Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

Minute : N° RG 21/00272 - N° Portalis DB2V-W-B7E-FWLS RG CITI 11 20-1023 NAC : 51A Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [D] demeurant 100 passage du Tape-Cul - 85174 LES SABLES D'OLONNE, venant aux droits de Madame [K] [W] épouse [D], sa mère, décédée le 1er février 2021, demeurant 32 Rue des Alizés - 85180 CHATEAU D'OLONNE

Représenté par Me Marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M] [I] né le 10 Juin 1966 à REIMS (51100), demeurant 64 Rue Lesueur - 2ème étage Escalier A Porte D - 76600 LE HAVRE

Représenté par Me Sophie HAUSSETETE substituée par Me Emilie HAUSSETETE, Avocats au barreau du HAVRE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/589 du 12/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement avant dire droit du 25 août 2022 auquel il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre avait sursis à statuer sur les demandes et avait ordonné une expertise du logement loué situé 64 rue Lesueur au HAVRE (76600) et dit que l’affaire devait être rappelée à l’audience de la mise en état du 3 janvier 2023. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 octobre 2023. L’affaire a été rétablie à la demande de Monsieur [D], et après renvois aux fins de mise en état, a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2024. Par mention au dossier en date du 4 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 3 mars 2025 en raison de la communication tardive d’un décompte en demande, puis a fait l’objet d’un ultime renvoi à l’audience du 8 septembre 2025 lors de laquelle elle a été évoquée.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur [D], représenté par Maître Marion FAMERY, demande de : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation en date du 31 mai 2013 ;débouter Monsieur [I] de sa demande d’indemnisation ;condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 14 638,62 euros au titre des loyers et charges dus ;condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 3 756,50 euros à titre de réparations locatives ;condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Il soutient que l’acquisition de la clause résolutoire résulte à la fois du défaut de paiement des loyers et du mauvais entretien des biens loués. Monsieur [I] ne peut prétendre, au vu du bail, ne pas avoir été informé de l’indexation annuelle du loyer, de la régularisation des charges et de son obligation de payer la taxe d’ordures ménagères. Il n’a effectué aucun versement volontaire depuis le début de la procédure et son arriéré s’établit à 14 638,62 euros jusqu’au terme de septembre 2025 inclus.

Par ailleurs, le rapport d’expertise démontre que les désordres invoqués par Monsieur [I] résultent du fait qu’il n’entretient pas le logement. Il sollicite que Monsieur [I] soit condamné à lui payer, à titre de réparations locatives, les montants de travaux évalués et mis à la charge de ce dernier par l’expert.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur [I], représenté par Maître Sophie HAUSSETETE, substituée par Maître Emilie HAUSSETETE, demande de : à titre principal, débouter Monsieur [D] de l’intégralité de ses demandes ;à titre subsidiaire, ordonner la suspension de la clause résolutoire et par conséquent rejeter la demande d’expulsion ;l’autoriser à se libérer de sa dette par des versements échelonnés pendant 36 mois ;condamner Monsieur [D] à procéder ou faire procéder au remplacement du ballon d’eau chaude, à l’installation d’une nouvelle VMC, à la mise en conformité du tableau électrique, au remplacement du réservoir WC et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir ;débouter Monsieur [D] de ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. Il fait valoir que la clause résolutoire ne peut être déclarée acquise pour défaut d’entretien du logement car le bail ne le prévoit pas, l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 interdisant de surcroît qu’un tel motif puisse être invoqué. S’agissant de son arriéré, il n’aurait pas été informé de l’indexation du loyer et de la demande de paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, prétendant que les décomptes annuels de charges ne lui ont jamais été transmis, en contravention de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai imparti, mais indique avoir repris le paiement du loyer courant à compter de janvier 2021 en maintenant des virements de 302 euros en sus de l’allocation logement. Il sollicite que la demande d’acquisition de la clause résolutoire soit rejetée dès lors qu’aucun décompte de loyers et charges n’est produit. Subsidiairement, il sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette par mensualités de 200 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire et rejet de la demande d’expulsion.

Il conclut au rejet de la demande au titre des réparations locatives au motif qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement était en état d’usage, voir en mauvais état, qu’il a réalisé depuis l’expertise les réparations qui lui incombaient et qu’une telle demande indemnitaire ne peut en toute hypothèse être présentée qu’au vu d’un état des lieux de sortie établi contradictoirement. Il fait valoir en revanche que le logement souffre d’un défaut d’isolation et que le bailleur n’a pas réalisé les travaux mis à sa charge par l’expert de sorte que ce dernier doit être condamné à les réaliser sous astreinte.

La décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’office du juge

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile alinéa 2 : Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 novembre 2020, soit plus de deux mois avant la première audience du 1er février 2021.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

L’article 2.10 des conditions générales du bail intitulé « clause résolutoire expresse » stipule qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer (y compris les charges) ou à défaut de souscription par le preneur d’une assurance de ses risques locatifs ou en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le présent engagement sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement resté sans effet (un mois pour défaut d’assurance), conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'article 4 g) la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’est réputée non écrite toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En conséquence, le bailleur ne peut prétendre à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’entretien du logement par le locataire.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [I] le 3 septembre 2020, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette.

Monsieur [I] reconnaît ne pas avoir apuré les causes du commandement dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à compter du 4 novembre 2020 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] a produit un décompte de l’arriéré ce qui a motivé la réouverture des débats. Selon décompte actualisé, la dette s’élève à 14 638,62 euros jusqu’au terme de septembre 2025 inclus.

Monsieur [I], qui a pu examiner ce décompte dans le respect du contradictoire, n’a contesté aucune somme précise et n’a apporté aucun élément de nature à remettre en cause le montant réclamé.

En conséquence, Monsieur [I] est condamné à payer à Monsieur [D] la somme de 14 638,62 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois.

Toutefois, il résulte du décompte produit qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, ses revenus mensuels d’un montant de 1 076,70 euros au titre de l’allocation d’aide au retour à l’emploi ne lui permettent pas d’apurer sa dette locative.

Dès lors, sa demande est rejetée.

Sur l’expulsion

La demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire étant rejetée et Monsieur [I] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2020, il convient de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il doit être restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il s’ensuit que le bailleur ne peut solliciter aucune somme à titre de réparation locative avant la remise des clés par le locataire et ce au vu d’un état des lieux de sortie établi contradictoirement, sauf si le locataire y a fait obstacle.

Monsieur [D] sera donc débouté de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte

Il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en bon état d’usage et de réparation avec des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et l’indemniser des pertes en résultant.

Toutefois, le contrat de location étant résilié au 4 novembre 2020, Monsieur [I] n’a plus la qualité de locataire lui permettant de solliciter la réalisation par le propriétaire de travaux sous astreinte en exécution du bail.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] succombe principalement en ses demandes, de sorte qu’il est condamné aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [I], tenu aux dépens, est condamnée à payer à Monsieur [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2013 entre Madame [K] [W] épouse [D], aux droits de laquelle vient Monsieur [N] [D] d’une part et Monsieur [X] [I] d’autre part portant sur l’appartement lot n° 3 au 2ème étage et la cave dans l’immeuble situé 64 rue Lesueur au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 novembre 2020 ;

DIT que Monsieur [X] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 14 638,62 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et provisions sur charges arrêtés au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [X] [I] de sa demande de délai de paiement ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [X] [I] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement lot n° 3 au 2ème étage et la cave dans l’immeuble situé 64 rue Lesueur au HAVRE (76600) objets du bail conclu le 24 mai 2013, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [I] d’avoir libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [N] [D] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

DEBOUTE Monsieur [N] [D] de sa demande au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [X] [I] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] aux dépens en ce compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 17 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE