Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00694 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXZV

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 06 Novembre 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT Rep/assistant : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [Z] Décédé [D] Madame [Y] [T] Rep/assistant : Me Jérémy BERANGER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 06 Novembre 2025

A :Maître François xavier LHERITIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 06 Novembre 2025

A :Maître François xavier LHERITIER

Me Jérémy BERANGER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 06 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. AUVERGNE HABITAT, dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [D], Décédé

Madame [Y] [T], demeurant Résidence La Fontaine, bâtiment B, appartement n° 203, 10 rue de Chalonnax, à CLERMONT-FERRAND (63000)

représentée par Me Jérémy BERANGER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 12 août 2008, à effet au 16 septembre 2008, et d’un additif sous seing privé en date du 12 août 2008, la SA AUVERGNE HABITAT a donné à bail à M. [Z] [D] et Mme [Y] [T] un logement situé Résidence La Fontaine, bâtiment B, appartement n° 203, 10 rue de Chalonnax, à CLERMONT-FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 486,62 €.

Le 23 mai 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.373,45 €.

La CCAPEX a été informée de la situation de M. [Z] [D] et de Mme [Y] [T] le 07 mai 2024.

Un procès-verbal d’échec dans le cadre de la médiation a été établi le 27 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SA AUVERGNE HABITAT a fait assigner M. [Z] [D] et Mme [Y] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois, - ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner M. [Z] [D] et Mme [Y] [T] à lui payer solidairement les sommes suivantes : * 3.211,77 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 août 2024 portant intérêts à compter du commandement, * 850 € à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, * outre la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 septembre 2024.

Suivant copie intégrale de l’acte de décès daté du 18 novembre 2024, il est établi que M. [Z] [D] est décédé le 15 novembre 2024.

A l'audience, la SA AUVERGNE HABITAT, représentée par son conseil, maintient toutes ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [T] mais actualise sa créance à la somme de 4.053,89 euros comprenant le loyer du mois d’août 2025 inclus. Elle soutient que l’accumulation d’impayés a commencé en juin 2022 mais qu’elle n’était pas systématique. Elle expose que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant. Elle indique que le loyer est payable chaque mois à terme échu, que les loyers des mois de juin et juillet 2025 sont réglés mais que le loyer du mois d’août 2025 n’est pas payé, qu’il y a eu un virement de 40 euros le 04 septembre 2025 pour finir de régler le mois de juillet 2025.

De son côté, Mme [Y] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions (n° 1). Elle demande de : - déclarer ses demandes recevables et bien fondées, à titre principal : - juger que la SA AUVERGNE HABITAT ne justifie pas de sa créance à son encontre, En conséquence, - débouter la SA AUVERGNE HABITAT de l'ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire, - juger qu’elle s’est toujours acquittée de son loyer et charges depuis leur installation dans le logement, - juger qu’elle est de bonne foi, En conséquence, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - l’autoriser à s’acquitter du paiement de sa dette avec un échelonnement sur une durée de 36 mois, - débouter la SA AUVERGNE HABITAT de sa demande d’expulsion et de tout occupant de son chef, - dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ou à défaut, la réduire à de plus justes proportions.

Elle expose que la SA AUVERGNE HABITAT ne produit aucun élément de nature à justifier la réalité des sommes qu’elle lui réclame. Elle explique que, lors de la conclusion du contrat de location en août 2008, le montant mensuel du loyer pour le logement d’habitation était de 486,62 euros et qu’aucun montant concernant les charges récupérables n’était prévu par le contrat de bail mais que la bailleresse sollicite pourtant un montant de 825,99 euros au titre du loyer notamment en mai 2023 sans justifier de la légalité de son augmentation. Elle précise qu’elle est en congé maladie longue durée depuis deux ans, qu’elle perçoit la somme de 609,66 euros au titre de la prime d’activité et de l’allocation de soutien familial, que M. [Z] [D]est décédé et qu’elle doit désormais régler les échéances locatives seules.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA AUVERGNE HABITAT a précisé avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [Y] [T] ce que cette dernière confirme. Son dossier a été déclaré recevable par la Commission de surendettement le 24 octobre 2024 et une décision rendue par la Commission de surendettement le 30 janvier 2025 a prononcé la suspension d'exigibilité de la créance locative arrêtée à 3.149,73 € au profit de Mme [Y] [T] pour une durée de 24 mois, à effet immédiat avec application d’un taux inférieur au taux légal pour tout ou partie des mesures. Cependant, la SA AUVERGNE HABITAT indique que Mme [Y] [T] n'a pas repris le paiement du loyer courant, aussi elle maintient sa demande d'expulsion.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé Mme [Y] [T] à produire selon note en délibéré sous huit jours les justificatifs de ses ressources.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [Y] [T] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 12 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.053,89 € (pièce 14).

Mme [Y] [T] conteste le montant de l’arriéré locatif. Ele soutient que le contrat de bail du 12 août 2008 ne mentionne que la somme de 486,62 € au titre du montant du loyer mensuel.

Toutefois, il ressort de la lecture du contrat de bail susvisé s’agissant des charges locatives, qu’”en plus du loyer, la société est fondée à demander au locataire le remboursement d’un certain nombre de dépenses appelées charges et que des acomptes mensuels, à titre de provisions pour charges seront réclamées au locataire, en attente de la régularisation annuelle”.

Au cas présent, la SA AUVERGNE HABITAT verse aux débats les différents relevés de compte des locataires concernant les périodes 2022, 2023, 2024 jusqu’au 12 septembre 2025, les avis d’échéance des années 2023 et 2024 (pièce 8 et 10) ainsi que les décompte des charges sur la période 2023 et 2024 (pièce 9 et 11) pour justifier des montants des charges facturées.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA AUVERGNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [Y] [T] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré à savoir 4.053,89 €.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 2.373,45 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l'expulsion

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets.

Or, la SA AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 23 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.373,45 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 23 juillet 2024.

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que : par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ; 4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l'espèce, si Mme [Y] [T] bénéficie d'un moratoire de 24 mois sur la somme de 3.149,73 euros incluant l'arriéré locatif jusqu'au mois d’octobre 2024 inclus adopté par la Commission de surendettement le 30 janvier 2025 et qu’elle a contesté cette mesure, il convient d'observer que postérieurement à cette décision, la locataire ne s'est pas régulièrement acquittée du paiement du loyer courant et des charges puisque de nombreux rejets de prélèvement ont eu lieu et que la bailleresse indique qu'il n'y a pas eu de versement en août 2025.

En conséquence, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans et il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [Y] [T] et de tout occupant de son chef.

De même, le bailleur est en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SA AUVERGNE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 850 euros à compter du mois de septembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement de Mme [Y] [T]

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [Y] [T] est redevable de la somme de 4.053,89 €. Or, il n’est pas contesté qu’elle n’a toujours pas repris le paiement du loyer et des charges courants. En effet, alors que le loyer est payable chaque mois à terme échu, il apparaît que le loyer d’août 2025 n’a pas été réglé, que la locataire a versé 40 euros le 04 septembre 2025 pour régler en totalité le mois de juillet 2025.

De plus, alors que Mme [Y] [T] a été autorisée à produire selon note en délibéré sous huit jours les justificatifs de ses ressources, elle se contente d’indiquer la liste de ses ressources du mois de septembre 2025 à hauteur de 3.032,17 euros et de ses charges à hauteur de 1.689,05 euros sans en rapporter la preuve.

Or, le seul document versé au débat permet d'établir que Mme [Y] [T] ne dispose que de 509,66 € par mois du fait du versement de l’allocation de soutien familial.

Ainsi, Mme [Y] [T] n'est pas en situation de pouvoir reprendre le paiement du loyer et des charges courant, et encore moins si celui-ci est augmenté d'une fraction d'un arriéré à apurer.

En conséquence, il convient de débouter Mme [Y] [T] de sa demande de délais de paiement pour apurer son arriéré locatif.

Sur les autres demandes

Mme [Y] [T], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SA AUVERGNE HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 12 août 2008 et de son additif conclu le 12 août 2008 entre la SA AUVERGNE HABITAT et Mme [Y] [T] à compter du 23 juillet 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Mme [Y] [T] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Résidence La Fontaine, bâtiment B, appartement n° 203, 10 rue de Chalonnax, à CLERMONT-FERRAND (63000), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 4.053,89 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.373,45 € et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [Y] [T] à la somme mensuelle de 850 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SA AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux,

DÉBOUTE Mme [Y] [T] de sa demande de délais de paiement sur 36 mois,

DÉBOUTE la SA AUVERGNE HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [T] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l'assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 14 février 2022,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection