Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil - Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00130 - N° Portalis DBY6-W-B7J-D4RP

MINUTE N°: /2025

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH - MANCHE HABITAT

Me Mathilde LABEY-GUIMARD

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

UDAF DE LA MANCHE - Mandataire

Cabinet 2 - TJ COUTANCES service majeurs à protéger

Dossier

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 17 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - MANCHE HABITAT immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024 dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX, Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [B] [R], non comparante représentée par Madame [T] [P], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [N] né le 28 août 1997 à ST LO (MANCHE) mesure de protection juridique : sous tutelle demeurant 283 rue des clos - Appt 32 - 50000 SAINT-LO non comparant représenté par Maître Mathilde LABEY-GUIMARD, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

UDAF DE LA MANCHE - es qualité de tuteur de Monsieur [V] [N] dont le siège social est sis 110 rue de la Liberté - CS 81209 - 50009 SAINT LÔ CEDEX prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Mathilde LABEY-GUIMARD, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 29 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND Greffier : Madame Romane LAUNEY lors des débats et deMadame Julie LOIZE lors de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 29 septembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2018, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail M. [V] [N] un local à usage d'habitation situé 283 rue des clos, appartement 32, à SAINT LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 162,08 euros par mois, outre 52,13 euros de provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 183,80 euros ainsi que 87,86 euros de provisons sur charges depuis le 1er janvier 2025.

Par jugement de révision du 11 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection a renouvelé pour une durée de 120 mois la mesure de tutelle prononcée initialement par jugement du 25 février 2016 à l’égard de M. [V] [N] et a désigné l’UDAF de la Manche en qualité de tuteur.

Par courrier du 11 octobre 2023, MANCHE HABITAT a mis en demeure son locataire de cesser les troubles de voisinage qui ont été portés à sa connaisance, à savoir des bruits importants émanant du logement loué du fait de l’accueil de nombreuses personnes, des claquements de portes et de la musique forte notamment la nuit mais également des jets de détritus par la fenêtre ou encore la dégradation de la porte du logement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 février 2024 à étude pour le locataire et à personne morale pour l’UDAF de la Manche, MANCHE HABITAT a mis en demeure M. [V] [N] et son tuteur de se conformer aux clauses et conditions du bail en usant paisiblement des lieux loués et en cessant immédiatement tout acte pouvant nuire à la sécurité et à la tranquilité des personnes et des biens.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, un procès-verbal de constat des lieux loués par M. [V] [N] a été dressé suite aux plaintes de plusieurs voisins des odeurs émanant du logement.

Par courrier du 12 avril 2024, MANCHE HABITAT a informé l’UDAF de la Manche de la situation locative du locataire en la mettant en demeure de procéder à la réparation de la porte d’entrée et en la prévenant de facturations de réparations locatives lors du départ du locataire.

Une conciliation de justice s’est tenue le 2 juillet 2024 en présence de MANCHE HABITAT, représenté par Mme [T] [P], de M. [V] [N] et de sa tutrice, Mme [I]. Un procès-verbal a été dressé le même jour. M. [N] s’était alors engagé à cesser les troubles, entretenir les logement et faire les réparations nécessaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, un nouveau procès-verbal de constat des lieux loués par M. [V] [N] a été dressé suite aux odeurs “pestilentielles” émanant du logement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2025 à étude pour le locataire et à personne motale pour l’UDAF de la Manche, MANCHE HABITAT a assigné M. [V] [N] et son tuteur devant le juges des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de COUTANCES aux fins de : -prononcer la résiliation du bail pour usage non paisible des lieux loués, -ordonner en conséquence l’expulsion de M. [V] [N], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, -autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellemment présents dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra, -condamner M. [V] [N] à payer à MANCHE HABITAT à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté loctaire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, -condamner M. [V] [N] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner M. [V] [N] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 29 septembre 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Mme [T] [P], maintient ses demandes résultant de son assignation et indique ne pas savoir si la demande de résiliation a été faite au juge des tutelles. Il indique également que le locataire est parti mais que les odeurs persistent.

M. [V] [N] et L’UDAF de la Manche, représentés par leur conseil, demandent de prononcer la résiliation du bail et de débouter le requérant de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des dépens, ce dernier devant conserver la charge de ses dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le loueur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Lorsqu'elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que le locataire ne respecte pas son obligation d’user paisiblement les lieux loués et commet des actes nuisant à la sécurité et à la tranquilité des personnes et des biens.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 29 février 2024 que la porte d’entrée est en très mauvais état et ne comporte ni serrure ni clenche. Le logement est en très mauvais état de rangement et de propreté et de très mauvaises odeurs sont constatées. La tapisserie est en partie arrachée en plusieurs endroits et comporte de nombreuses griffures. Le grand vitrage de la baie et son volet sont cassés. Plusieurs prises de courant sont arrachées.

