Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N°25/03009

DOSSIER N° RG 25/00430 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M7EO

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

3F NORMANVIE 139 rue Grande BP 203 27100 VAL DE REUIL Représentant : Me Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [H] [S] 23 Rue Campanille PAV 46 76190 YVETOT Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 mars 2006, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a donné à bail à Madame [S] [H] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés 23, Rue du Campanile à YVETOT 76190, pour un loyer mensuel de 392,57€ et 46,06€ pour le parking, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [S] [H] le 23 août 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 330,77€ au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 13 mai 2024, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d'impayés de loyers.

Par assignation en date du 21 février 2025, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il : - constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ; - ordonne l'expulsion de Madame [S] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - condamne Madame [S] [H] à lui payer la somme de 753,21€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 31 janvier 2025 et non encore réglés ; - condamne Madame [S] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ; - condamne Madame [S] [H] au paiement d’une somme de 450€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de la notification de ces actes aux administrations ; - rappelle l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE fait valoir, à titre principal, que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 23 août 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 22 septembre 2025, la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 3.393,33€ selon décompte arrêté au 22 septembre 2025.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l'acte à personne, Madame [S] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [S] [H] citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 23 août 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 330,77 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que la somme de 330,77€ a été régularisée par un paiement de la locataire d'un montant de 145,30€ et d'un versement de la CAF de 422,23€ le 31 août 2024 ; qu'ainsi, la locataire est repassée créditrice de 91,46€ ; qu'au 31 août 2024, les loyers et charges du mois d'août ont été facturés et que la locataire, après un versement de 111,24€ est repassée créditrice de 27,67€.

En conséquence, il y a lieu de constater que Madame [S] a régularisé la dette de 330,77€ pouvant faire jouer la clause résolutoire dans le délai de deux mois.

Aussi, il convient de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 22 septembre 2025, Madame [S] [H] demeure redevable de la somme de 3.393,33€ au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des « frais » et des facturations pour « autres produits », pour un montant total de 256,02€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [H] à payer à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 3.137,31€, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 330,77€, à compter du 21 février 2025 sur la somme de 753,21€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [S] [H], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 août 2024, de l'assignation du 21 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 13 mai 2024 et 24 février 2025;

La demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée compte tenu de l'issue du litige, la S.A. 3F NORMANVIE succombant partiellement en ses prétentions.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu entre les parties le 30 mars 2006 portant sur le logement situé 23, Rue du Campanile à YVETOT 76190 ;

REJETTE la demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer en deniers ou quittances à la S.A. 3F NORMANVIE venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 3.137,31€ au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 22 septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 330,77€, de 21 février 2025 sur la somme de 753,21€ et du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 août 2024, de l'assignation du 21 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 13 mai 2024 et 24 février 2025;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE