Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [U] [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Fatiha BOUGHLAM

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6GV

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le 11 décembre 2025

DEMANDERESSE

Association EMMAÜS SOLIDARITE, [Adresse 1] représentée par Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z] [D], [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 11 décembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6GV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 novembre 2018, l’association EMMAUS SOLIDARITE a donné en location à M. [U] [D] le logement n° 205 situé dans son établissement [Adresse 5] [Adresse 3], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 483,69 euros.

Par courrier en date 10 octobre 2023, l’association EMMAUS SOLIDARITE a résilié le contrat la liant à M. [U] [D], pour manquements gravés et répétés au contrat de résidence et au règlement intérieur, lui impartissant un délai d’un mois pour quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, l’association EMMAUS SOLIDARITE a réitéré la résiliation du contrat de résidence en visant les manquements énumérés dans le courrier du 10 octobre 2023 et en visant de nouveaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, l’association EMMAUS SOLIDARITE a fait assigner M. [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à titre principal constater la résiliation du contrat et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation dudit contrat. En tout état de cause, elle sollicite l’expulsion de M. [U] [D], la suppression du délai de deux mois pour l’exécution de l’expulsion, le prononcé d’une astreinte journalière de 50 euros, la condamnation de M. [U] [D] à lui payer une indemnité d’occupation de 500 euros jusqu’à la libération des lieux, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association EMMAUS SOLIDARITE reproche au défendeur un comportement violent et menaçant à l’égard tant des membres de l’équipe sociale que des résidents du site, des nuisances et des dégradations volontaires.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 octobre 2025 lors de laquelle l’association EMMAUS SOLIDARITE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [U] [D], cité à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [U] [D] est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de résidence sociale plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :

a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il a été jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. Civ. 3ème, 1er décembre 2016, n° 15-27.795) Décision du 11 décembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6GV

En l’espèce, le contrat de résidence vise, en son article 17, une clause résolutoire notamment pour inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au titre de la convention d’occupation temporaire ou manquement grave ou répété à l’un au moins des articles du règlement intérieur.

Le contrat de résidence pose à l’article 8 les obligations du résident dont il ressort notamment qu’il doit jouir paisiblement des lieux, qu’il ne doit pas causer de troubles à son voisinage, qu’il doit respecter le règlement intérieur de pension de famille.

Le règlement intérieur de pension de famille prévoit notamment en son article 3 que le résident doit observer un comportement respectueux des droits et libertés d’autrui et en son article 18 que le résident s’engage à respecter les personnes et les biens. L’association EMMAUS SOLIDARITE a, par courrier en date du 10 octobre 2023 résilié le contrat de résidence au regard de manquements graves et répétés de M. [U] [D] au règlement intérieur et lui a imparti un délai d’un mois pour quitter les lieux. Toutefois, il n’est pas justifié de la signification de cette résiliation ou de sa notification à M. [U] [D]. En conséquence et au visa de l’article R.633-3 précité, la clause résolutoire n’a pu produire son effet. Cependant, l’association EMMAUS SOLIDARITE a, par acte de commissaire de justice, en date du 11 juillet 2025 réitéré la résiliation du contrat de résidence du 10 octobre 2023 et visé, en sus, de nouveaux manquements graves et répétés de M. [U] [D] au règlement intérieur. Il ressort des pièces versées aux débats que les manquements graves et répétés de M. [U] [D] au contrat de résidence et au règlement intérieur sont établis à savoir : comportement violent et menaçant à l’égard des membres de l’équipe sociale ainsi qu’à l’égard des autres résidents du site, nuisances nocturnes, dégradations volontaires et persistance du comportement étant précisé que les allégations sont corroborées par le dépôt de plaintes et des condamnations pénales ( par ordonnance pénale du 05 janvier 2024, M [U] [D] a été condamné à 200 euros d’amende pénale et obligation d’accomplir un stage de citoyenneté pour dégradation du bien d’autrui ; par jugement du 20 mars 2025, il a été condamné à 4 mois d’emprisonnement pour dégradation volontaire du bien d’autrui et à payer à l’association EMMAUS SOLIDARITE la somme de 856,68 euros en réparation du préjudice matériel subi).

La résiliation du contrat de résidence est dès lors constatée à la date du 11 août 2025.

Sur l’expulsion

M. [U] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 11 août 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution. Décision du 11 décembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6GV

Sur l’astreinte

L’efficacité d’une astreinte n’est pas avérée et la situation financière de M.[U] [D] ne lui permettra pas de la régler de sorte que l’association EMMAUS SOLIDARITE est déboutée de sa demande.

Sur la suppression du délai de deux mois

Vu l’article L. 421-1 du code des procédures civiles d'exécution,

En l’espèce, M. [U] [D] a déjà, de fait, bénéficié d’un délai depuis le 11 août 2025. En outre, les agissements de M. [U] [D] constituent des violations graves aux règles de vie collective, compromettent la sécurité des personnes et troublent l’ordre au sein de la structure.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois attaché au commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [U] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 11 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [D] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l'assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'association EMMAUS SOLIDARITE, M. [U] [D] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 11 décembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/08871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6GV

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de conclu le 15 novembre 2018 entre l'association EMMAUS SOLIDARITE et M. [U] [D] concernant la mise à disposition d'un logement n° 205 situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'association EMMAUS SOLIDARITE pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à l’association EMMAUS SOLIDARITE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 11 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE l'association EMMAUS SOLIDARITE de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [U] [D] à verser à l'association EMMAUS SOLIDARITE une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi fait et jugé le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge