Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08750 N° Portalis DB3S-W-B7J-3VRG

Minute : 1180/25

S.A. LOGIREP Représentant : SELARL PAUTONNIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Madame [C] [T] [A] épouse [Z] Monsieur [M] [Z]

Monsieur [W] [S] Madame [U] [O] [F] Représentant : Me Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : B285

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL PAUTONNIER & ASS. Copie délivrée à : Me SAINT-PAUL Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM dénommée “LogiRep”, dont le siège social est situé [Adresse 2], anciennement dénommée “LOGISTART”, venant elle-même aux droits et actions de la “S.A. D’HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE - LOGIREP”, suite à fusion-absorption,

Représentée par la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIÉS, Avocats au Barreau de Paris substituée par Me Ronan PENNANÉAC’H, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [T] [A] épouse [Z] et Monsieur [M] [Z] , demeurant tous deux [Adresse 3] non comparants

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 4], comparant en personne assisté de Me Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désigné le 07.08.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-009997 (AJ totale)

Madame [U] [O] [F], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée le 19.03.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-003230 (AJ totale)

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 août 2018, Logirep a donné à bail à M. [M] [Z] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 457,23 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 146,94 €.

Par effet du mariage contracté avec M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z] a été désignée en qualité de cotitulaire du bail.

Par courrier daté du 24 mai 2024, reçu le 27 mai 2024, M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z] ont délivré congé à l'issue du délai de préavis d'un mois.

Par sommation interpellative de commissaire de justice en date du 16 août 2024, effectuée à la demande de Logirep, M. [W] [S] a été retrouvé dans les lieux. Il a indiqué les occuper avec Mme [U] [O] [F].

Par exploit de commissaire de justice en date des 7 octobre 2024, Logirep a délivré à M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] une sommation de quitter les lieux et une sommation de payer la somme de 1 977,42 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date des 11 et 22 juillet 2025, Logirep a fait assigner M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d'obtenir l'expulsion des locataires.

Logirep, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] de l'intégralité de leurs demandes et de : o constater que M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] ; o ordonner l'expulsion de M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] ; o condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] à payer : ? la somme de 10 302,43 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 15 septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de la sommation, de l'assignation et de ses suites ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 août 2018 fait force de loi entre les parties, que M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z] ont délivré congé, qu'ils n'ont pas libéré les lieux, que M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] les occupent sans droit ni titre.

M. [W] [S], comparant, assisté, et Mme [U] [O] [F], comparante, représentée, demandent au juge des contentieux de la protection de leur octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux, en actualisant leur situation personnelle et financière.

M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z], assignés à personne et à domicile, n'ont pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la validation du congé et l'expulsion des occupants

Il ressort des articles 15 et 17 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ensemble le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 que le locataire d'un logement situé à [Localité 1] peut délivrer congé sous réserve du respect d'un préavis d'un délai d'un mois.

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce, M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z] ont été locataires d'un logement situé [Adresse 4].

Par courrier daté du 24 mai 2024, reçu par Logirep le 27 mai 2024, ceux-ci ont délivré congé des lieux occupés. Ce faisant, le contrat bail a pris le 27 juin 2024, à 24 heures.

Or, il ressort des pièces versées au dossier que les lieux n'ont pas été libérés en intégralité à cette date. S'ils n'occupent pas directement les lieux à ce jour, disposant d'une nouvelle adresse, rien ne démontre pas qu'ils n'y ont plus accès.

Par ailleurs, par sommation interpellative de commissaire de justice en date du 16 août 2024, effectuée à la demande de Logirep, M. [W] [S] a été retrouvé dans les lieux. Il a indiqué les occuper avec Mme [U] [O] [F].

L'expulsion de M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] justifient être parents d'un enfant mineur et un enfant est à naître.

Cependant, ils ne justifient d'aucune démarche concrète de relogement avant le 09 septembre 2025 et ne justifient d'aucun paiement volontaire au bénéfice de Logirep, ces deux éléments étant de nature à limiter l'aggravation de la dette.

En conséquence, il convient de rejeter leur demande de délais.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 juin 2024 constitue une faute civile.

M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z], à l'origine de cette occupation des lieux dès lors qu'ils n'ont pas restitué les lieux vierges de toute occupation au bailleur, sont également à l'origine du dommage subi par le bailleur.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 22 août 2018.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En l'occurrence, il ressort du décompte fourni à la cause qu'une fois déduits les frais imputés pour une somme de 221,89 euros et une quittance supplémentaire non expliquée pour le mois de juin 2024 pour un montant de 61,83 euros, l'arriéré d'indemnité d'occupation s'élève, au 15 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus, à la somme de 10 018,71 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] au paiement de cette somme, outre une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des sommations en date du 16 août 2024, 7 octobre 2024 et 14 octobre 2024, outre les assignations en date du 11 et 22 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

VALIDE le congé délivré le 24 mai 2024, reçu le 27 mai 2024 par M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] donné à bail par Logirep par acte sous signature privée en date du 22 août 2018 ;

CONSTATE la résiliation du contrat bail conclu le 22 août 2018 entre Logirep et M. [M] [Z] et Mme [C] [T] [A], épouse [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à la date du 27 juin 2024 ;

CONSTATE que M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] à verser à Logirep la somme de 10 018,71 €, au titre de l'arriéré des indemnités d'occupation arrêtées au 15 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, date du jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] à payer à Logirep l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] à payer à Logirep une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Z], Mme [C] [T] [A], épouse [Z], M. [W] [S] et Mme [U] [O] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des sommations en date du 16 août 2024, 7 octobre 2024 et 14 octobre 2024, outre les assignations en date du 11 et 22 juillet 2025 ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION