Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [P] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me François PONTE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06955 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPQ5

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [Q] [C], [Adresse 1] représentée par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [M] [C], [Adresse 2] représenté par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS,

Madame [W] [C], [Adresse 3] (MEXIQUE) représentée par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [Y] [C], [Adresse 4] représenté par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [I] [C], [Adresse 5] représenté par Me François PONTE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [K], [Adresse 6] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, Décision du 20 novembre 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/06955 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPQ5

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 septembre 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Q] [C], Monsieur [M] [C], Madame [W] [C], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [I] [C] (ci-après dénommés les consorts [C]) sont propriétaires d’un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 1] qu’ils ont donné à bail à Monsieur [P] [K] selon acte sous seing privé du 2 juin 2020 pour un loyer mensuel de 390 euros charges d’eau incluses et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

L’exécution des obligations du locataire était garantie par une caution qui s’est révélée être un faux conduisant à la condamnation de Monsieur [P] [K] pour escroquerie par jugement du tribunal correctionnel de Paris du 7 novembre 2024.

Des commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire ont été signifiés à Monsieur [P] [K] les 16 juillet 2021, 1er août 2024 et 28 avril 2025 et aux termes des deux derniers actes il lui a été demandé de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour les années 2024 et 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, les consorts [C] ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la force publique, - ordonner la séquestration des meubles et effets mobiliers appartenant à Monsieur [P] [K] dans un garde-meuble aux frais et risques du défendeur, - condamner Monsieur [P] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 21 060 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2021 sur la somme de 4 290 euros, à compter du 1er août 2024 sur la somme de 18 330 euros et sur la somme de 21 060 euros à compter du 28 avril 2025, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 390 euros charges incluses jusqu’à son départ des lieux, - ordonner la capitalisation des intérêts, - les autoriser à conserver la somme de 780 euros versée à titre de dépôt de garantie, - rejeter toute demande de délai de grâce, - condamner solidairement Monsieur [P] [K] et tous occupants de son chef au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût des commandements.

À l'audience du 9 septembre 2025, les consorts [C], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et ils ont actualisé leur créance à la somme de 23 400 euros selon décompte produit en cours de délibéré.

Assigné à étude, Monsieur [P] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

La procédure est fondée d'une part sur le défaut d'assurance, d'autre part sur le défaut de paiement des loyers.

En ce qui concerne le second motif, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les consorts [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique les 2 août 2024 et 1er mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le 2 juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [P] [K] le 16 juillet 2021 pour la somme en principal de 4 290 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’a été réglée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 septembre 2021.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et les bailleurs qui seuls comparaissent ne sollicitent pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [K] étant sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2021, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [P] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, les consorts [C] produisent un décompte faisant apparaître que Monsieur [P] [K] reste leur devoir la somme de 23 400 euros à la date du 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [P] [K], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 23 400 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 290 euros à compter du commandement de payer du 16 juillet 2021, sur celle de 14 040 euros (18 330 euros - 4 290 euros) à compter du commandement de payer du 1er août 2024, sur celle de 2 730 euros (21 060 euros - 18 330 euros) à compter du commandement de payer du 28 avril 2025 et sur celle de 2 340 euros (23 400 euros - 21 060 euros) à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [P] [K] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance d’octobre 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 390 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 7 juillet 2025.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, la demande de conservation du dépôt de garantie est prématurée, le locataire n’ayant pas quitté les lieux.

Il convient donc de rejeter cette demande, étant rappelé au surplus que la retenue du dépôt de garantie s’effectue sans autorisation préalable du juge, dès qu’il subsiste un impayé de loyers ou la nécessité de procéder à des réparations locatives, et peut ensuite faire l’objet d’une action en restitution par le locataire, s’il estime qu’il a été conservé à tort.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements des 16 juillet 2021, 1er août 2024 et 28 avril 2025.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande des consorts [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 2020 entre Madame [Q] [C], Monsieur [M] [C], Madame [W] [C], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [I] [C] d’une part, et Monsieur [P] [K] d’autre part, concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 1] sont réunies à la date du 17 septembre 2021,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Q] [C], Monsieur [M] [C], Madame [W] [C], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [I] [C] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à verser à Madame [Q] [C], Monsieur [M] [C], Madame [W] [C], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [I] [C] la somme provisionnelle de 23 400 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 290 euros à compter du 16 juillet 2021, sur celle de 14 040 euros à compter du 1er août 2024, sur celle de 2 730 euros à compter du 28 avril 2025 et sur celle de 2 340 euros à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à verser à Madame [Q] [C], Monsieur [M] [C], Madame [W] [C], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [I] [C] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance d’octobre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 7 juillet 2025,

DÉBOUTONS Madame [Q] [C], Monsieur [M] [C], Madame [W] [C], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [I] [C] de leur demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] à payer à Madame [Q] [C], Monsieur [M] [C], Madame [W] [C], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [I] [C] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [P] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.