Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION 42 Avenue Georges V 75008 PARIS

représentée par Maître Isabelle EMERIAU, avocate au barreau de NANTES D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [M] 102 rue Charles Rivière 44400 REZE

comparant en personne

Monsieur [U] [M] 102 rue Charles Rivière 44400 REZE

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025 date des débats : 25 septembre 2025 délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01816 - N° Portalis DBYS-W-B7J-N2B4

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Isabelle EMERIAU, CCC à Monsieur [I] [M] + Monsieur [U] [M] + préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 janvier 2023 à effet au 8 février 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à [I] [M] un logement de type 1 lui appartenant sis, Résidence Tourville, rue Bias, appartement n°NTS05A0413 - 44000 NANTES, moyennant une redevance mensuelle initiale de 581,82 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 58,18 €.

Par acte du même jour, [U] [M] s’est engagé en tant que caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, signifié à la caution le 4 décembre 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait commandement à [I] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6106,28 € arrêté au 26 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du contrat de location et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit contrat pour défaut de paiement du loyer aux termes convenus ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

· Condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de la somme de 7 682,71 € arrêtée au 4 mars 2025, selon décompte arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

· Condamner solidairement [I] [M] et [U] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 640 € depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

· Condamner solidairement le locataire et la caution au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son dénoncé à la caution, de même que le coût de la présente assignation.

[U] [M] a été assigné dans les mêmes termes le 7 avril 2025.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 4 juillet 2025 par l'Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. À ladite audience, la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 10 038,76 € au titre des loyers et charges échus à la date du 5 septembre 2025.

Régulièrement assignés à étude, [I] [M] et [U] [M] ont comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 28 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 3 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 3 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

À la demande de la Présidente, le Conseil de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait savoir par une note en délibéré que [I] [M] avait quitté le logement avec remise des clés le 25 septembre 2025 et qu’ainsi elle se désistait de sa demande principale en expulsion.

Selon les dispositions des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut toujours se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance sans que ce désistement ait besoin pour être parfait, d’être accepté par le défendeur, si celui-ci, au moment où le désistement intervient, n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir ; il appartient au défendeur, qui a présenté une défense au fond de l’accepter.

En l’espèce, il convient de constater que la bailleresse déclare expressément se désister de sa demande d’expulsion à l’encontre du locataire, ce qui était pressenti à l’audience au vu des déclarations de ce dernier, qui n’a pas fait d’observation.

En conséquence, il convient de constater le désistement de la bailleresse.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, un acte de caution solidaire a été signé entre la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et [U] [M] le 20 janvier 2023.

La créance de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION est justifiée en son principe en vertu du contrat de location et [I] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 10 038,76 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 438,20 € (250,63 € + 187,57 €).

En conséquence, [I] [M] sera condamné solidairement avec [U] [M] au paiement de la somme de 9 600,56 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION, à compter du 6 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 662,40 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, son virement provisionné du 18 juillet 2025 étant de 627 € tandis que le loyer intégral est de 662,40€ ; par ailleurs, aucun versement n’a eu lieu en août 2025.

À l’audience [I] [M] a expliqué rencontrer des problèmes de santé liés à une addiction, être en rechute et attendre une admission par le CSAPA des Apsyades.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur a présenté une demande de logement social en mai 2025. Son contrat de travail débuté en février 2025 a pris fin en juillet 2025. En difficulté pour la gestion de son budget, il envisage de déposer un dossier de surendettement. Pour obtenir un dispositif FSL, il doit payer son loyer pendant plusieurs mois. Il n’est donc pas en situation de régler sa dette locative de plus de 10 000 €.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [I] [M].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [M], succombant à l’instance, il sera condamné in solidum avec [U] [M] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera également condamné in solidum avec [U] [M] à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 janvier 2023 entre la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et [I] [M], concernant le logement sis Résidence Tourville, rue Bias, appartement n°NTS05A0413 - 44000 NANTES ;

CONSTATE le désistement de la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement [I] [M] et [U] [M] à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION la somme de 9 600,56 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [I] [M] et [U] [M] à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION, à compter du 6 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 662,40 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [I] [M] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY