Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026 Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE : Le 08 janvier 2026 à Me PLEZ Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 08 janvier 2026 à M. [M] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/01508 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6FAR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G], [O], [X] [V] né le 10 Juillet 1957 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Barthélémy PLEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [M] né le 11 Février 1953 à [Localité 6] demeurant [Adresse 3] comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 février 2011, M. [G], [O], [X] [V] a donné à bail à M. [T] [M] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 370 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [G], [O], [X] [V] a fait signifier à M. [T] [M] par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 1 883,03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, M. [G], [O], [X] [V] a fait assigner respectivement M. [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner la libération des lieux situés [Adresse 4], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut pour M. [T] [M] d’avoir quitté les locaux loués dans les douze heures de l’ordonnance à intervenir, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, - autoriser M. [G] [V] à faire évacuer les locaux loués de tous biens mobiliers des occupants, - condamner à titre provisionnel M. [T] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 30 janvier 2025, soit la somme de 3 366,28 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 441,10 euros, laquelle indemnité sera indexée dans les mêmes conditions du bail, - condamner M. [T] [M] à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [G], [O], [X] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 29 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 27 juin 2024, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse pour être finalement retenue à l'audience du 28 août 2025.

A cette audience, M. [G], [O], [X] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique que M. [M] cause des troubles de voisinage dans l’immeuble, justifiant d’un procès-verbal dressé le 22 mai 2025 par le commissaire de justice qui a constaté deux sacs poubelles éventrés dans la cage de l’escalier de l’immeuble et la présence d’une odeur nauséabonde. Il verse au débat un décompte actualisé de la dette locative à hauteur de 4 195,93 euros au 5 août 2025, terme du mois d’août inclus. Il fait valoir que le locataire ne paye plus son loyer depuis le mois de septembre 2024.

M. [T] [M], comparaissant en personne, fait valoir que l’appartement a des problèmes concernant la partie électrique et déclare que son matériel informatique a été endommagé. Il conteste la dette locative alléguant que M. [V] utilise son électricité. Il fait valoir qu’il n’a pas la capacité de se défendre tout seul, car il a des problèmes de santé, et demande un dernier renvoi pour justifier de la copie originale du certificat médical remis à la barre faisant état de difficultés de M. [T] [M] à assurer sa propre défense.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, M. [G], [O], [X] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance faisant valoir que le locataire ne paye plus son loyer. Il informe que la dette que s’élève à 4 674,15 euros au 6 octobre 2025, terme d’octobre inclus.

M. [T] [M] déclare qu’il ne paie plus les loyers parce que le propriétaire « pirate » sa ligne électrique. Il conteste la dette et souhaite vérifier les comptes, notamment les taxes d’ordures ménagères. Il dit que son bailleur a détruit son ordinateur, téléphone et radiateurs. Il déclare un préjudice de 15 000 euros. Il informe que M. [V] n’a pas fourni les quittances de loyers.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. En l'espèce, M. [G], [O], [X] [V] ne justifie pas avoir notifié au représentant de l’État dans le département, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail d'habitation.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc irrecevable. En outre, la clause résolutoire insérée dans le bail du 25 février 2011 ne satisfait pas aux exigences des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et le locataire, de sorte que la demande de résiliation du bail nécessite un débat contradictoire au fond. M. [G], [O], [X] [V] sera débouté de sa demande aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation du preneur à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle du locataire.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [T] [M] reste devoir la somme de 4 194,20 euros au 6 octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois d’octobre inclus, déduction faite des frais d’huissier de justice.

Si M. [T] [M] conteste la dette, il n’apporte aucune preuve de ses allégations.

M. [T] [M] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4 194,20 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G], [O], [X] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référés sur la demande aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion sous astreinte et de condamnation de M. [T] [M] à une indemnité d’occupation ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNE M. [T] [M] à verser à M. [G], [O], [X] [V], à titre provisionnel, la somme de 4 194,20 euros (quatre mille cent quatre-vingt-quatorze euros et vingt centimes), selon décompte arrêté au 6 octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [T] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [T] [M] à verser à M. [G], [O], [X] [V] une somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le juge