Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00178 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PMN

Minute : 25/01204

S.A. LIVIE représentée par la SAS QUADRAL PROPERTY Représentant : Me Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : 75

C/

Monsieur [M] [U]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Novembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LIVIE, ayant son siège social sis [Adresse 2] représentée par son Directeur Général, Monsieur [E] représentée par la SAS QUADRAL PROPERTY [Adresse 3]

représentée par Me Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 4] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2020, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-France, aux droits de laquelle vient la SA LIVIE, a donné à bail à Monsieur [M] [U] un logement situé [Adresse 4], référence 1900351310), pour un loyer mensuel de 449,97 euros, et 146,83 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, la SA LIVIE a fait signifier à Monsieur [M] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6871,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 septembre 2024 la SA LIVIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, la SA LIVIE, représentée par la SAS QUADRAL PROPERTY, a fait assigner Monsieur [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la SA LIVIEconstater l’acquisition de la clause résolutoire et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que, de ce fait, Monsieur [M] [U] est occupant sans droit ni titre, et en tant que de besoin prononcer la résilisation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [M] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dire que le sort des objets et bien mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,laisser la possibilité au bailleur de procéder aux régularisations des charges,condamner Monsieur [M] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8233,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2024 sur la somme de 6871,09 euros et à compter de l’assignation en date du 24 décembre 2024 pour le surplus,une indemnité d'occupation d’un montant égale à celui du loyer et des charges actuellement dus, et révisable comme elle l’aurait été en cas de poursuite du bail et ce à compter de la date de résiliation, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux, la somme de 913,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,dire que l’exécution provisoire est de droit. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 décembre 2024.

À l'audience du 8 septembre 2025, la SA LIVIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14372,10 euros arrêtée au 8 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus.

La SA LIVIE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 septembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA LIVIE souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [M] [U], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [M] [U] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA LIVIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA LIVIE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 mars 2020, du commandement de payer délivré le 27 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 septembre 2025 que la SA LIVIE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 164,70 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [U] à payer à la SA LIVIE la somme de 14207,40 euros, au titre des sommes dues au 8 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 10 mars 2020 et tacitement reconduit le 10 septembre 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 8 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 mars 2020 à compter du 9 novembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [M] [U]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 novembre 2024, Monsieur [M] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [U] à son paiement à compter de 9 novembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [U] à payer à la SA LIVIE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA LIVIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 mars 2020 entre la SA LIVIE, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, d'une part, et Monsieur [M] [U] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [M] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [M] [U] à compter du 9 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à la SA LIVIE, représentée par la SAS QUADRAL PROPERTY, la somme de 14207,40 euros (quatorze mille deux cent sept euros et quarante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à la SA LIVIE, représentée par la SAS QUADRAL PROPERTY, l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 8 septembre 2025, échéance de septembre 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 septembre 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à la SA LIVIE, représentée par la SAS QUADRAL PROPERTY, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE