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N° RG : N° RG 21/05245 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VUGX 5EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

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N° RG : N° RG 21/05245 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VUGX

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. LA PHARMACIE [W]

C/

[H] [K] épouse [X]

Grosses délivrées le

à Avocats : la SELARL ATHENAIS la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,, Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Greffier, lors des débats et du délibéré Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT:

Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. LA PHARMACIE [W] [Adresse 1] [Localité 1]/FRANCE

représentée par Maître Bérengère PAGEOT de la SELARL ATHENAIS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [H] [K] épouse [X] née le 01 Juin 1937 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3]/FRANCE

représentée par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE Madame [X] née [K] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1]. Ce local a été donné à bail commercial à la pharmacie [R]. Par acte en date du 19 décembre 2019, la pharmacie [R] a cédé son fonds de commerce d’officine de pharmacie, comprenant le droit au bail, à la pharmacie des Gravières. Un dépôt de garantie a été versé par le preneur au bailleur. L’entrée en jouissance dans les lieux a eu lieu le 30 décembre 2019. Le même jour, le preneur a notifié au bailleur congé pour le 30 juin 2020. Le 24 juin 2020, un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice. Par acte du 31 août 2020, la pharmacie [W] a fusionné avec la pharmacie des gravières. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er décembre 2020, la pharmacie [W], venant aux droits de la pharmacie des gravières a demandé au bailleur de lui restituer le dépôt de garantie. Par courrier en date du 15 février 2021, madame [X] a refusé de restituer ce dépôt de garantie au motif que l’expert qu’elle a mandaté a conclu au fait que l’absence d’entretien et de réparation des locaux par la pharmacie des gravières a généré pour le bailleur un préjudice évalué à 31 873 euros, dépassant le montant du dépôt de garantie. Par acte extrajudiciaire du 24 juin 2021, la société d’exercice libéral Pharmacie [W] (ci-après : « La pharmacie »), venant aux droits de la pharmacie des Gravières, a assigné madame [X] née [K] (ci-après le bailleur) devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la condamner à lui restituer le dépôt de garantie sous astreinte et à lui verser 2000 euros en réparation de son préjudice. L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juillet 2025. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, la pharmacie [W], venant aux droits de la pharmacie des Gravières, demande au tribunal, sur le fondement des articles R. 145-14, R. 145-23, R. 145-35 du code de commerce, 606 et suivants, 1719, 1720, 1730, 1240, 1315, 1103, 1104, 1147, 1231 et suivants du cde civil et 514 et suivants du code de procédure civile de : -condamner madame [X] à lui verser une somme de 6300 euros TTC correspondant au dépôt de garantie, augmentée des intérêts de retard à compter de la 1ère lettre de mise en demeure du 1er décembre 2020, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à règlement complet de la somme augmentée des intérêts, -la condamner à lui verser 10 000 euros réparation de son préjudice résultant de sa résistance abusive, -la débouter de ses demandes, -ne pas écarter l’exécution provisoire de droit, -la condamner à lui verser 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la société Pharmacie [W] expose que la pharmacie des gravières lui a versé un dépôt de garantie de 6300 euros TTC lors de la conclusion du bail et qu’elle a toujours pris soin des lieux loués. Elle soutient que l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont similaires et en tout état de cause, rappelle qu’en application de l’article 1730 du code civil, le preneur ne répond jamais des réparations rendues nécessaires par la vétusté. Se fondant sur le fait que cela fait 4 ans qu’elle attend la restitution du dépôt de garantie, elle demande les intérêts de retard. Elle fait valoir que le bail objet du litige date du 19 janvier 2018, de sorte que l’article R. 145-35 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, est applicable, ce qui exclut de mettre à la charge du locataire les grosses réparations ou les réparations liées à la vétusté. Elle en déduit que la clause du bail mettant à la charge du preneur l’ensemble des réparations nécessaires sur le bien est manifestement abusive. Elle ajoute que si en matière de bail commercial, le contrat peut mettre à la charge du locataire les travaux d’entretien et de réparation qui incombent en principe au bailleur, le bailleur ne peut par cette clause s’affranchir de son obligation de délivrer les biens loués en bon état de réparation, ce qui ressort pourtant de la clause du bail du 19 janvier 2018. Elle fait valoir que la clause insérée dans le bail est manifestement abusive en ce que si dans un premier temps elle semble mettre à la charge du bailleur les grosses réparations de l’article 606 du code civil, celles-ci, « grosses ou menues », sont finalement mises à la charge du preneur, sans indemnisation. Elle ajoute que cette clause doit également être écartée en raison de la vétusté du bien, antérieure à son entrée dans les lieux, de sorte que les grosses réparations qui en résultent incombent au bailleur. Elle conteste avoir commis une faute dans l’entretien du local, alors qu’elle a restitué les lieux dans le même état qu’elle les a pris et souligne que si madame [X] se fonde sur le rapport de l’expert qu’elle a commis pour lui imputer le mauvais état, il apparaît que l’expert n’avait pas connaissance de l’état des lieux d’entrée, et que les locataires n’ont pas non plus été convoqués à l’expertise. Elle ajoute qu’elle n’a été présente dans les lieux que 6 mois. Elle fait également valoir que l’absence de madame [X] lors de l’état des lieux est indifférente puisque le bail prévoit qu’à défaut d’établissement amiable et contradictoire de l’état des lieux, celui-ci peut être dressé par huissier à l’initiative de la partie la plus diligente, ce qui a été fait, et conteste tout stratagème organisé pour écarter le bailleur. La pharmacie [W] ajoute que le bailleur ne justifie pas la conservation du dépôt de garantie, pas plus que le montant des travaux de remis en état, aucun devis n’étant produit ni aucune facture, alors que 4 années de procédure se sont écoulées. S’agissant des travaux de remise en état du réseau électrique et de la dépose du panneau de la Pharmacie, elle fait valoir qu’il s’agit de travaux de mise aux normes qui doivent rester à la charge du bailleur. Elle ajoute avoir eu le droit d’apposer une enseigne publicitaire sur la façade et de l’avoir retirée de sorte qu’elle n’a commis aucun manquement. En ce qui concerne la réfection des murs et plafonds, elle soutient ne pas être tenue d’une remise en état, cet état étant le même qu’à l’entrée dans les lieux. Elle ajoute que le wc est en état de marche, qu’il n’a pas besoin d’être changé, et que si les radiateurs muraux ont été changés par des climatiseurs réversibles, cela ne lui est pas imputable, leur remplacement ayant été opéré par le précédent preneur. Elle s’oppose au remplacement des menuiseries qui relèvent du gros œuvre. Enfin, elle conteste l’existence de désordres affectant le rideau de fer et la porte d’entrée lors de l’état des lieux de sortie. Elle demande des dommages et intérêts pour résistance abusive au motif que toutes ses démarches sont restées vaines pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, alors que le bailleur tente de faire peser sur son ancien locataire la charge des réfections et modernisation qu’elle entreprend de faire pour augmenter sa rentabilité locative. Sur les demandes reconventionnelles, la pharmacie [W] souligne que la licence d’une officine appartient au pharmacien et est directement rattachée à l’exploitation de l’activité commerciale, de sorte qu’elle n’appartient pas au bailleur et que le bail conclu ne lui imposait pas de maintenir la licence du local ou de la céder à la bailleresse en sa qualité de pharmacienne ou à un quelconque repreneur. Elle en déduit que madame [X] ne peut lui reprocher d’avoir commis une faute en « vidant le local de sa licence de pharmacie » au motif que la pharmacie des gravières a fusionné avec la pharmacie [W] et qu’elle ne peut pas elle-même créer une officine. Elle ajoute que la restructuration du maillage officinal est une volonté des pouvoirs publics, de sorte que la fusion de la pharmacie [W] avec la pharmacie des Gravières s’inscrit dans ce mouvement et que même en opérant cette fusion, la ville de [Localité 1] reste surdotée en pharmacie, puisqu’elle en compte 8 quand 6 seraient suffisantes. Elle souligne qu’il ne saurait lui-être reproché cette surdensité officinale. Elle conteste avoir violé la clause de destination du local en l’ayant exploité en tant que pharmacie durant la courte période d’exploitation et estime qu’aucune obligation ne lui incombait de maintenir dans les lieux une licence de pharmacie après la rupture du contrat et que le bailleur n’a aucun droit sur sa licence. Elle conteste avoir manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté, au motif qu’elle n’aurait pas informé la pharmacie [R] de son objectif de fusion absorption. Elle explique que le contrat de cession a parfaitement été exécuté de sorte qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché au stade de l’exécution contractuelle et ajoute que la fusion-absorption était un élément parfaitement indifférent pour la pharmacie cédante. A titre subsidiaire, si une faute était retenue, aucun préjudice n’en est résulté dès lors que d’une part la licence de pharmacie n’appartient pas au bailleur qui ne peut s’en prévaloir et que d’autre part il n’est pas justifié que la perte de la licence entraîne automatiquement une baisse de loyer du local commercial qui ne serait plus destiné à être une pharmacie. Elle ajoute que la valeur locative du bien, actuellement loué à un cabinet dentaire pour un loyer de 31 200 euros pendant trois ans en raison de supposées dégradations de l’immeuble puis de 36 000 euros est supérieure à la valeur locative évaluée 3 ans avant la fin du bail et que le montant du loyer payé par la pharmacie des gravières de 25 200 euros. Elle en déduit que le loyer est indépendant de la licence. Elle souligne qu’elle n’est pas responsable du loyer diminué temporairement pour le nouveau locataire, dès lors que cette réduction compense l’état de l’immeuble causé par l’absence de travaux de la part du bailleur. Elle conteste en outre être à l’origine du préjudice allégué résultant de l’impossibilité de réclamer 70 000 euros de pas de porte en raison de l’état de l’immeuble alors qu’aucune clause de la sorte n’était dans le bail commercial conclu avec monsieur [R]. En ce qui concerne la perte de chance alléguée de relouer le local en tant que pharmacie, elle rappelle que le préjudice de perte de chance n’a pas vocation à indemniser l’entier préjudice subi de sorte que madame [X] sollicite l’indemnisation de la totalité ders loyers non perçus du jour du départ du preneur jusqu’à la signature d’un nouveau bail et ajoute qu’il n’est pas démontré que l’absence de relocation lui est imputable. Elle conteste enfin tout préjudice moral. En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, madame [X] née [K] demande au tribunal de : -rejeter les demandes de la pharmacie [W], A titre reconventionnel, de : -condamner la pharmacie à lui verser une somme de 31 873 euros en réparation de son préjudice matériel, sans restitution du dépôt de garantie, -condamner la pharmacie à lui verser les sommes suivantes : N° RG : N° RG 21/05245 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VUGX

- 92 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de valeur du local d’exploitation, - 37 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance, -10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, -4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile -la condamner à supporter les dépens, -ne pas déroger à l’exécution provisoire, à moins que le tribunal « par extraordinaire », fasse droit aux demandes de la pharmacie [W]. Au soutien de sa défense, madame [X] expose qu’en 1970, en sa qualité de pharmacienne, elle a créé une officine de pharmacie exploitée dans un local d’exploitation dont elle est propriétaire et que différents cessionnaires du fonds de commerce de pharmacie, comprenant le droit au bail commercial du local d’exploitation, se sont succédés et que jusqu’en 2019, le locataire était la pharmacie [R], qui a cédé en décembre 2019, le fonds de commerce d’officine de pharmacie à la pharmacie des gravières, dont le gérant était monsieur [W]. Elle soutient qu’un état des lieux d’entrée a été dressé par huissier de justice, mais qu’elle n’était pas présente car non informée, contrairement à ce qui est mentionné dans l’acte de cession. Elle regrette que dès le 30 décembre, soit le jour d’entrée en jouissance, sans en avoir été préalablement informée, le cessionnaire lui a notifié un congé. Elle ajoute que le 12 mars 2020, monsieur [W] l’a informée qu’à compter du 30 juin 2020, aucune licence de pharmacie ne serait rattachée à l’adresse du local loué, alors que le maintien de la licence d’exploitation de pharmacie était selon elle une condition sine qua non de l’exploitation du fonds de commerce d’officine de pharmacie dans les locaux objet du bail. Elle expose que l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 24 juin 2020 fait état d’un local en très mauvais état. Au regard du montant du dépôt de garantie, elle a fait procéder à des devis et a mandaté un expert pour évaluer les travaux de remise en état et que cette évaluation justifie son refus de restituer le dépôt de garantie, dès lors que la dégradation de locaux a été constatée dans les états de lieux d’entrée et de sortie, que le preneur n’a jamais informé le bailleur de l’existence de travaux à effectuer et qu’il ressort de l’expertise commandée que le preneur a commis des manquements à ses obligations contractuelles. Elle conteste l’argumentation de la demanderesse qui estime que tous les travaux de vétusté sont à la charge du bailleur, alors qu’il résulte de l’article R. 145-35 du code de commerce que seuls les travaux relevant de grosses réparations mentionnées l’article 606, y compris quand ils résultent de la vétusté ; les travaux pour remédier à la vétusté, hors champ de l’article 606 du code civil peuvent donc être selon elle mis à la charge du preneur ; elle rappelle qu’une clause expresse relative aux travaux d’entretien et de réparation des locaux a bien été insérée dans le contrat de bail litigieux, hors gros travaux. Elle estime que les manquements aux obligations d’entretien et de réparation de la pharmacie des gravières résulte du procès-verbal de constat du 24 juin 2020 et du rapport de l’expert, ce qui justifie la conservation du dépôt de garantie. Elle soutient que les travaux de remise en état du réseau électrique incombent au preneur en application du bail qui énumère limitativement des réparations incombant au bailleur et que les frais de dépose du panneau publicitaire, informant la clientèle du transfert de la pharmacie, doivent être à la charge du preneur. Elle soutient en outre que les travaux de réfection des sols, murs et plafonds sont à la charge du preneur dès lors qu’elle n’a pas été informée des conclusions de l’état des lieux d’entrée du 30 décembre 2019 et qu’elle n’en a eu connaissance qu’au mois de juillet 2020, après réception de l’état des lieux de sortie. Elle ajoute que selon le bail, le preneur prend en charge la conservation et l’entretien des locaux et de leurs équipements, y compris en cas de vétusté et de dégradation, de sorte que le preneur doit également remettre en état la plomberie et prendre en charge la dépose des radiateurs, dont elle n’avait pas connaissance qu’ils n’avaient pas été retirés par l’ancien preneur. Elle estime encore qu’il résulte du bail que le preneur doit prendre en charge le remplacement des menuiseries, le rideau de fer et la réparation de la porte d’entrée. En réplique à l’illicéité de la clause d’entretien et de réparation soulevée, elle rappelle que la pharmacie Cazenavec a renouvelé par trois fois le bail sans faire modifier les clauses et que la cession a eu lieu avec l’assistance de conseils pour les deux parties, sans demande de modification des clauses du contrat, de sorte que le cessionnaire a accepté la cession de l’officine et le transfert du bail commercial avec les obligations qu’il contient. Elle estime qu’en réalité, le gérant de la pharmacie [W], monsieur [Y] [W], qui a absorbé la pharmacie des gravières, dont le gérant était son père, a acquis le fonds de commerce de la pharmacie [R] en vue de cesser son exploitation, pour favoriser l’activité de son autre société, la pharmacie de la Rocade, située à 500 mètres du local. Elle ajoute que cette suspicion résulte de la non communication de la déclaration d’exploitation de l’officine telle qu’autorisée par l’ARS, de l’absence d’accord définitif de prêt de la banque, de l’absence du bailleur lors de l’état des lieux d’entrée, de l’absence organisée du bailleur lors de la cession du fonds. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments qu’elle est fondée à conserver le dépôt de garantie et qu’aucune condamnation pour résistance abusive ne doit être prononcée à son encontre. Sur ses demandes reconventionnelles, elle reproche à la défenderesse de ne pas avoir respecté la clause de destination du bail en ne s’assurant pas le maintient de la licence d’exploitation d’officine de pharmacie. Elle met en avant la mauvaise foi de la pharmacie des gravières qui, le jour de l’entrée en jouissance, lui a notifié son congé et le 12 mars 2020, lui a annoncé que la licence d’exploitation d’officine de pharmacie n’existait plus. Elle en déduit que de façon certaine, le preneur n’a pas respecté la clause de destination entre le 12 mars et le 30 juin 2020. Elle soutient en outre, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la demanderesse a commis une faute dans l’exécution du contrat de cession en ce qu’elle a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi en n’informant pas le cédant qu’elle entendait, après la cession, organiser la suppression de la spécialisation du fonds de commerce en mettant fin à la licence d’exploitation d’officine afférente. Elle souligne que ce comportement a été déloyal également vis-à-vis du bailleur, puisque ce procédé, au regard de la réglementation actuelle restreignant la création d’officines, aboutit à l’empêcher de redonner à son local la destination de pharmacie, ce qui a conduit la nécessaire dévalorisation de son local. Elle demande, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, une somme en réparation de son préjudice matériel tel que chiffré par l’expert qu’elle a mandaté. En outre, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil (manquement à la clause de destination du bail) et de l’article 1240 du code civil (manquement au principe général de loyauté contractuelle dans le cadre de l’acte de cession) elle demande la réparation de son préjudice résultant de la perte de valeur locative de son local, tel qu’évalué par l’expert amiable. Elle souligne que si le local a pu être reloué à la société dentaire Infinident, le montant du loyer a été diminué au regard de l’état du local et elle a dû renoncer à un pas de porte d’au minimum 70 000 euros. Elle insiste sur le fait que si le local pouvait encore accueillir une officine de pharmacie, son loyer serait plus important qu’il ne l’est actuellement et demande réparation de la perte de chance de le louer plus cher. Elle souligne avoir subi un préjudice moral du fait de la perte de la destination de son local commercial qui représentait le projet d’une vie. Elle ajoute que les loyers représentaient un complément de sa retraite et pouvant possiblement couvrir des frais d’aide à domicile qui pourraient être rendus nécessaires du fait de sa maladie (DMLA) qui peut conduite à la cécité et d’une lourde pathologie cardiaque. La situation supportée lui cause une angoisse aggravée du fait qu’elle sent trahie, ayant fait confiance à la pharmacie [R] au moment de la cession.

MOTIFS Sur la demande de restitution du dépôt de garantieSelon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver./ Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Aux termes de l’article 9 du contrat de bail renouvelé le 19 janvier 2018 conclu entre madame [X] et la société Pharmacie [R], cédé en même temps que le fonds de commerce à la pharmacie des Gravières, une somme de 6 300 euros a été versée au bailleur par le preneur « pour garantir l’exécution des obligations incombant au preneur ». Il était prévu que cette somme « restera entre les mains du bailleur jusqu’à la fin du bail en garantie du règlement de toutes sommes que le preneur pourrait devoir au bailleur à sa sortie, étant précisé que le dernier loyer ne sera pas imputable sur le dépôt ». Il ressort toutefois des termes de l’acte de cession de fonds de commerce du 19 décembre 2019 que monsieur [R] avait été dispensé par le bailleur de verser le dépôt de garantie et qu’il incombait en conséquence au cessionnaire de verser cette somme de 6300 euros. Ce dépôt de garanti a été versé par virement du 13 janvier 2020, ce qui n’est pas contesté. Il convient de souligner que la société pharmacie des Gravières, aux droits de laquelle est venue la pharmacie [W], est devenue débitrice des obligations contractuelles mises à la charge du locataire par le contrat de bail cédé suivant acte de cession du 19 décembre 2019 et qu’il est de droit constant que le cessionnaire ne rentre dans le lien contractuel avec le bailleur qu'à la date de la cession sauf clause particulière inexistante en l'espèce. Et s'il est tenu des obligations nées du bail du seul fait de la cession, il ne peut lui être reproché les manquements de ses prédécesseurs sauf s'il les a lui-même poursuivis. Ainsi, pour déterminer si le bailleur est bien fondé à s’opposer à la restitution de ce dépôt de garantie, il convient de rechercher s’il rapporte la preuve du manquement par le preneur à ses obligations contractuelles et légales qui lui incombent depuis son entrée en jouissance, tandis que lui-même a respecté les siennes. En application de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, en cas de cession du droit au bail, l’état des lieux d’entrée peut être établi par huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. En l’espèce, si madame [X] prétend ne pas avoir été invitée à participer à l’état des lieux d’entrée par le cessionnaire, il n’en demeure pas moins que celui-ci a mandaté un huissier de justice pour le réaliser et que cette possibilité lui était offerte par l’article précité. Cet état des lieux d’entrée peut donc être pris en compte, le caractère non contradictoire étant couvert par le fait qu’il ait été réalisé par un auxiliaire de justice. Ce procès-verbal de constat a été réalisé le 30 décembre 2019, date de l’entrée en jouissance selon l’acte de cession d’officine. Sur les obligations du preneur et du bailleur Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :[…] 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; […]. L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce./Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Parallèlement, selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu d’user de la choe louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention. L’article 1732 du code civil précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Cependant, en vertu de l’article 1755 du code civil, sauf clause contraire dans le bail, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En revanche, en application de l’article R. 145-35 du code de commerce, disposition d’ordre publique dans sa rédaction issue du décret du 3 novembre 2014, applicable aux baux conclus et renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. La vétusté correspond aux dégâts résultant d’un usage normal et légitime de la chose louée. Elle s’apprécie au regard de l’état des locaux lors de l’entrée et de la durée d’occupation. En l’espèce, sous le paragraphe 5-3 « entretien-réparations », le bail précise que « la charge de l’entretien, des remplacements, des réparations et des travaux, y compris ceux relatifs à la conservation des locaux et de leurs éléments d’équipements, y compris le parking et l’ensemble du terrain compris dans la présente location, et les travaux d’amélioration, incombe au preneur à l’exception des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Cette charge incombant au preneur existera qu’elle qu’en soit la cause, y compris en cas de vétusté », de dégradations qu’elle qu’en soit l’origine, ou de cas de force majeure à condition que cette cause ne soit pas la conséquence d’un manquement du bailleur à l’une de ses obligations de réparations et travaux. Il en résulte que le preneur est tenu de procéder à l’entretien du local et aux réparations nécessaires, à l’exception des grosses réparations, et qu’il est tenu à ces réparations y compris en cas de vétusté, sauf à ce que cette vétusté résulte d’un manquement du bailleur à ses propres obligations, à savoir de procéder aux grosses réparations, à savoir celles mentionnées à l’article 606 du code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, digues et murs de soutènement, clôture en son entier. Cette clause est parfaitement conforme aux dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce puisque la clause litigieuse interdit bien au bailleur de faire supporter au locataire les grosses réparations y compris lorsqu’elles résultent de vétusté. De plus, si l’article 1755 du code civil met par principe à la charge du bailleur les travaux d’entretien résultant de la vétusté, il est tout à fait loisible aux parties d’y déroger du moment que cette dérogation est expresse et sans ambiguïté, ce qui est bien le cas ici. S’ensuit une liste des travaux auxquels le preneur est conventionnellement tenu, à savoir : -les planchers, cloisons, éléments de séparations, grilles, -les menuiseries intérieures et extérieures, Les stores, avancées, système de protection, systèmes de fermetures, serrures, -les réfections et remplacements des devantures, glaces et vitres, -les canalisations, conduites, égouts, fosses, systèmes d’épuration et de filtration, -les peintures extérieures et intérieures, -les cheminées, les gouttières, cheneaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d’évacuation des eaux pluviales, caniveaux, -les éléments de chauffage, de refroidissement, de ventilation, de climatisation, d’assainissement d’air, de production de fluides, combustibles et d’énergie (eau, gaz, et électricité) systèmes de filtration des fluides, machineries, -les équipements tels les tapis, éléments de décoration, matériels d’entretien, équipements électriques, les vides ordures et tout système de collecte et d’élimination des déchets, -les locaux sanitaires, de stockage, d’entreposage ou réserve, -les ascenseurs, monte-charge, nacelles, -les interphones, visiophones, téléphones de l’immeuble et tout dispositif de communication, d’ouverture, de codage, de sécurité et de gardiennage, alarme, -les revêtements des murs, plafonds et sols, -les frais liés au gardiennage continus ou occasionnels, -les équipements liés aux installations internet, -et plus généralement toutes les autres réparations, grosses ou menues. Il est en outre précisé que le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Si la clause prévoit effectivement que le preneur pendra plus généralement à sa charge les autres réparations « grosses ou menues » cette phrase doit être interprétée en cohérence avec la clause globale qui exclut explicitement pour le preneur les grosses réparations de l’article 606 et qui les met explicitement à la charge du bailleur en reprenant in extenso les éléments de l’article 606. En outre, il convient de constater que la liste des travaux reproduite ci-dessus n’est pas incompatible avec les dispositions de l’article 606 du code civil.

Sur la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée Il convient de rechercher, au vu de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, établi par huissier de justice le 24 juin 2020, soit six mois après l’entrée dans les lieux, si le preneur a manqué à ses obligations telles qu’elles ont été rappelées ci-dessus, étant souligné que la durée d’occupation par le preneur particulièrement courte. L’état des lieux d’entrée a été établi le jour de l’entrée en jouissance soit le 30 décembre 2019. Il contient des photographies des lieux et des constatations littérales Il en résulte que le local loué était globalement en état d’usage, sauf quelques éléments vétustes tels que le rideau métallique extérieur, certaines fenêtres en bois ou encore le local technique. L’état des lieux de sortie a été établi par constat du 24 juin 2020. Contrairement au premier constat, aucune photographie ne complète les descriptions littérales. Madame [X] demandant principalement que le preneur prenne à sa charge les frais de remise en état du réseau électrique et de la dépose du panneau pharmacie, la réfection des sols, murs et plafonds, la dépose des radiateurs et la remise en état de la plomberie, le remplacement des menuiseries et le remplacement du rideau de fer et la réparation de la porte d’entrée, la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée se limitera à ces éléments, sous réserve que la charge de ces travaux incombe effectivement au preneur. En ce qui concerne d’abord la remise en état du réseau électrique, il ressort du devis J. FERELEC du 15 septembre 2020 qu’il s’agit de travaux de remise aux normes, qui ne peuvent être mis à la charge du preneur en application de l’article R. 145-35 du code de commerce. S’agissant de la dépose du panneau pharmacie, force est de constater que le preneur a pris les locaux avec ce panneau, celui-ci étant mentionné dans l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il ne peut lui être imposé d’en supporter les frais. S’agissant de la réfection des murs et des plafonds, il doit être souligné que l’état des lieux de sortie ne révèle aucun autre désordre que ceux résultants de traces de passage ou d’usure liée au temps, étant rappelé que ces traces étaient déjà relevées dans l’état des lieux d’entrée établi seulement 6 mois auparavant. Dès lors, le preneur ne saurait être tenu à des frais de remise en état au titre de son obligation d’entretien, l’état étant identique à son entrée dans les lieux. En ce qui concerne la dépose des radiateurs et la remise en état de la plomberie, il ressort du devis produit (pièce 15) qu’il s’agit de déposer 10 radiateurs, remplacer le mélangeur d’évier et remplacer un wc. Or, il doit être souligné que les radiateurs en fonte étaient présents lors de son entrée dans les lieux, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir déposés alors qu’ils ne fonctionnaient plus, le cédant ayant procédé à l’installation d’un système de climatisation réversible, ce système ayant été constaté lors de l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux d’entrée mentionne un wc propre et en état de fonctionner avec un abattant abîmé, de même que l'état des lieux de sortie (« au niveau des sanitaires, lunettes et abattant présents. Je constate que le butoir sur la droite de l’abattant est cassé. La chasse d’eau n’a pu être testée. Le fond de la cuvette est propre. Jeu au niveau de la lunette.) Il n’est donc pas justifié de demander le remplacement au locataire. Il en va de même du mélangeur d’évier qui était déjà entartré lors de l’entrée dans les lieux. En ce qui concerne le remplacement des menuiseries, le devis produit porte sur le remplacement de la fenêtre du bureau et la porte de secours, qui incombent normalement au preneur en application du contrat de bail, force est de constater que l’état des lieux d’entrée relevait uniquement l’existence d’une plaque gondolée au-dessus de la porte mais que l’état des lieux de sortie mentionne un jour visible au niveau de la poignée. Cependant, au vu de l’état d’usage du local au moment de son entrée dans les lieux, six mois plus tôt, le coût du remplacement de la porte ne saurait être imputé au locataire. S’agissant de la porte de secours, l’état des lieux d’entrée mentionnait un bois usagé avec une fermeture difficile, l’ensemble en mauvais état, ce qui ne saurait être imputé au preneur. Enfin, s’agissant du remplacement du rideau métallique d’entrée, l’état des lieux d’entrée avait relevé la rouille de ce dispositif, de sorte que son remplacement ne saurait être à la charge de ce preneur. En ce qui concerne toutefois la porte d’entrée, l’état des lieux d’entrée mentionne que la porte à ouverture électrique avec système de détection fonctionne. L’état des lieux de sortie indique quant à lui que la porte était ouverte lors de la visite et que le preneur n’était pas en mesure d’assurer la fermeture de cette porte, et que lors de la manipulation au niveau du tableau électrique, la porte s’est fermée puis réouverte. Il appartient au preneur qui a manqué à ses obligations contractuelles de réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Il est produit aux débats un devis pour la « remise en fonctionnement de l’installation » de la porte électrique à hauteur de 981 euros HT, soit 1177,20 euros TTC. S’il est regrettable que le bailleur n’ait pas produit de facture, il doit être relevé que la porte d’entrée a dû être réparée pour la remise en location puisque selon l’état des lieux d’entrée établi avec le nouveau preneur le 4 décembre 2021, il est précisé, s’agissant de la porte vitrée automatique d’accès au local que l’ensemble est en bon état, alors que le rideau métallique est toujours décrit comme rouillé et fonctionnant bien malgré un bruit de claquement à la montée et la redescente démontrant qu’il n’a pas été changé. Ainsi, le dépôt de garantie devra être restitué au locataire sous réserve d’imputer la somme de 1177,20 euros. Madame [X] sera donc condamnée à verser à la société pharmacie [W], venant aux droits de la société Pharmacie des Gravières, la somme de 5 122,80 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la première lettre de mise en demeure en date du 1er décembre 2020, sans qu’il y ait lieu de prononcer d’astreinte. Sur la demande de condamnation pour résistance abusiveAux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le simple retard dans l'exécution de l'obligation contractuelle a vocation à être indemnisé par l'allocation des intérêts légaux à compter de la mise en demeure comme sollicité par la pharmacie [W] et accordé.

Sur les demandes reconventionnellesSur la demande indemnitaire fondée sur des fautes dans l’exécution du bail Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » Il est reproché au preneur de ne jamais avoir respecté la clause de destination du bail et d’avoir manqué à son obligation d’entretien et de réparation. Aux termes de l’article 3 du contrat de bail renouvelé du 19 janvier 2018, le local commercial loué est à destination de pharmacie. L’article 5-1.1 précise que le preneur maintiendra les locaux en état permanent et continu d’exploitation effective et normale sans pouvoir cesser, sous aucun prétexte et momentanément de les employer et de les exploiter dans les activités autorisées, hormis les périodes de congés usuelles. Par ailleurs, en application de l’article L. 145-4 du code de commerce, « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». En l’espèce, le bail commercial litigieux a été renouvelé à compter du 1er juillet 2017 pour se terminer le 30 juin 2026. La société pharmacie des Gravières, en tant que cessionnaire du fonds de commerce de la pharmacie [R], a repris le bail commercial. Le preneur pouvait donc dénoncer un congé au bailleur pour l’issue de la première période triennale intervenant le 1er juillet 2020, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. Or c’est bien ce qui a été fait puisque que le congé a été signifié par acte extrajudiciaire le 30 décembre 2019, à effet du 30 juin 2020. Si le procédé peut interroger, la cession du fonds de commerce avec transfert du bail ayant eu lieu le 19 décembre 2019 et l’entrée en jouissance le 30 décembre 2019, il n’en demeure pas moins que le preneur pouvait se libérer de ses engagements envers le bailleur pour le 30 juin 2020. Durant cette période d’exploitation de six mois, il n’est pas démontré que le fonds n’a pas été exploité en tant que pharmacie et contrairement à ce qui est allégué, dans son courrier du 12 mars 2020, monsieur [W] n’a pas indiqué que la licence de pharmacie, qui lui est propre et qui n’est pas rattachée au local, n’existait plus mais qu’elle cesserait au 30 juin 2020, soit à compter de la fin du bail. Aucune faute contractuelle ne peut donc être retenue à l’encontre du preneur. En revanche, ainsi que cela a été démontré plus haut, le preneur a bien manqué à son obligation de réparation de la porte d’entrée vitrée automatique. Aucun autre manquement à son obligation d’entretien ne peut lui être reproché.

Sur la demande indemnitaire fondée sur une faute dans l’exécution du contrat de cession Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Il est acquis que les tiers au contrat sont fondés à invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement leur a causé dommage. Il est reproché à la pharmacie des gravières de ne pas avoir informé le cédant de son projet de fusion absorption transmettant le fonds de commerce à la pharmacie [W] et entrainant la disparition de l’officine de pharmacie dans le local commercial de madame [X]. Contrairement à ce que soutient la société pharmacie [W], s’agissant d’un fait juridique, le tiers au contrat peut se prévaloir d’une faute contractuelle ou précontractuelle qui serait à l’origine de son préjudice pour en demander réparation. En application de l’article 7 du contrat de bail, « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à un successeur de son commerce ». Il en résulte que, s’agissant d’une cession de fonds de commerce de la pharmacie [R] à la pharmacie des Gravières, il n’y avait pas besoin du consentement exprès du bailleur, ce peu importe la durée de la succession. La pharmacie [R] était donc libre de céder son fonds de commerce sous réserve que cela soit destiné à son successeur dans son commerce. Au jour de l’acte de cession du fonds de commerce, ce sont donc deux pharmacies qui sont intervenues à l’acte ; aucune obligation ne pesait sur la société des Gravières quant à l’information de son co-contractant sur la durée envisagée de l’exploitation, laquelle devait suivre les règles applicables au bail commercial (3,6,9). Ainsi, aucun manquement à l’obligation de loyauté ne saurait être imputé à la société pharmacie des Gravières au moment de l’acquisition du fonds de commerce de la pharmacie [R]. En l’absence de faute contractuelle ou précontractuelle, madame [X] n’est pas fondée à invoquer l’article 1240 du code civil. Sous la réserve ci-dessus rappelée quant à l’obligation de réparation du preneur de la porte vitrée automatisée, déjà indemnisée au titre du dépôt de garantie, aucune faute contractuelle ou délictuelle n’est démontrée de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner les demandes de dommages et intérêts présentées à titre reconventionnel. Les demandes reconventionnelles seront ainsi rejetées. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, madame [X] perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, les circonstances particulières du litige commandent de considérer qu’il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, CONDAMNE Madame [H] [X] à payer la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie [W], venant aux droits de la société Pharmacie des Gravières, la somme de 5 122,80 euros avec intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2020 au titre de la restitution du dépôt de garantie, DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’astreinte, REJETTE la demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusive, REJETTE les demandes reconventionnelles indemnitaires présentées par madame [X], CONDAMNE Madame [H] [X] à supporter les dépens, REJETTE les demandes de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie [W], venant aux droits de la société Pharmacie des Gravières et de madame [H] [X] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT