Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 1] JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

N° RG 25/05176 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LVSS

Jugement du 21 Novembre 2025 N°: 25/988

[S] [J]

C/

[G] [I] [V] [Z] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me FEKRI COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Octobre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [S] [J] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Ugo FEKRI, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Gwénolé LEFUR, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [I] [V] [Z] [T] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 23 février 2021, Madame [J] [S] , représentée par la SARL BLOT GESTION, a loué à Monsieur [T] [G] et Madame [K] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 725 euros, incluant les provisions pour charges. Par acte d’huissier du 25 mars 2024, Madame [J] [S] a fait délivrer à Madame [K] [O] et le 20 mars 2024 pour Monsieur [T] [G] un commandement de payer la somme de 2414,90 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. Par acte d’huissier du 5 février 2025, Madame [J] [S] a fait délivrer à Monsieur [T] [G] un commandement de payer la somme de 2346,06 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 06 février 2025

Par acte d’huissier en date du 15 mai 2025 délivré à étude, Madame [J] [S] a fait assigner Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 23 février 2021 à Monsieur [T] [G] à compter du 6 avril 2025A titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement grave résultant du défaut de paiement des loyers pour Monsieur [T] [G]En tout état de cause : Ordonner l'expulsion des lieux loués à Monsieur [T] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 50€ par jour de retardcondamner Monsieur [T] [G] à payer à Madame [J] [S] la somme de 4692,12 euros, montant à parfaire, à compléter et actualiser au titre de sa dette locative,condamner Monsieur [T] [G] à payer à Madame [J] [S] une indemnité mensuelle d'occupation sans titre ni droits dudit logement d'habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 702,02 euros jusqu'à la libération effective des lieux condamner Monsieur [T] [G] à verser au requérant une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 octobre 2025. A cette audience, Madame [J] [S], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8665,97€ euros au 23 septembre 2025, échéance de septembre incluse. Il est précisé que Madame [K] n’est plus dans le logement. Le conseil indiquant ne pas avoir la trace de la notification de l’assignation à la Préfecture, le juge des contentieux de la protection a soulevé l’irrecevabilité de la demande en expulsion et a autorisé la production de la pièce dans un délai d’une semaine suivant l’audience. Monsieur [T] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025. Suite à l’autorisation donnée par le juge, le conseil de Madame [J] a fait parvenir en cours de délibéré le document EXPLOC démontrant la transmission de l’assignation à la préfecture le 15 mai 2025, le document étant initialement au dossier de plaidoirie. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, l’article 445 du code de procédure civile dispose que « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. » Il a été uniquement autorisé la production de la preuve de la transmission de l’assignation à la préfecture en cours de délibéré. Les autres documents transmis par le conseil de Madame [J] seront donc écartés des débats.   L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.   En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 octobre 2025.   Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 février 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d'accomplir cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.   II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire   Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 (page 4) qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.   En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n'ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 5 février 2025.   Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 avril 2025.

•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [T] [G] de remettre les clés et de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, Madame [J] [S] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [G], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [T] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Si le relevé de compte produit démontre que le loyer actuel hors charge est de 714,77€ et que la provision sur charge est de 80€, au regard de la demande formulée par Madame [J] [S] dans son assignation de voir « fixer une indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer révisé », l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 702,02€. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Alors même qu’il n’est produit aucune pièce pour démontrer une résistance abusive ou une mauvaise foi de la part du défendeur, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formulée par le demandeur qui sera donc rejetée.

•    Sur la demande de condamnation en paiement   Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l’espèce, Madame [J] [S] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 septembre 2025, la dette de Monsieur [T] [G] s’élève à la somme de 8665,97€ euros. Il convient de déduire les frais de taxe d’ordure ménagère de 140€ sollicités en février 2024, faute pour le bailleur de produire un justificatif du montant appelé. La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 8525,97 euros au 23 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

III. Sur les demandes accessoires   •    Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [T] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 5 février 2025 et de l'assignation du 15 mai 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [S].

•    Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [S], Monsieur [T] [G] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.   •    Sur l’exécution provisoire   Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, ECARTE des débats les pièces reçues en cours de délibéré le 6 octobre 2025 à l’exception de la pièce 8 : accusé de réception électronique de la transmission de l’assignation à la préfecture ; DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2021 entre Madame [J] [S], d’une part, et Monsieur [T] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 3] sont réunies à la date du 7 avril 2025 ; CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à Madame [J] [S] la somme de 8525,97 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), au titre de l'arriéré locatif ; DIT que Monsieur [T] [G] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] [Localité 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [T] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux et hors période de trêve hivernale ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; REJETTE la demande d’astreinte formulée par Madame [J] [S] ; CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à Madame [J] [S] une indemnité mensuelle d’occupation de 702,02€ jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [T] [G] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2025 et de l'assignation du 15 mai 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer à Madame [J] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,