans justification, considéré que la société NEBO pouvait en outre bénéficier d'une indemnité pour trouble d'exploitation correspondant également à 3 mois d'EBE,la société NEBO allègue d'un tel trouble pour la période du 3 décembre 2023 au 22 janvier 2024 mais n'en justifie pas, elle ne démontre ainsi pas n'avoir pu éviter un arrêt total d'activité et devra donc voir rejeter sa demande de retenir 10 mois d'EBE pour évaluer l'indemnité pour trouble commercial,la SCI VEGAS soutient ne pouvoir se voir reprocher des délais en lien avec le déménagement ainsi que la durée des travaux dans les nouveaux locaux de la société NEBO et ce, d'autant que celle-ci les a choisis en parfaite connaissance de cause,en la fixant à 7 mois basé sur le loyer des locaux d'accueil, soit 14 700 €, la société NEBO et l'expert confondent l'indemnité au titre du double loyer avec l'indemnité au titre du trouble commercial qui couvre la recherche de nouveaux locaux et les perturbations subies pendant la période de déménagement/réinstallation,il y a donc lieu, selon le bailleur, d'évaluer l'indemnisation au titre du double loyer à un mois du prix du nouveau loyer, soit la somme de 2 125 €, ou, subsidiairement, à un mois du prix du loyer des locaux objet de l'éviction, soit 2 583 €,la SCI VEGAS retient le même raisonnement à l'égard des frais d'assurance qu'elle considère devoir être fixés à la somme de 480,60 €,à l'égard des frais de déménagement du mobilier hors machine, il convient de retenir le dernier devis versé par la société NEBO, qui porte sur un volume transporté de 80 m³ au coût de 11 200 €,les frais de déménagement des machines et matériels devront s'apprécier au regard des factures versées par le preneur, son dernier chiffrage étant à hauteur de 42 124, 21 €,la SCI VEGAS n'a aucune observation à l'égard des frais de remise en service des installations et machines à hauteur de 969,20 € ni des frais liés à la sécurité incendie et conformité électrique de 2 539,46 €,en revanche, elle conteste les autres factures versées par la société NEBO. Ainsi, elle fait valoir que les prestations facturées par la société SOTRELEC n'apparaissent pas en lien direct avec le préjudice lié à l'éviction et qu'il convient en conséquence de les minorer de 15% et de les fixer ainsi à la somme de 39 107,45 €,la société NEBO sollicite le remboursement de la facture de la société GROUPE FLI portant sur l'installation d'un réseau à air comprimé et ce, alors que ses nouveaux locaux étaient déjà équipés d'une telle installation. La SCI VEGAS en déduit que cette demande est infondée et doit être écartée,la facture DMTH doit également être rejetée selon la SCI VEGAS, l'installation d'un système de climatisation dans les nouveaux locaux n'étant pas justifiée puisqu'un tel système n'existait pas dans ceux objet de l'éviction,la nécessité des travaux réalisés par la société CLIMAXE sur le faux plafond n'étant pas justifié, il ne peut être fait droit à la demande au titre de la facture de ceux-ci,il en est de même à l'égard des factures Sylvestre [A] et Saint-Maclou, qui correspondent à des travaux de convenance,le devis DONACASA correspondant au remplacement d'armoires endommagées durant le déménagement, ces frais relèvent de l'assurance de la société NEBO et ne peuvent valablement être sollicités au titre des frais accessoires,en revanche, la SCI VEGAS ne conteste pas la demande faite au titre de la facture SERIPRINT de 204 €,la SCI VEGAS considère en outre qu'un abattement pour vétusté de 50% doit s'appliquer au regard de l'amortissement des installations du preneur et de l'état des locaux objet de l'éviction,la SCI VEGAS ne s'oppose pas à la demande au titre des frais divers à hauteur de 1 244,77 €,