Il ressort également du procès-verbal de constat dressé le 22 août 2025 qu’une trés mauvaise odeur se ressent sur le palier du logement loué. Devant le logement, l’odeur est décrite comme “épouvantable”. Le procès-verbal indique “Il s’agit d’une odeur d’excrément nauséabonde, pestilentielle et écoeurante. L’odeur provient du logement n°32 de façon indiscutable. Par ailleurs, la porte d’entrée a été réparée par des plaques de bois, les parties non réparées apparaissent défoncées. A l’étage supérieure, l’odeur est encore présente et reste nauséabonde même si elle est moins prégnante. Aux étages supérieurs, l’odeur reste présente, cette mauvaise odeur se ressentant jusqu’au dernier étage”.

Selon sommations interpellatives du 2 mai 2024, M. [L] [Y] indique que M. [V] [N] lance des objets par la fenêtre, qu’il force l’ouverture des parties communes et laisse les portes ouvertes en les bloquant. Il déplore la présence d’une odeur de stupéfiant dans le bâtiment et le fait que les amis de M. [V] [N] sonnent chez les voisins de ce dernier. M. [D] [O] déplore les nombreux tapages nocturnes et les odeurs d’urine du chat et de drogues. Il indique que M. [V] [N] bloque parfois la porte d’entrée. Mme [M] [Z] déplore les bruits, les tapages nocturnes et les allers et venues jusqu’à 4 heures du matin. Bien qu’elle habite dans cet immeuble depuis 18 ans, elle indique chercher à partir. Mme [A] [F] indique qu’un voisin à tendance à jeter par la fenêtre de nombreux objets. M. [X] [W] se plaint du bruit émanant du logement de M. [V] [N] qui est influencé par ses amis qui n’ont aucun respect pour le voisinage et qui jettent des objets par la fenêtre. Mme [G] [E] déplore les nombreux va-et-vient dans l’appartement n°32, des cris et des odeurs nauséabondes qui sont perceptibles depuis le palier. Mme [S] [Q] déplore que M. [V] [N] sonne à la porte lorsqu’il n’a pas ses clefs.

Il ressort également des sommations interpellatives du 22 août 2025 que Mme [C] [H] indique être gênée par les mauvaises odeurs dans le couloir émanant du logement n°32. Elle déplore que ces odeurs rentrent chez elle et que ses amis lui font la réflexion lorsqu’ils viennent la voir. Mme [G] [E] déplore les nombreuses nuisances sonores provenant du logement n°32 qui ont désormais cessé. Elle déplore également la mauvaise odeur de ce logement qui infeste tout l’immeuble. Elle indique que des anciens locataires ne sont restés que trois mois et sont partis à cause de cette odeur. Elle indique que cette odeur horrible et nauséabonde, dont les effluves sont plus importantes quand il pleut, provient de la litière du chat et des poubelles.

En outre, par courrier du 24 octobre 2024 adressé à MANCHE HABITAT , M. [L] [Y] et Mme [J] [U] indiquent que M. [V] [N] a jeté un micro-onde par la fenêtre le samedi 12 octobre 2024 vers minuit. M. [L] [Y] lui a demandé d’arrêter et M. [V] [N] les a insultés et les a menacés de mort. Il précisent que ce n’est pas la première fois qu’il y a des problèmes avec M. [V] [N].

Ces multiples manquements de M. [V] [N] aux principales obligations contractuelles du locataire constituent une faute grave, justifiant le prononcé de la résiliation du bail alors que les démarches amiables entreprises par le bailleur sont demeurées sans effet. De plus, les parties s’accordent pour que soit prononcée la résiliation du bail.

Par conséquent, M. [V] [N] devra libérer les lieux et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie dans les quinze jours de la signification du présent jugement et ce en l’absence d'élément apporté par le locataire durant l’audience sur sa situation actuelle ne permettant pas au tribunal d’apprécier les difficultés réelles et particulières qu’engendreront son expulsion.

A défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de libérer les lieux, M. [V] [N] devra payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’exécution, sur le fondement des articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

M. [V] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et des procès-verbaux de constat.

Sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITAT les sommes exposées par lui non comprises dans les dépens durant la présente instance ; dès lors il y a lieu de débouter MANCHE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2018 entre M. [V] [N] et l’Office public de l’habitat de la Manche portant sur le logement situé 283 rue des clos, appartement 32, à SAINT LÔ (50000), qui prend effet ce jour ;

DIT que M. [V] [N] devra libérer les lieux dans les quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et que faute de l’avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui seraient normalement dus et comme tels variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

DÉBOUTE MANCHE HABITAT de ses autres demandes ;

DÉBOUTE MANCHE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédurez civile,

CONDAMNE M. [V] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION