Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026 Président : Madame FATY, Vice-présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE : Le 15 janvier 2026 à Me BELARBI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 15 janvier 2026 à Me DIENG Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/05539 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5NCZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [T] né le 21 Mars 1982 à THAILANDE demeurant [Adresse 1] représenté par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Z] [C], demeurant [Adresse 2] rerésentée par Me Ahmed DIENG, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [J] [Y] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Ahmed DIENG, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 juillet 2024, Monsieur [X] [T] a assigné Monsieur [P] [J] [Y] et Madame [Z] [C] épouse [J] [Y] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur et Madame [J] [Y] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier;

• condamner Monsieur et Madame [J] [Y] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 6650,00 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux;

-la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l'audience, Monsieur [T] a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 20.838,00 au titre des loyers et charges impayés arrêtés en novembre 2025 dont il sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, Monsieur [T] a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

Monsieur et Madame [J] [Y] cités en l’Etude de la SCP MEDRAD, BERTON, GUEDJ et AIDOUNI, Commissaires de Justice, n'ont pas comparu à l’audience mais se sont faits représenter par un avocat lequel soulève une contestation sérieuse tenant à l'imprécision du décompte locatif.

Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] s'oppose à la demande de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

Monsieur [T] produit la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 16 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 19 septembre 2024.

L'action de Monsieur [T] est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses:

Monsieur et Madame [J] [Y] soutiennent que le décompte locatif ne fait pas apparaître tous les paiements effectués par la CAF directement au bailleur, comme par exemple en juin et juillet 2024.

Il ressort cependant des paiements des allocations logement que celles-ci sont versées le mois suivant.

Les versements de la CAF apparaissent donc en décalé pour les mois d'août et septembre 2024.

Le décompte produit ne saurait dès lors donner lieu à contestation sérieuse.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2023, Monsieur [T] a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [Y] pour un logement situé à [Adresse 2], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 850,00 euros outre 100,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur et Madame [J] [Y] ne réglant pas régulièrement leurs loyers, Monsieur [T] leur a fait délivrer le 15 mars 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 3800,00 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 15 mai 2024

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [J] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à Monsieur [T] la somme provisionnelle de 20.838,00 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur et Madame [J] [Y] seront en outre condamnés à payer à Monsieur [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Monsieur [T] ne justifie d'aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n'y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée sur le fondement de l'article 24 susvisé.

Par ailleurs, si en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge, peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, il ressort de la situation financière des parties qu'elles ne sont pas en mesure de pouvoir régler leur dette sur 24 mois.

Monsieur et Madame [J] [Y] seront donc déboutés de leur demande en délai de paiement sur 24 mois.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur et Madame [J] [Y] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur et Madame [J] [Y] seront tenus de payer à Monsieur [T] la somme de 400,00 euros titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l'action de Monsieur [T];

DISONS n'y avoir lieu à contestations sérieuses;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 15 mai 2024;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur et Madame [J] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 2], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [J] [Y] à payer à Monsieur [T]:

• la somme provisionnelle de 20.838,00 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur [T] du surplus de ses demandes;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [J] [Y] de leur demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Monsieur et Madame [J] [Y] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [J] [Y] à payer à Monsieur [T] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [J] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 mars 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ, LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,