Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03847 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MQ7X

Copie exécutoire délivrée le : 06 Novembre 2025

à : SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme délivrée le :06 Novembre 2025

à : Monsieur [K] [W] [Z] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Me ABAD, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [K] [W] [Z] [C] demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 08 Septembre 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 06 Novembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes:

EXPOSE DES FAITS :

Par contrat de bail en date du 20 mars 2023, Madame [P] [I] a donné à bail à Monsieur [K] [Z] [C] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Suivant contrat de cautionnement " VISALE " en date du 16 mars 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du locataire, pour la durée du bail dans la limite de 36 mois d'impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé en plusieurs fois à Madame [P] [I] la somme de 1354 euros en sa qualité de caution de Monsieur [K] [Z] [C].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [K] [Z] [C] le 3 février 2025, pour la somme de 677 euros correspondant aux loyers et charges dues au 31 octobre 2024.

Suite à plusieurs incidents de paiement, par acte d'huissier en date du 2 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [K] [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir : - Dire et juger recevable et bien-fondée en son action, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire, - Ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, - Condamner le locataire à payer la somme de 2745,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2025 sur la somme de 677 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, - Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, - Condamner le locataire à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES jusqu'à libération effective des lieux, - Condamner le locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC - Dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit, - Condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 8 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil, ès qualité de caution agissant pour le compte d'un bailleur particulier. Elle a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la somme réclamée à 4128,10 euros au 5 août 2025. Monsieur [K] [Z] [C] a comparu et a indiqué qu'il avait repris le règlement des loyers, ainsi que le travail, il a sollicité de pouvoir régler sa dette par 24 versements mensuels de 140 euros en plus du règlement du loyer courant.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie VISALE rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Etant par ailleurs précisé qu'elle produit la quittance subrogative attestant de l'exigibilité de sa créance, il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l'assignation en date du 2 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 2 juillet 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de ce même texte, dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. "

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la commission de coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 3 février 2025 pour la somme de 677 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date 31 octobre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les causes du commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 3 avril 2025.

Sur l'arriéré locatif et les délais de paiement

L'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 5 août 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 4128,10€ euros au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [K] [Z] [C] à l'égard de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette et aux règlements effectués en cours de procédure par Monsieur [K] [Z] [C] qui a repris le règlement du loyer depuis le mois de juillet 2024, il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l'exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [Z] [C], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [K] [Z] [C] sera par ailleurs, du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux, sous réserve de présenter une quittance subrogative le justifiant.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [Z] [C] , partie perdante, devra supporter les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation et du commandement de payer en date du 3 février 2025.

L'équité commande par ailleurs de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [K] [Z] [C] sera condamné à verser la somme de 200 euros à la partie requérante de ce chef.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l'action de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [K] [Z] [C] et Madame [P] [I] à la date du 3 avril 2025 ;

FIXE une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 3 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT la somme de 4128,10 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 5 août 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que Monsieur [K] [Z] [C] pourra s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 140€ le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la résiliation du bail ;

DIT qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif ;

DIT qu'à défaut du versement d'un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la résiliation retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [Z] [C] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 1] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] [C] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 février 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 06 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST