Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° N° RG 25/01545 - N° Portalis DBZO-W-B7J-DMFO

[T] [L]

C/

[M] [J], [V] [C]

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [L] né le 16 Janvier 1982 à LE CATEAU (59360) 67 rue de la paix Appt 1 59540 CAUDRY

représenté par Me Olivier LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [J] né le 16 Août 1974 à CAUDRY (59540) 33 bis rue du Maréchal Leclerc 59540 CAUDRY

non comparant

Madame [V] [C] 33 bis rue du Maréchal Leclerc 59540 CAUDRY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle BOUCHER Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Octobre 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 20 Novembre 2025 par Isabelle BOUCHER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le : à : Me LECOMPTE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er septembre 2019, prenant effet le même jour, M. [T] [L] a donné à bail à M. [J] [M] et Mme [V] [C], un logement à usage d'habitation situé 33 bis rue du Maréchal Leclerc à CAUDRY (59540) pour un loyer mensuel révisable de 720,00€ outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [T] [L] a fait signifier, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, à M. [J] [M] et Mme [V] [C] un commandement de payer pour la somme en principal de 8 186,00€.

Invoquant l'absence de régularisation de l'arriéré dans les deux mois du commandement, et par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2025, M. [T] [L] a fait assigner M. [J] [M] et Mme [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI pour voir : - constater la résiliation du bail, faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois du commandement en date du 17 avril 2025, - ordonner, en conséquence, l'expulsion des preneurs, de leur personne, de toute personne de leur chef, et de tout bien, avec si nécessaire le concours de la force publique, - condamner solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] au paiement de - la somme de 7 923€ avec intérêts au taux légal à compter du 17/04/2025 jour du commandement de payer les loyers, - une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu'au départ effectif du logement, - la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] au paiement des frais et dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a appelée et retenue à l’audience du 09 octobre 2025.

Au cours de l'audience, M. [T] [L], présent assisté de son conseil, maintient ses demandes, précise que le loyer est de 720€ et actualise le montant de la dette à la somme de 8 453€. Il indique que seuls les loyers de juillet et octobre ont été payés. Il s'oppose à tout délai et précise que le locataire est son collègue de travail. Il mentionne avoir souscrit un crédit pour payer ce logement avec une mensualité de 118,00€ et avoir deux enfants à charge.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [J] [M] et Mme [V] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du NORD par la voie électronique le 04 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.

De même, il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 17 avril 2025 soit plus de deux mois avant l'assignation du 04 juillet 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est dès lors recevable.

2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le contrat de location conclu le 1er septembre 2019 entre les parties contient une clause résolutoire (page 11 « résiliation de plein droit ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2025, pour la somme en principal de 8 186,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 juin 2025.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

1. Sur la demande de paiement de l'arriéré

Il ressort du décompte actualisé en octobre 2025 que M. [J] [M] et Mme [V] [C] restent à devoir la somme de 8 453,00€ au titre des loyers et charges impayés, octobre inclus.

Absents à l'audience, les locataires ne contestent pas le principe ni le montant de la dette.

Le bail contient une clause de solidarité entre les locataires en page 9, au paragraphe « solidarité - indivisibilité ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] à payer la somme de 8 453,00€ à M. [T] [L] outre les intérêts à taux légal qui courront à compter du présent jugement.

2. Sur les délais de paiement

Aux termes de la loi du 29 juillet 2023 modifiant l'article 24V de la loi du 06 juillet 1989 , le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En application de l'article 24VII de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, bien que les locataires soient absents à l'audience, le tribunal dispose d'une enquête sociale rédigée en septembre 2025 faisant apparaître le fait qu' « un échéancier est en cours avec le propriétaire, 200€ en plus du loyer mensuel depuis le mois d’août ». Le travailleur social mentionne que le plan d'apurement est respecté.

Non seulement le bailleur n'a fait aucune mention de ce plan d'apurement à l'audience, plan qui n'apparaît pas non plus dans le dernier décompte produit, mais aussi le montant proposé par les locataires ne leur permet pas d'apurer leur dette dans un délai maximum de 36 mois, eu égard au montant très élevé de la somme due et de la mensualité proposée en plus du loyer courant.

De surcroît, il ressort du décompte fourni à l'instance, que le loyer est payé très irrégulièrement depuis août 2023, que pour la période de mars à octobre 2025, seuls les mois de juillet et octobre ont été réglés alors même que les locataires disposent de revenus mensuels d'environ 2 000€, comme l'indique le travailleur social dans son enquête, et que leur part à charge sur le loyer est de 265,00€.

Ainsi, M. [J] [M] et Mme [V] [C] ne démontrent pas être en situation de régler leur dette locative dans un délai raisonnable compatible avec les intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient de débouter les locataires de leur demande de délais de paiement.

L’expulsion de M. [J] [M] et Mme [V] [C] sera en conséquence ordonnée.

Il n’y a pas lieu en revanche de statuer sur le sort des meubles qui sera réglé par les procédures civiles d’exécution.

3° Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] à payer à M. [T] [L] une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel en réparation du préjudice de jouissance, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L'article 696 du code de procédure civile mentionne que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [J] [M] et Mme [V] [C], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [T] [L], M. [J] [M] et Mme [V] [C] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2019 entre la M. [T] [L], d’une part, et M. [J] [M] et Mme [V] [C], d’autre part, concernant l'immeuble à usage d'habitation situé 33 bis rue du Maréchal Leclerc à CAUDRY (59540) sont réunies au 17 juin 2025 ; CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] à verser à M. [T] [L], la somme de 8 453,00€, représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 octobre 2025 (mois d'octobre inclus) outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, DEBOUTE M. [J] [M] et Mme [V] [C] de leur demande de délais de paiement ; ORDONNE l'expulsion de M. [J] [M] et Mme [V] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ; puis, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, dit que l'expulsion se fera avec le concours de la force publique si besoin est ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles qui sera réglé conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] à verser à M. [T] [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, du 1er novembre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] à verser à M. [T] [L] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M. [J] [M] et Mme [V] [C] aux dépens; RAPPELLE qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE