Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02598 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZCA

Minute : 25/01213

S.C.I. ALLEGRA Représentant : Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [F] [P] Représentant : Me Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200 Madame [H] [P] Représentant : Me Sengul DINLER-ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Novembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. ALLEGRA, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025004537 du 18/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Me Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Sengul DINLER-ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] se sont mariés le 20 mars 1996.

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2018, la SCI ALLEGRA a donné à bail à Monsieur [F] [P] un logement, une cave et un garage situés [Adresse 2] (étage 06, droite, cave n°40, garage n°167), pour un loyer mensuel de 950,00 euros, et 250,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, la SCI ALLEGRA a fait signifier à Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 20853,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 novembre 2024 la SCI ALLEGRA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la SCI ALLEGRA a fait assigner Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,juger que si l’occupation doit se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 24145,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2024 pour la somme de 20853,68 euros et à compter de l’assignation en date du 20 janvier 2025 pour les loyers et charges échus postérieurement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 20 janvier 2025, condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile condamner in solidum aux entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, la SCI ALLEGRA, représentée, a comparu.

Monsieur [F] [P], a comparu, et sollicité le renvoi de l’audience au fin d’obtenir l’assistance d’un avocat désigné au titre de l’aide juridicitionnelle.

L’affaire a été renvoyée au 8 septembre 2025.

À l'audience, la SCI ALLEGRA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 34041,32 euros arrêtée au 4 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle est opposé à l’octroi de tous délais.

La SCI ALLEGRA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 novembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI ALLEGRA souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et que la caisse d’allocation familiale s’est acquitté du règlement jusqu’en avril 2025.

Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P], représentés, déposent des conclusions qu’ils soutiennent oralement, aux termes desquelles, ils concluent au débouté des demandes de la SCI ALLEGRA et sollicitent à titre principal le bénéfice de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, et subsidiairement les plus larges délais pour quitter les lieux, soit un an.

Ils ne contestent pas le principe de la dette. Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que Madame [H] [P] est formatrice en profession libérale et que Monsieur [F] [P] perçoit le revenu de solidarité active et une prime d’activité d’un montant global de 763,25 euros. Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] soulignent avoir deux enfants majeurs à charge. Ils précisent que Monsieur [F] [P] a été gérant d’une société de formation mais qu’à la suite d’une condamnation, il n’a pas pu poursuivre son activité qui ce qui a provoqué une baisse importante de leurs revenus ne leur permettant plus de régler régulièrement le loyer et les charges. Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] déclarent avoir déposé une demande de logement social depuis 2024.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI ALLEGRA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI ALLEGRA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Par ailleurs, la femme cotitulaire du bail à usage d’habitation est tenue comme le mari au paiement des loyers.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juin 2018, du commandement de payer délivré le 7 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 septembre 2025 que la SCI ALLEGRA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] à payer à la SCI ALLEGRA la somme de 34041,32 euros, au titre des sommes dues au 4 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 16 juin 2018 et tacitement reconduit le 16 juin 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 novembre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 19 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 juin 2018 à compter du 20 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée sans proposer un chiffrage. Ils justifient de leur situation personnelle et financière.

Toutefois, d’une part, les loyers et charges courants ne sont pas payés, le dernier règlement datant de mars 2024 (les paiements postérieurs partiels ayant été effectués uniquement par la CAF jusqu’en avril 2025). D’autre part, Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] ne forment aucune proposition de paiement permettant un apurement de la dette dans les délais légaux.

Ainsi, au regard du montant de la dette et de l’absence de ressources suffisantes (inférieures au montant du loyer), Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] n’apparaissent pas en capacité de rembourser la dette locative en plus du paiement des échéances courantes.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] bénéficient de délais au titre de la trêve hivernale, et ce, jusqu’au 31 mars 2026.

Par ailleurs, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux aurait pour conséquence d’augmenter encore davantage l’arriéré locatif au détriment du bailleur, personne morale de droit privé, et des personnes susceptibles de prétendre à la location du bien actuellement occupé par les défendeurs.

La demande de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 décembre 2024, Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] à son paiement à compter de 20 décembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] à payer à la SCI ALLEGRA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI ALLEGRA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juin 2018 entre la SCI ALLEGRA d'une part, et Monsieur [F] [P] d'autre part, concernant le logement, une cave et un garage situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DEBOUTE Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] de leur demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] à compter du 20 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] à payer à la SCI ALLEGRA la somme de 34041,32 euros (trente-quatre mille quarante et un euros et trente-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] à payer à la SCI ALLEGRA l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 4 septembre 2025, échéance d’octobre 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 novembre 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [H] [P] à payer à la SCI ALLEGRA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI ALLEGRA de ses autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE