Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 27 janvier 2026

N° RG 25/00290 - N° Portalis DBVU-V-B7J-GKDA

-ALF-

[E] [J], [F] [M] épouse [J] / [L] [H], [Z] [K], S.A. PACIFICA

Ordonnance, origine Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 28 Janvier 2025, enregistrée sous le n° 24/00849

Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et de Mme Céline DHOME, greffier lors du prononcé

ENTRE :

M. [E] [J]

et

Mme [F] [M] épouse [J]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par Maître Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [L] [H]

et

Mme [Z] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A. PACIFICA

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et Maître François POULET de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 novembre 2025, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme FOULTIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 janvier 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant compromis signé le 28 mars 2019 sous l'égide de la société [Localité 5] Immobilier exploitant l'enseigne 'Laforêt [Localité 5]', Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K] se sont engagés à acquérir, sous condition suspensive, un ensemble immobilier situé à [Localité 7] auprès de Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] épouse [J].

Il était prévu notamment en pages 4 et 5 du compromis que :

'Des travaux de réaménagement complet de la terrasse ont été effectués en 2012.

Cependant les vendeurs ne disposent plus des factures, ni du nom de l'entreprise. De ce fait, aucune garantie décennale ne pourra être appliquée.

Les acquéreurs reconnaissent avoir été informés de la situation.

Les vendeurs prendront la pleine responsabilité des travaux, au cas où des travaux seraient à prévoir au niveau de la terrasse qui seraient intervenus dans le domaine de la garantie décennale. Cette obligation s'éteindra le 31 décembre 2022.'

Suivant acte authentique en date du 22 mai 2019, la vente a été réitérée en l'étude de la SCP PAPON NOEL BOYER, notaires associés à [Localité 4], avec la participation de Me [D] [N], Notaire à [Localité 5].

L'acte a rappelé l'avant contrat du 28 mars 2019 et, en ce qui concerne les dispositions relatives à la construction, les vendeurs ont déclaré :

'Les travaux consistant en réaménagement complet de la terrasse avec installation de micropieux raccordés à la maison, ont été effectués en 2012.

Le vendeur déclare qu'il ne dispose plus des factures, ni du nom de l'entreprise.

Les travaux, compte tenu de la description faite par le vendeur ne nécessitaient pas de déclaration préalable.'

Les acquéreurs indiquent avoir constaté au cours de l'été 2019, l'apparition de fissurations affectant leur maison d'habitation.

Le 26 juin 2020, suite à un arrêté de catastrophe naturelle du 29 avril 2020, publié au Journal Officiel le 12 juin 2020 pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, les consorts [H]-[K] ont fait une déclaration auprès de leur assureur PACIFICA au titre de la garantie CAT NAT.

Suite à l'expertise réalisée par le cabinet Polyexpert désigné par l'assureur, ce dernier a, le 21 septembre 2021, refusé de mobiliser ses garanties considérant que la sécheresse avait eu un rôle causal aggravant et non déterminant dans le cadre de l'apparition des désordres.

Par acte du 14 mars 2022, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K] ont saisi le juge des référés aux fins d'obtenir une mesure d'expertise au contradictoire de leurs vendeurs et de leur assureur multirisques habitation.

Suivant ordonnance du 31 mai 2022, Monsieur [C] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.

Les époux [J] ont procédé à la mise en cause de l'agence immobilière Laforêt, intervenue dans la rédaction du compromis de vente.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 9 octobre 2023.

Par acte du 16 février 2024, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K] ont fait assigner les époux [J] et la SA PACIFICA devant le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins d'obtenir à titre principal la condamnation de leurs vendeurs à leur payer une somme de 100.397,68 € HT au titre des travaux de reprise de la terrasse, une somme de 1.000 € au titre du préjudice de jouissance, et une somme de 2.000 € au titre du préjudice moral. L'action a été engagée sur le fondement de la garantie décennale, à défaut sur la responsabilité contractuelle, et enfin sur la délivrance non conforme du bien. Subsidiairement, il a été sollicité de voir mobiliser les garanties dues par l'assureur MRH, la SA PACIFICA.

Aux termes de conclusions au fond notifiées le 1er septembre 2024, les époux [J] ont soulevé la nullité des clauses susvisées contenues dans l'avant-contrat et dans l'acte réitératif de vente.

Les consorts [H]-[K] ont alors, par conclusions déposées le 28 octobre 2024, saisi le juge de la mise en l'état d'une fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes de nullité formées par les consorts [J].

Suivant ordonnance n°RG-24/849 du 28 janvier 2025, le Juge de la mise en l'état du Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND a :

- Déclaré irrecevables les demandes en nullité formées par Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] Epouse [J] de clauses du compromis de vente du 28 mars 2019 et de l'acte authentique de vente du 22 mai 2019, pour cause de prescription ;

- Condamné Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] Epouse [J] à payer à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K] une somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] Epouse [J] aux dépens de l'incident ;

- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état virtuelle du 1er mars 2025 pour conclusions au fond de Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] Epouse [J] (SCP Collet - de Rocquigny).

Par déclaration formalisée par le RPVA le 13 février 2025, le Conseil des époux [J] a interjeté appel de l'ordonnance susmentionnée, dans les termes ci-après libellés :

« L'appel tend à la nullité de l'ordonnance et à tout le moins à son infirmation en ce qu'elle a :

- déclaré irrecevables les demandes en nullité formées par Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] épouse [J] de clauses du compromis de vente du 28 mars 2019 et de l'acte authentique de vente du 22 mai 2019 pour cause de prescription

- condamné Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] épouse [J] à payer à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K] une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

- condamné Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] épouse [J] aux dépens de l'incident».

Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 03 avril 2025, les époux [J] ont demandé de :

- Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :

*Déclare irrecevables leurs demandes en nullité de clauses du compromis de vente du 28 mars 2019 et de l'acte authentique de vente du 22 mai 2019 pour cause de prescription,

*Les condamne à payer à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K] une somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

*Les condamne aux dépens de l'incident ;

Statuant à nouveau,

- Déclarer recevable leur demande tendant à voir annuler pour erreur, partiellement la clause de l'avant-contrat libellée de la manière suivante :

« Les travaux consistant en réaménagement complet de la terrasse avec installation de micropieux raccordés à la maison ont été effectué en 2012 ».

Cependant, les vendeurs ne disposent plus des factures ni du nom de l'entreprise. De ce fait, aucune garantie décennale ne pourra être appliquée. Les acquéreurs reconnaissent avoir été informés de la situation. Les vendeurs prendront la pleine responsabilité des travaux au cas où des travaux seraient à prévoir au niveau de la terrasse qui seraient intervenus dans le domaine de la garantie décennale.

Cette obligation s'éteindra le 31 décembre 2022. »

- Déclarer recevable leur demande tendant à l'annulation de la clause de l'acte authentique de vente, libellée de la manière suivante :

« Le vendeur déclare que :

Les travaux consistants en réaménagement complet de la terrasse avec installation de micropieux raccordés à la maison ont été effectués en 2012.

Le vendeur déclare qu'il ne dispose plus des factures ni du nom de l'entreprise. »

- Rejeter l'incident présenté par Monsieur et Madame [H] [K],

- Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 mars 2025, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K] ont demandé de :

au visa des articles 1144 et 2224 du code civil, 789 du code de procédure civile et le décret n°55-22 du 4 janvier 1985 portant réforme de la publicité foncière,

- Confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND du 28 Janvier 2025 RG 24/00849,

En conséquence,

- Déclarer irrecevables les demandes de nullité formulées par les consorts [J],

- Les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 juin 2025, la compagnie d'assurances PACIFICA a demandé de :

au visa des articles 1144 et 2224 du code civil, 789 du code de procédure civile et le décret n°55-22 du 4 janvier 1985 portant réforme de la publicité foncière,

- Confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND du 28 Janvier 2025 RG 24/00849,

- Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner in solidum Madame [F] [J] et Monsieur [E] [J] à payer à la SA PACIFICA la somme de 1.200 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l'appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 27 novembre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l'article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'article 1144 dudit code prévoit que le délai de l'action en nullité ne court, en cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé.

En l'espèce, les époux [J] exposent que c'est par erreur, pièces à l'appui, que les clauses dont ils soulèvent la nullité mentionnent une date de réalisation des travaux de la terrasse erronée. Ils soutiennent que ce n'est qu'au moment de l'assignation que l'erreur s'est révélée et qu'ils n'avaient pas pu la découvrir avant d'avoir retrouvé l'intégralité des factures relatives au chantier. Ils soulignent que le premier juge n'a pas caractérisé la date de découverte de l'erreur. A défaut, ils invoquent les dispositions de l'article 1185 et soutiennent que l'exception de nullité n'est pas prescrite en ce que le contrat n'a pas été exécuté et en ce que la clause n'était pas déterminante du consentement des acquéreurs.

Les consorts [H] [K] s'en remettent à la motivation retenue par le premier juge et rappellent que l'action en nullité des clauses insérées au compromis et à l'acte réitératif de vente est prescrite, pour avoir été introduite au délà du délai de cinq ans à compter du jour où les appelants ont connu la cause éventuelle de nullité. Ils ajoutent qu'en tout état de cause les conclusions aux termes desquelles les époux [J] sollicitent la nullité des clauses sont irrecevables, en ce qu'elles n'ont pas été publiées.

La société PACIFICA reprend également la motivation du premier juge pour soutenir que la demande des époux [J] est prescrite.

En l'espèce, comme l'a souligné à juste titre le premier juge, les clauses insérées tant dans le compromis signé le 28 mars 2019 que dans l'acte de vente signé le 22 mai 2019, dont la nullité est sollicitée, ne sont pas des clauses de style mais ont été spécifiquement rédigées pour ladite vente. Les époux [J], à qui il incombait de lire les actes qu'ils signaient, ne pouvaient ignorer la spécifité de ces clauses et en ont nécessairement eu connaissance au jour de la signature de chacun des actes.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que les époux [J] ne disposaient pas des factures des travaux de la terrasse au jour de la rédaction des actes. En effet, cet élément est expressément mentionné dans les deux actes et a d'ailleurs justifié la rédaction des clauses litigieuses, dès lors qu'à défaut de facture, la garantie décennale des constructeurs a été écartée au profit de la responsabilité des vendeurs. Toutefois, la perte ou la non conservation de ces factures leur incombe. En outre, ils ne peuvent valablement soutenir qu'ils n'avaient pas connaissance de la date de réalisation des travaux.

Au regard de ces éléments, les époux [J] étaient en mesure, dès la signature des deux actes, de déceler et de signaler une erreur sur la date des travaux.

L'exception de nullité perpétuelle de l'article 1185 du code civil, invoquée par les appelants, n'est applicable que si le contrat n'a pas été exécuté. Il s'agit de l'exécution du contrat et non de la clause litigieuse et cette exécution peut n'être que partielle. Cette exception perpétuelle n'est pas applicable en l'espèce dès lors que le compromis et l'acte de vente ont tous les deux reçus exécution, la vente ayant été réalisée. Ce moyen est donc inopérant et le délai quinquennal de l'article 2224 du code civil est donc applicable.

Ainsi, c'est à juste titre que le juge de la mise en l'état a retenu que la demande de nullité des clauses, formée par conclusions notifiées le 1er septembre 2024, soit plus de cinq ans à compter de la date de l'acte de vente (22 mai 2019), est prescrite.

En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance du juge de la mise en l'état, sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la recevabilité des conclusions notifiées le 1er septembre 2024.

Succombant à la présente instance, les époux [J] seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, ils seront condamnés in solidum, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à verser aux consorts [H]-[K] la somme de 1.500 € et à la SA PACIFICA la somme de 1.200 €. Leur propre demande sera rejetée.

Les dispositions de première instance au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance n°RG-24/849 du 28 janvier 2025 rendue par le Juge de la mise en l'état du Tribunal judiciaire de CLERMONT- FERRAND,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [F] [M] Epouse [J] à verser, au titre l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

- 1.500 € à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [K],

- 1.200 € à la SA PACIFICA,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE in solidum in solidum aux entiers dépens de l'instance.

Le greffier Le conseiller, pour le président empêché