s'agissant d'un transfert du fonds de commerce, il n'y a pas lieu à un préjudice au titre de frais de licenciement, les salariés étant censés suivre la société dans ses nouveaux locaux et tout refus de leur part devant s'assimiler à un choix personnel et non à des licenciements économiques,l'éloignement de 24 km entre les anciens et les nouveaux locaux résultent du choix de la société NEBO et n'ont donc pas à peser sur le bailleur,les nouveaux locaux se situent dans le même bassin d'emploi que les précédents, étant dans des départements limitrophes tous deux à l'Est de la capitale,les salariés ayant refusé de poursuivre leur contrat suite au transfert de la société, ils ne pouvaient être licenciés pour cause économique et, au surplus, la société NEBO ne justifie pas avoir mis en œuvre les exigences légales se rattachant à un tel licenciement, la demande au titre des frais de licenciement doit donc être rejetée,les indemnités accessoires s'élèvent en conséquence à 75 756,23 € comme suit :frais de remploi de 2 053,33 €,trouble commercial de 16 946,50 €,double loyer de 2 125 €,double assurance de 480,60 €,frais de déménagement de 32 281,10 €,frais de réinstallation de 20 624,93 €,frais divers de 1 244,77 €,la SCI VEGAS soutient qu'il y a lieu de retenir l'indemnité d'occupation telle qu'évaluée par l'expert judiciaire, soit la somme de 57 638,61 € HT/HC pour la période du 1er avril 2022 au 22 décembre 2023. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2025, la société NEBO a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la SCI VEGAS à payer à la société NEBO une indemnité d’éviction d’un montant de 414.657,40 € HT, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2021, et subsidiairement à compter de la date de restitution des locaux, soit le 23 décembre 2023 (article 1231-7 du Code civil), les intérêts échus depuis plus d’un an produisant eux-mêmes intérêts (article 1343-2 du Code civil),

Fixer l’indemnité d’occupation annuelle à 32.686,42 €, à compter du 1er avril 2022,

Débouter la SCI VEGAS de toutes ses demandes,

Condamner la SCI VEGAS à payer la société NEBO une somme de 28.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société NEBO fait principalement valoir que : sur l'indemnité principale, il convient de retenir l'analyse de l'expert selon laquelle la locataire a subi la perte d'un avantage locatif correspondant à la différence entre la valeur locative et le loyer théorique en renouvellement de bail de 10 702 €, auquel il convient d'appliquer un coefficient de 3,5 compte tenu de l'emplacement sur cour des locaux,contrairement à ce qu'affirme le bailleur, il n'y a pas lieu de prendre en considération le bail des nouveaux locaux car l'indemnité principale a vocation à indemniser la perte du droit au bail des locaux dont le preneur est évincé,

de surcroît, les nouveaux locaux ne sont pas comparables aux anciens, leur surface étant nettement moins importante, passant ainsi de 190m² au sol et 90 m² à l'étage contre 363 m² précédemment,ils sont également moins bien situés, ne bénéficiant pas d'un accès rapide à la capitale et aux autoroutes et sont, contrairement à ce que la SCI VEGAS affirme, plus éloignés des principaux clients,dès lors, la perte patrimoniale subie doit être compensée et il convient d'appliquer l'analyse de l'expert, qui a retenu à juste titre un prix moyen de 120 €/m² et un coefficient de 3,5 au regard du bon emplacement des locaux et de leur adaptation à l'activité du preneur,il n'y a pas lieu d'appliquer comme le sollicite le bailleur de minoration de 5%, la clause de faculté de cession du droit au bail n'étant ni prohibitive ni restrictive des droits ordinaires du preneur,la société NEBO considère au regard de ces éléments qu'il y a lieu de fixer l'indemnité principale à la somme de 37 500 €,sur les indemnités accessoires, elle sollicite qu'il soit fait droit aux demandes non contestées par la SCI VEGAS, soit à celles au titre des frais et honoraires pour la prise des nouveaux locaux, à hauteur de 2 053,33 € HT, au titre des frais de déménagement à hauteur de 42 124,21 €, et au titre des frais de réinstallation se rapportant à la sécurité incendie et à la conformité électrique,à l'égard des frais de réinstallation résultant des travaux effectués par la société SOTRELEC, elle estime que l'expert a à juste titre relevé que les nouveaux locaux n'étaient pas adaptés à l'accueil d'une usine de précision et ne disposaient pas d'alarmes et vidéo-surveillance, contrairement aux anciens locaux. Dès lors aucun abattement n'a vocation à s'appliquer sur les 45 939,19 € réclamés à ce titre et il convient de faire droit à sa demande,la facture du GROUPE FLI à hauteur de 7 626,09 € est justifiée selon elle car, si les nouveaux locaux disposaient bien d'un réseau d'air comprimé préexistant, ce dernier n'était pas adapté à l'activité de la société NEBO,la facture de la société DMTH de 29 337,00 € correspond à des travaux liés à l'installation d'une climatisation, rendus nécessaires au regard de la configuration des nouveaux locaux qui sont dépourvus de fenêtres et de ventilation naturelle. Cette demande découle directement de l'éviction, eu égard aux difficultés liés à la recherche de nouveaux locaux adaptés à une activité industrielle et il doit donc y être fait droit,il en est de même des factures CLIMAXE (27 405,00 €), [A] (16 190,00 €) et Saint-Maclou (2 762,22 €) se rapportant aux travaux liés aux faux plafonds, peintures et revêtements de sol ainsi qu'à la création d'un réfectoire, la société NEBO étant en droit de retrouver les mêmes conditions d'exploitation que dans ses anciens locaux,la SCI VEGAS ne justifie pas de son refus des demandes au titre des factures SERIPRINT de 204 € et DONACASA de 3 450 €, il convient donc d'y faire droit,les frais de réinstallation doivent donc s'établir à 136 404,16 € et ce, sans qu'il n'y ait lieu d'appliquer un quelconque abattement pour vétusté, les installations, machines et équipements semblables à ceux perdus devant être indemnisés à leur valeur à neuf, sans qu'il y ait lieu de tenir compte de l'amortissement des installations abandonnées,au surplus, les vestiaires, réfectoire, salle de contrôle, wc et garage avaient fait l'objet d'une rénovation il y a quelques années, de même que l'installation électrique refaite en 2015, ce qui ne permet pas de les qualifier de vétuste,l'expert distingue à juste titre le trouble commercial, évalué à 3 mois d'EBE, du trouble d'exploitation, également évalué à 3 mois d'EBE, le premier venant réparer le préjudice découlant de la recherche de nouveaux locaux, du déménagement et réaménagement, de la désorganisation de l'activité en amont du déménagement ainsi qu'en aval du réaménagement, du temps consacré au suivi des travaux dans les nouveaux locaux et des multiples démarches pour obtenir l'indemnisation du préjudice résultant de l'éviction tandis que le second vient réparer la cessation de toute l'activité pendant plus d'un mois,

ainsi l'indemnisation à hauteur de 6 mois d'EBE retenue par l'expert est insuffisante au regard de la réalité du préjudice subi, l'ensemble des opérations nécessaires ayant duré près d'un an, étant a minima relevé que les démarches et diligences ont commencé bien avant la prise d'effet du bail, au mois de juin 2023, et la production n'a repris que le 22 janvier 2024,la société NEBO en déduit qu'il convient de retenir 10 mois d'EBE au regard des comptes de l'année 2022, soit la somme de 56 495 € selon le calcul (67 794 x 10) / 12,c'est à juste titre que l'expert judiciaire a retenu une indemnité au titre du double loyer à hauteur de 14 700 €, les nouveaux locaux ayant été pris à bail le 1er juin 2023 et les anciens locaux restitués le 22 décembre 2023, ce qui correspond bien à 7 mois du loyer des locaux d'accueil selon le calcul (25 200 x 7)/12,de même, les frais de double cotisation d'assurance sont justifiés compte tenu des 7 mois au cours desquels les anciens et nouveaux locaux ont dû être parallèlement assurés, il y a donc lieu de retenir la somme de 3 392,21 € arrêtée par l'expert à ce titre, ce dernier s'étant basé sur la prime de l'année 2023,la SCI VEGAS ne contestant pas le poste des frais divers à hauteur de 1 244,77 €, il sera fait droit à cette demande,contrairement aux affirmations de la SCI VEGAS, il est justifié d'indemniser les frais de licenciement, ceux-ci constituant un préjudice indemnisable même dans le cadre d'un transfert d'activité, la société NEBO ne pouvant imposer à ses salariés de suivre l'entreprise dans les nouveaux locaux,la somme demandée à ce titre étant justifiée dans son quantum et la SCI VEGAS n'opposant aucun argument sérieux, le tribunal devra retenir ce poste de préjudice,les indemnités accessoires s'élèvent donc à 377 157,40 € :frais et honoraires de 2 053,33 €,trouble commercial de 56 495,00 €,double loyer et accessoires de 14 700,00 €,double cotisation d'assurance de 3 392,21 €,frais de déménagement de 42 124,21 €,frais de réinstallation de 136 404,16 €,frais divers de 1 244,77 €,frais de licenciement de 120 743,64 €,l'indemnité d'éviction doit en conséquence, selon le preneur, être fixée à la somme de 414 657,40 €,la société NEBO soutient que si les parties s'accordent sur le montant de l'indemnité d'occupation, soit sur la somme de 32 686,42 € par an, il n'y a toutefois pas lieu de prononcer une condamnation, la société NEBO ayant acquitté les loyers et charges appelés depuis la date d'effet du refus de renouvellement,seul un différentiel entre les montants acquittés et les montants appelés aurait pu faire l'objet d'une demande, sous réserve que la SCI VEGAS ait calculé ce différentiel et en ait justifié,des intérêts moratoires sont dus sur le montant de l'indemnité d'éviction en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil et leur point de départ doit être fixé à la date de l'assignation délivrée par le bailleur, soit au 29 octobre 2021, ou, à tout le moins, au 22 décembre 2023, date de restitution des locaux aux bailleurs, à compter de laquelle tout repentir est impossible. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l'indemnité d'éviction

Sur le fondement de l'article L145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire évincé de la perte de son droit au bail. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire évincé doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail, élément majeur du fonds de commerce, cette valeur correspondant à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affectée d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement.

En l'espèce, l'expert judiciaire précise que les locaux loués se situent au [Adresse 2], au sein d'un quartier à dominante résidentiel, distant de moins d'1 km du centre-ville. Ce quartier est accessible par transports en commun, la ligne de métropolitain n°11 se trouvant à 750 mètres et le tramway T3bis à 500 mètres. Les autoroutes A3 et A4 peuvent être rejoint grâce au boulevard périphérique via la porte [Localité 1], située à moins d'1 km des locaux.

La [Adresse 2] est une voie secondaire à sens unique doté d'un stationnement unilatéral côté pair. Les locaux étudiés se situant sur cour, à l'arrière d'un immeuble d'habitation, ils ne bénéficient pas d'une enseigne. Ils sont accessibles par le porche commun du bâtiment principal sur rue, via une porte en bois à deux vantaux.

Les locaux correspondent à 7 lots de la copropriété, les lots 39, 40, 46, 57, 58, 59 et 60.

Les lots 39, 40 et 57 correspondent à un atelier de 330,51 m², soit un long bâtiment rectangulaire sur rez-de chaussée à ossature métallique et remplissage en briques bénéficiant d'une couverture en fibrociment avec lanterneau central. Ce bâtiment comprend une zone de bureaux se composant d'une salle de contrôle et de bureaux administratifs, d'une vaste zone d'atelier, d'une zone réfectoire et d'une zone de stockage.

Le lot 46, situé sur le côté droit de la cour, est un magasin indépendant de 23,90 m² en maçonnerie de briques et couverture en tuiles à deux niveaux.

Le lot 58, qui se trouve devant l'atelier, correspond à deux petits bâtiments indépendants d'une surface totale de 8,85 m². L'un, en parpaings et couverture en fibrociment abrite la chaufferie équipée d'une chaudière fuel. L'autre, en maçonnerie enduite et peinte, et couverture en fibrociment, abrite des sanitaires dotés d'un wc et d'un lavabo.

Le lot 59 correspond à un étroit passage cimenté de 41,25 m² en extérieur situé sur le côté droit de l'atelier tandis que lot 60 constitue un terrain clôturé de 89,60 m² mitoyen du passage.

L'expert considère que les locaux, anciens et de seconde main, sont dans en état d'usage. La surface bâtie correspond donc à 363,26 m² (330,51 +, 23,90 + 8,85) tandis que les surface non bâties représentent 130,85 m² (41,25 + 89,60). La société NEBO ne conteste pas ce mesurage. La SCI VEGAS n'en fait pas état dans ses écritures, se limitant à évoquer une superficie de 375,54 m² sans expliciter à quoi celle-ci correspond. Dès lors que les surfaces utilisées par l'expert résultent pour les lots 39, 40, 57, 46, 59 et 60 de certificats de superficie établis par la société Adéquat Environnement le 27 mai 2010 et pour celle du lot 58, en l'absence d'un tel certificat, du bail, il y a lieu de les retenir.

a/ sur l'indemnité principale

En l'espèce, la société NEBO a quitté les locaux sis [Adresse 2] le 22 décembre 2023 et s'est installée dans ses nouveaux locaux au [Adresse 3] suivant acte sous seing privé du 31 mai 2023. L'indemnité d'éviction constitue en conséquence une indemnité de transfert destinée à indemniser le préjudice de la perte du droit au bail.

La valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail doit s'apprécier au regard du différentiel entre la valeur locative de marché des locaux et le loyer contractuel de ces derniers dans l'hypothèse d'un renouvellement du bail.

Le bailleur ayant notifié le 16 septembre 2021 à la société NEBO un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 mars 2022, il y a lieu d'évaluer le loyer en renouvellement s'apprécie à compter du 1er avril 2022.

L'expert judiciaire évalue ainsi le montant du loyer plafond, en application des indices ILC, au 1er avril 2022, à la somme de 32 889,89 €/an en principal, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Dans le cadre de la détermination de la valeur locative de marché, Monsieur [Q] retient huit références de nouvelles locations dont les loyers s'échelonnent de 90 €/m² à 135 €/m². Si la moyenne de ces références correspond à un loyer de 111 €/m², l'expert judiciaire retient toutefois un montant de 120 €/m² et applique un coefficient de 3,5 au regard de la destination limitée du bail, de l'ancienneté des locaux sur cour, de seconde main, en état d'usage et de la proximité tant d'axes routiers que de transports en commun.

Si la société NEBO s'accorde avec celle analyse, la SCI VEGAS la conteste, considérant que le loyer des nouveaux locaux de la société NEBO est inférieur à celui qu'elle aurait eu à payer en cas de renouvellement du bail, que ses nouveaux locaux sont mieux desservis et présentent au surplus l'avantage de la rapprocher de sa clientèle. Elle considère qu'il y a lieu de retenir le loyer moyen de 111 €/m² ainsi qu'un coefficient de 2, la jurisprudence oscillant à l'égard des activités industrielles entre les coefficients 2 et 3.

Cependant, il ne peut être considéré que le loyer des nouveaux locaux de la société NEBO soit inférieur à celui qu'elle aurait dû payer en cas de renouvellement de son bail avec la SCI VEGAS puisque ce nouveau loyer correspond à un coût de 94 €/m² (25 500 € / 270 m²) tandis que le loyer renouvelé aurait été de 91 €/m² (32 889,89 € / 363,26 m²), étant rappelé qu'il n'y a pas lieu de prendre en considération le passage et le terrain clôturé non bâti qui ne peuvent être utilisés pour l'exercice d'une quelconque activité.

De surcroît, la SCI VEGAS ne démontre pas la réalité de son affirmation selon laquelle le déménagement sur la commune de La Queue en Brie aurait rapproché la société NEBO de sa clientèle ni celle tenant à l'amélioration de sa desserte routière. De fait, l'implantation sur la commune [Localité 1] bénéficiant de la proximité immédiate du périphérique parisien, situé à 850 mètres, de nature à faire accéder aux grands axes autoroutiers, tandis que les locaux de [Localité 2], excentrés de 21 kilomètres de la capitale, ne profitent que de la proximité immédiate de l'A4 et de la N104. La société NEBO justifie en outre de l'allongement de distance avec plusieurs de ses clients.

Dès lors, le transfert d'activité de la société NEBO occasionne bien une perte d'avantage locatif qui doit être dédommagée. En outre, c'est à juste titre que l'expert judiciaire a relevé les avantages incontestables présentés par les locaux étudiés au regard de son emplacement et ainsi retenu un loyer de 120 €/m² et un coefficient de 3,5, ce dernier étant arrêté au regard de l'emplacement desdits locaux, étant rappelé que la fourchette est comprise à l'égard des locaux d'activités entre 2 et 5 et non entre 2 et 3.

Il n'y enfin pas lieu d'appliquer un abattement au titre de la clause de cession du droit au bail qui ne présente aucune spécificité particulière, au regard des conditions imposées.

La valeur locative de marché doit donc être évaluée à la somme de 43 591 €/an HT/CH selon le calcul 120 € x 363,26 m².

Le différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer en renouvellement est donc de 10 702 € selon le calcul 43 591 € - 32 889 €.

La valeur de l'indemnité principale droit au bail correspond dès lors à la somme de 37 500 € selon le calcul 10 702 € x 3,5 = 37 407 € arrondi à 37 500 €.

b – Sur les indemnités accessoires

L'indemnité de remploi visant à couvrir les frais d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce ou d'un nouveau droit au bail, elle implique de justifier d'une telle dépense et ne peut être considérée comme étant de droit. En l'espèce, la société NEBO sollicite la somme de 2 053,33 €, ce qui ne fait l'objet d'aucune opposition de la part du bailleur. Il y a donc lieu d'y faire droit.

L'indemnité pour trouble commercial a vocation de réparer le préjudice occasionné par la perturbation dans l'exploitation du fonds de commerce compte tenu du non-renouvellement du bail. Si elle s'apprécie en général par référence à la capacité bénéficiaire du locataire, l'absence d'une telle capacité ne fait pas disparaître l'existence d'un trouble à indemniser, qui peut alors s'apprécier au regard du chiffre d'affaires (CA Versailles 2-7-2019, n°18/00886).

En l'espèce, il n'y a pas lieu de de limiter le trouble commercial à la seule réparation du temps passé à la recherche de nouveaux locaux et de prévoir une indemnité distincte se rapportant à un trouble d'exploitation, celui-ci ayant vocation à s'incorporer au trouble commercial qu'il vient accentuer. Au regard de la perturbation subie par la société NEBO du fait des opérations de recherche de nouveaux locaux et de gestion des opérations liées à son déménagement parallèlement au maintien de son activité, il y a lieu d'évaluer ce poste à l'équivalent de 4,5 EBE, soit à la somme de 25 422,75 € au regard de l'EBE de l'année 2022, dernier exercice complet de la société NEBO au sein de ses anciens locaux.

Les frais de réinstallation correspondant au coût de déménagement et d'aménagement dans les nouveaux locaux par le preneur, ils nécessitent d'être justifiés notamment au travers de la remise de devis ou de factures.

En l'espèce, il est justifié de frais de 42 124,21 € à l'égard des opérations de déménagement du mobilier et des matériels et machines, il convient dès lors d'y faire droit.

Les frais liés aux lubrifiants et huile à hauteur de 951,20 € et à la sécurité incendie et conformité électrique de 2 539, 46 € étant justifiés et non contestés, ils seront également retenus.

A l'égard des autres frais de réinstallation, la SCI VEGAS s'interroge quant à leur nécessité au motif que les nouveaux locaux disposaient d'un dispositif d'éclairage et d'un réseau à air comprimé et qu'il n'est pas non plus justifié de la nécessité d'installer des caméras de surveillance.

Elle estime de surcroît qu'il appartenait à la société NEBO de choisir des locaux adaptés à son activité sans faire peser sur son précédent bailleur des frais de climatisation et d'installation de faux plafonds. Au surplus, elle considère que les prestations se rapportant à la pose de revêtements constituent des travaux de convenance non justifiés.

Il sera cependant rappelé qu'outre le fait que le transfert d'activité de la société NEBO découle du choix de la SCI VEGAS de ne pas renouveler le contrat de bail, il ne peut être reproché au preneur de ne pas avoir pu retrouver des locaux à l'identique et d'avoir en conséquence dû procéder à des travaux d'aménagement de ses nouveaux locaux ; l'expert relevant à juste titre que le preneur bénéficiait au surplus de ces aménagements dans ses anciens locaux à l'exception de la climatisation. Il sera donc fait droit à ces demandes, dont il est justifié, à l'exception toutefois de celle présentée au titre du remplacement des armoires, se fondant sur la facture DONACASA de 3 450 € ; ces frais se rapportant à des dégradations subies en cours de déménagement, ce qui relève de l'assurance de la société NEBO.

Il sera donc fait droit aux demandes découlant des factures soit une somme totale de 129 463,52 €.

Il convient toutefois d'appliquer un abattement de 50% pour vétusté à ces frais et ce, afin de prendre en compte le nécessaire amortissement des installations non spécifiques dont bénéficiait la société NEBO dans les locaux de la commune [Localité 1]. En effet, seuls les aménagements spécifiques à l'activité doivent être dédommagés à neuf. Au regard de l'activité de mécanique de précision de la société NEBO et en l'absence de versement de toutes pièces permettant d'appréhender l'état exact des nouveaux locaux de [Localité 2] à l'entrée du preneur dans les lieux, seul le système à air comprimé peut être considéré comme répondant aux besoins particuliers du preneur. Si la société NEBO est en droit d'aménager ses nouveaux locaux au même niveau d'installation que les précédents et, ainsi, bénéficier d'une vidéo-surveillance, d'un réfectoire et d'une climatisation pour palier l'absence d'aération naturelle, elle ne justifie pas en quoi ces aménagements, de même que ceux relatifs aux revêtements des sols et murs répondraient aux besoins spécifiques de son activité. Dès lors, il sera fait droit en totalité à la facture Groupe FLI de 7 626,11 € et un abattement de 50% pour vétusté sera appliqué à l'égard des factures SOTRELEC (45 939,19 €), Groupe FLI (7 626,11 €), DMTH (29 337,00 €), CLIMAXE (27 405,00 €), SYLVESTRE [A] (16 190,00 €), SAINT-MACLOU (2 762,22 €) et SERIPRINT (204,00 €). Ces frais s'élèvent donc à la somme de 68 544,82 € [(121 837,41 € x 50%) + 7 626,11].

Les frais de réinstallation sont donc de 114 159,69 € ( 42 124,21 + 951,20 + 2 539, 46 + 68 222,42).

Au titre de doubles loyers, la société NEBO justifiant de la prise d'effet de son nouveau bail au 1er juin 2023 et de son départ des locaux [Localité 1] au 22 décembre 2022, de tels frais sont justifiés. Il y a donc lieu de retenir la somme de 14 700 € ainsi que fixée par l'expert judiciaire.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais d'assurance, faute pour la société NEBO de justifier d'avoir conclu une assurance à l'égard de ses nouveaux locaux pour la période du 1er juin 2023 au 31 décembre 2023.

Les frais administratifs visent à couvrir notamment les frais relatifs aux formalités auprès du greffe, à l’information des clients et fournisseurs, à la résiliation anticipée ou au transfert de contrats de fournitures et de ligne téléphonique, ainsi qu’éventuellement à la dissolution de la société. L'expert judiciaire a évalué ces frais à la somme de 1 244,77 € au regard des justificatifs de la société NEBO, ce qui n'est pas contesté par les parties. Il convient donc de retenir ce montant.

Les frais de licenciement, la société NEBO justifie de la rupture de contrat de travail de trois salariés des suites du transfert de l'activité sur la commune de [Localité 2]. Si les dispositions de l'article L1233-4 du code du travail font peser sur l'employeur une obligation d'offre de reclassement, celle-ci ne s'impose toutefois pas aux salariés et il ne peut dès lors être reproché à la société NEBO que trois d'entre eux s'y soient opposés. L'éviction étant un événement de nature économique susceptible de justifier un licenciement, il sera fait droit à la demande de la société NEBO à ce titre. Compte tenu des justificatifs soumis, ces frais seront ainsi fixés à la somme de 120 743,64 €.

Au regard de ces éléments, les indemnités accessoires seront donc d'un montant total de 278 324,18 € ( 2 053,33 € + 25 422,75 € + 114 159,69 € + 14 700 € + 1 244,77 € + 120 743,64 €).

Dès lors, l'indemnité d'éviction sera fixée à la somme globale de 315 824 € ; selon le calcul 37 500 € + 278 324,18 € = 315 824,18 € arrondi à 315 824 €.

2 - Sur l'indemnité d'occupation

En vertu de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité.

En l'espèce, Monsieur [Q] a évalué le montant de l'indemnité d'occupation annuelle à la somme de 33 340,88 €/an, en se fondant sur la valeur locative de marché préalablement estimée à la somme de 43 591,00 €, dont le montant de l'impôt foncier supporté par le preneur a été déduit, soit la somme de 6 545,58 €. Il n'y a en revanche pas lieu d'appliquer un abattement pour précarité de 10% ainsi que le sollicite la société NEBO, faute pour celle-ci de justifier de sa demande.

En l'absence de toutes pièces de nature à démontrer que la société NEBO se serait acquittée de ses loyers entre le 1er avril 2022 et le 22 décembre 2023, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due au titre de la période du 1er avril 2022 au 22 décembre 2023 à la somme de 57 638,61 €.

3 - Sur les autres demandes

La capitalisation étant de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765), il convient, conformément à la demande de la société NEBO, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la SCI VEGAS d'un congé refusant le renouvellement, il lui appartient d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise ainsi que le montant de l'indemnité allouée à la société NEBO au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile qui sera fixée à 5.000 € ; aucune pièce ne venant justifier de la somme de 28 000 € réclamée à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONSTATE que le refus de renouvellement avec offre de paiement d'une l'indemnité d'éviction délivré le 16 septembre 2021 par la SCI VEGAS à la société NEBO a mis fin, à compter du 31 mars 2022 minuit, au bail liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 2] ;

DIT que ce congé a ouvert droit pour la société NEBO au paiement à une indemnité d'éviction;

FIXE le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI VEGAS à la société NEBO à la somme totale de 315 824 €, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement, se décomposant comme suit : indemnité principale : 37 500 €, indemnité de remploi : 2 053,33 €, Trouble commercial : 25 422,75 €, Réinstallation : 114 159,69 €, Double loyer : 14 700 €, Frais administratifs : 1 244,77 € ; Licenciement : 120 743,64 €.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DIT que la société NEBO est redevable envers la SCI VEGAS d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2022 et ce, jusqu'au 22 décembre 2023 ;

FIXE l'indemnité d'occupation due par la société NEBO à la SCI VEGAS pour la période du 1er avril 2022 au 22 décembre 2023 à la somme de 57 638,61 € hors taxes et hors charges, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI VEGAS à payer à la société NEBO la somme de 5.000,00 € au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VEGAS au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT