Autres demandes relatives à la vente

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/01144 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MOAN

AFFAIRE : [I] C/ [N], S.A.S. NOTAIRES EXPERTS CONSEILS – [Localité 1] S.A.S. COMPTOIR DE L’HABITAT ET DU COMMERCE

Le : 20 Novembre 2025

Copie exécutoire et copie à : la SELARL DELCROIX AVOCATS la SCP MONTOYA & DORNE la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS Me Catherine SCHULD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 20 NOVEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [C] [U] veuve [I] ,demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [I], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Alban VILLECROZE de la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [X] [N] né le 01 Janvier 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Catherine SCHULD, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. NOTAIRES EXPERTS CONSEILS – [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.S. COMPTOIR DE L’HABITAT ET DU COMMERCE, dont le siège social est sis [Adresse 6] intervenant volontaire

représentée par Maître Sarah DELCROIX de la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 22 Mai 2025 pour l’audience des référés du 03 Juillet 2025 ; Vu le renvoi au 28 août 2025 et au 9 octobre 2025;

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 20 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [U], veuve [I], Mme [Q] [I] et M. [R] [I] sont propriétaires en indivision d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 1]. Le 15 octobre 2024, ils ont donné mandat de vente et recherche d’acquéreur à la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce.

Par acte authentique du 13 novembre 2024, reçu par Me [W] [T], notaire à [Localité 1], avec la participation de Me [M] [H], également notaire à [Localité 1], une promesse de vente de ce bien a été consentie par les consorts [I] au profit de M. [X] [N] moyennant le prix de 370 000 € net vendeur, le terme fixé pour la réitération de l’acte étant le 31 décembre 2024, pouvant être prorogé au maximum de trente jours pour la réunion des pièces nécessaires à son établissement.

Cet acte précise que le prix a été négocié par l’intermédiaire de la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce, les honoraires de l’agence étant fixés à 14 800 € TVA comprise, à la charge des vendeurs.

Il contient une clause fixant une indemnité d’immobilisation de 37 000 €, le bénéficiaire (soit M. [X] [N]) devant verser la somme de 18 500 € dans les dix jours de la promesse, dont l’échéance était fixée au 31 décembre 2024. La somme de 18 500 € a été versée par M. [X] [N] entre les mains de Me [T] (SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1]).

L’ensemble des conditions suspensives a été réalisée et la signature de l’acte de vente a été fixée au 10 janvier 2025. Toutefois, le 2 janvier 2025, Me [H], notaire de M. [X] [N], a averti Me [T] que son client, pour raisons personnelles, renonçait à cette acquisition.

Des échanges ont eu lieu entre les parties, par l’intermédiaire de leurs notaires, les vendeurs sollicitant le paiement par M. [X] [N] de l’indemnité d’immobilisation de 37 000 €. Ce dernier a alors fait une proposition amiable pour un versement complémentaire de 9 500 € en sus de la somme de 18 500 € déposée chez le notaire.

Le projet de protocole d’accord établi n’a cependant pas recueilli la signature des vendeurs.

C’est dans ces conditions que, par actes délivrés le 22 mai 2025, Mme [C] [U] veuve [I], Mme [Q] [I] et M. [R] [I] ont fait assigner M. [X] [N] et la SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble, et demandent, dans le dernier état de leurs conclusions notifiées le 8 octobre 2025, reprises à l’audience, de : juger recevable et bien fondée l’action des consorts [I],condamner M. [X] [N] à leur verser la somme provisionnelle de 37 000 € outre intérêts de droit à compter du 31 décembre 2024,juger que la SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1], en sa qualité de séquestre de la somme de 18 500 €, sera tenue de verser directement aux consorts [I] la somme ainsi séquestrée à hauteur de 18 500 €, et au besoin l’y condamner,condamner M. [X] [N] à verser aux consorts [I] la somme provisionnelle de 3 000 € à valoir sur la liquidation de leur préjudice moral au regard de la résistante abusive du défendeur,débouter M. [X] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner M. [X] [N] à leur verser la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par conclusions notifiées le 25 août 2025, reprises à l’audience, la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce a déclaré intervenir volontairement à l’instance et demande au juge des référés de : juger recevable et fondée son intervention volontaire,condamner M. [X] [N] à verser à la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce la somme provisionnelle de 14 800 €,condamner M. [X] [N] à lui verser la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,débouter M. [X] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Par conclusions notifiées le 7 octobre 2025, reprises à l’audience, M. [X] [N] demande au juge des référés de : dire et juger que l’obligation à paiement de la somme provisionnelle de 37 000 € de M. [X] [N] (sic) est très sérieusement contestable,débouter l’ensemble des parties de leurs demandes,donner acte à M. [X] [N] de ce qu’il n’est pas opposé à ce que la somme de 18 500 € consignée en la comptabilité de la SAS Notaires Experts Conseil - [Localité 1] soit versée aux consorts [I] sous réserves que ces derniers signent le protocole d’accord qu’il a lui-même régularisé le 2 mai 2025,à défaut, dire que cette somme restera consignée en la comptabilité de la SAS Notaires Experts Conseils -[Localité 1] ou sera restituée au notaire [M] [H],condamner la ou les parties succombantes à verser à M. [X] [N] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,laisser les dépens à la charge de la ou des parties succombantes. Par conclusions notifiées le 15 août 2025, reprises à l’audience, la SAS Notaires Experts Conseils -[Localité 1] demande au juge des référés de : juger que la SAS Notaires Experts Conseils -[Localité 1] ne pouvait procéder à la libération de la somme séquestrée en sa comptabilité en l’absence d’accord intervenu entre les consorts [I] et M. [X] [N] à la suite de l’absence de réitération de la vente,statuer ce que de droit quant aux prétentions formées par les consorts [I] à l’encontre de M. [X] [N],donner acte à la société Notaires Experts Conseils -[Localité 1] qu’elle procédera à la restitution de la somme de 18 500 € séquestrée en la comptabilité de son étude au profit soit des consorts [I], soit de M. [X] [N] au regard de l’éventuelle demande reconventionnelle qu’il pourrait former en exécution de l’ordonnance de référé à intervenir,condamner la partie succombante à verser à la société Notaires Experts Conseils -[Localité 1] une somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance. Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour plus ample informé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de provision formée par les consorts [I]

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant que M. [X] [N] a renoncé à l’acquisition du bien des consorts [I] le 2 janvier 2025, soit postérieurement à la date à laquelle la promesse de vente venait à échéance, et alors que la réitération de l’acte authentique était prévue le 10 janvier 2025. Il n’invoque aucun motif autre que des raisons personnelles non explicitées, et ne conteste pas que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées, de sorte que son refus de réitérer la vente est incontestablement fautif au regard des obligations contractuelles résultant de la promesse du 13 novembre 2024.

Cette promesse prévoit en pages 11 et 12, sous le titre « indemnité d’immobilisation - tiers convenu » que :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de [37 000,00 €]. Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au promettant, dans les dix (10) jours des présentes, la somme de [18 500,00 €], représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. (...) Le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies. Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 18 500,00 eur le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait (...) »

La promesse de vente contient également une clause « stipulation de pénalité compensatoire » qui prévoit :

« Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de trente-sept mille euros (37 000,00 eur) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. (...) En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le promettant s’il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au promettant de la récupérer en tout ou partie ».

M. [X] [N] soutient que les consorts [I] ne sauraient lui demander plus que la somme déjà séquestrée chez le notaire de 18 500 € puisqu’ils n’ont pas signé la transaction qu’il leur avait proposée et à laquelle ils ont pourtant donné leur accord.

Il résulte des échanges entre les deux notaires que M. [X] [N] a en effet proposé une transaction par laquelle il s’engageait à verser 9 500,00 € en plus de la somme déposée chez le notaire et qu’un projet de protocole d’accord a été établi en ce sens. Selon les échanges, il apparaît que cette proposition, faite le 19 février 2025, d’abord rejetée par les vendeurs, semble avoir été finalement acceptée par eux le 24 mars 2025. Le protocole a été adressé par le notaire des vendeurs le 23 avril 2025 à son confrère.

Ce n’est que le 20 mai 2025 que M. [X] [N] a déposé le protocole signé par lui-même le 2 mai 2025, sans que le paiement de la somme complémentaire de 9 500,00 € ait été versée en la comptabilité du notaire des vendeurs. Sur ce point, si M. [X] [N] justifie avoir donné à sa banque un ordre de virement de cette somme au profit de son notaire le 14 avril 2025 (pièce n° 2), il ne prouve pas que ce virement a été effectivement exécuté. Il est en tout état de cause certain que cette somme n’est pas parvenue entre les mains de la SAS Notaire Experts Conseils - [Localité 1], de sorte que le prétendu paiement n’est pas démontré.

Ces échanges et les conclusions de M. [X] [N] permettent ainsi de retenir que son obligation au paiement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas sérieusement contestable en son principe, son refus de signer la vente n’étant pas justifié.

Pour autant, outre que la combinaison des clauses précitées laisse ouverte une interprétation sur le caractère de clause pénale réductible de l’indemnité d’immobilisation, il résulte de l’historique des faits qui précède que l’existence d’un accord liant les parties, et dont la force ne peut être appréciée que par le juge du fond, est susceptible d’être retenu comme limitant le montant de l’indemnité due par l’acquéreur défaillant à la somme totale de 18 500,00 + 9 500,00 = 28 000,00 €.

Le montant de la provision allouée aux demandeurs sera donc fixé à cette somme qui n’apparaît pas sérieusement contestable.

Elle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2025, à défaut de mise en demeure préalable.

2. Sur le séquestre

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1956 du code civil dispose que le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

En l’espèce, il résulte des clauses de la promesse de vente précitées que la réitération de la vente ayant échoué du seul fait de M. [X] [N] qui ne le conteste pas, la somme de 18 500,00 € séquestrée en la comptabilité de la SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1] est définitivement acquise aux consorts [I].

L’obligation pour le notaire de lever le séquestre à leur profit n’est donc pas sérieusement contestable et l’urgence est caractérisée par le fait que la vente aurait dû être réitérée le 10 janvier 2025, soit près de neuf mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été retenue et qu’ils sont, depuis cette date, privés du versement du prix dont ils ont toujours expliqué qu’il était destiné à payer les frais de résidence de Mme [C] [U], veuve [I].

La levée du séquestre ne peut être conditionnée par la signature de l’accord par les consorts [I], comme le prétend M. [X] [N], puisque c’est la présente ordonnance qui la prononce.

Il convient enfin de préciser que le notaire ne pouvait se dessaisir de cette somme sans accord des parties, de sorte que l’absence de levée du séquestre avant la présente décision n’est aucunement fautive. Par ailleurs, et compte tenu de la provision allouée aux consorts [I], la somme de 18 500,00 € qui leur revient sera imputée sur le montant de cette provision car valant paiement.

La SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1] ne s’opposant pas à la levée du séquestre, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation à leur encontre.

3. Sur l’intervention volontaire de la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce

M. [X] [N] soutient dans ses conclusions que l’intervention volontaire de la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce serait irrecevable comme ne se rattachant pas aux prétentions des consorts [I] par un lien suffisant.

En application de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il n’est pas discutable que la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce est l’intermédiaire qui a permis la signature de la promesse de vente par les consorts [I] au profit de M. [X] [N] et que le montant de sa commission figure dans l’acte authentique du 13 novembre 2024.

L’absence de réitération de la vente par le fait de l’acquéreur est ainsi de nature à priver l’agence de sa commission, de sorte que l’intervention volontaire, qui est fondée sur le même acte, est recevable.

Sur le fond, la promesse de vente prévoit, dans la clause « négociation » que « le vendeur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de quatorze mille huit cents euros (14 800,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes. Etant ici précisé que le montant de la négociation est compris dans le prix indiqué ci-dessus ».

Il n’est pas contestable, ni contesté, que la vente n’a pas été réitérée du seul fait de la volonté de M. [X] [N] sans que soit invoqué un motif légitime et alors que la promesse valait vente, les conditions suspensives ayant toutes été réalisées. Si M. [X] [N] n’était pas tenu des honoraire de l’agence, puisqu’ils sont à la charge des vendeurs, ce refus en lui-même est constitutif d’une faute commise par l’acquéreur, de nature à permettre à celle-ci d’obtenir le paiement non pas de sa commission, puisqu’elle n’est pas liée par contrat avec M. [X] [N], mais des dommages et intérêts équivalents au préjudice qu’elle a subi.

La vente étant réputée parfaite et aucun aléa ne pouvant être invoqué puisque M. [X] [N] a renoncé à la réitérer moins de huit jours avant la date convenue et après le terme de la promesse, le préjudice subi par la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce équivaut, sans contestation sérieuse, au montant de la commission perdue fixée à 14 800 €.

M. [X] [N] sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de provision.

4. Sur les demandes accessoires

Les consorts [I] sollicitent la condamnation de M. [X] [N] à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, cette demande se heurte à des contestations sérieuses en ce qu’elle est fondée sur les mêmes fautes que celles qui ont conduit à la condamnation au paiement de la provision de 28 000 € ci-dessus et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct de ceux réparés par l’indemnité contractuelle objet de cette provision.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [X] [N], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [I], de la SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1] et de la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce la totalité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [X] [N] à leur payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : - aux consorts [I] la somme de 1 500 €, - à la SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1] la somme de 1 000 €, - à la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce la somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’intervention volontaire de la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce ;

Condamnons M. [X] [N] à payer à Mme [C] [U], veuve [I], Mme [Q] [I] et M. [R] [I], indivisément, la somme de 28 000,00 € à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 13 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025 ;

Ordonnons la levée par la SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1] du séquestre de la somme de 18 500,00 €, versée par M. [X] [N] en exécution de la promesse de vente du 13 novembre 2024, et détenue en ses comptes, au profit de Mme [C] [U], veuve [I], Mme [Q] [I] et M. [R] [I], indivisément ;

Rappelons que cette somme s’imputera sur la provision de 28 000,00 € ci-dessus allouée aux demandeurs ;

Condamnons M. [X] [N] à payer à la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce la somme de 14 800,00 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi du fait de la non-réitération de la vente et la perte de sa commission ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [C] [U], veuve [I], Mme [Q] [I] et M. [R] [I] ;

Condamnons M. [X] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons M. [X] [N] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

- 1 500,00 € à Mme [C] [U], veuve [I], Mme [Q] [I] et M. [R] [I], indivisément, - 1 000,00 € à la SAS Notaires Experts Conseils - [Localité 1], - 1 000,00 € à la société Comptoir de l’Habitat et du Commerce.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE