Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE Service civil Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire : N° RG 24/02041 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EO7X

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS RCS TOULOUSE 690 802 053, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [L] [T] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[D] [Y], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 07 avril 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [D] [Y], un logement n° 169 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 284,18 € et une provision sur charges de 71,52 €.

Par acte de commissaire de justice du 05 août 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [D] [Y], un commandement de payer les loyers pour un montant de 670,08 € au 30 juin 2024.

Les causes du commandement n'ayant pas été exécutées dans le délai imparti, la SA PROMOLOGIS a, par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, fait assigner Monsieur [D] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes, principalement aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au payement.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 28 janvier 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de l'une ou l'autre des parties.

A l'audience du 13 mai 2025, la SA PROMOLOGIS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant l'arriéré locatif à la somme de 1 559,31 €.

Monsieur [D] [Y] comparait en personne. Il souhaite se maintenir dans le logement et, à cette fin, sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 200 € par mois, loyer résiduel compris, outre la suspension de la clause résolutoire.

* * *

Par jugement en date du 17 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 23 septembre 2025 pour permettre à la SA PROMOLOGIS de s'expliquer sur ses demandes, un jugement en date du 08 avril 2025 (RG 24-2233) ayant d'ores et déjà prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [D] [Y].

*

A l'audience du 23 septembre 2025, la SA PROMOLOGIS – représentée par Madame [L] [T], régulièrement munie d'un pouvoir - se désiste de ses demandes relatives à la résiliation du bail, à l'expulsion et à la condamnation au payement de dommages et intérêts et d'une somme au titre des frais irrépétibles. La SA PROMOLOGIS sollicite en revanche du Juge des contentieux de la protection qu'il condamne Monsieur [D] [Y] à lui verser la somme actualisée de 1 353,05 € au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation, outre les dépens.

La SA PROMOLOGIS fait valoir que Monsieur [D] [Y] a été expulsé en exécution de la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes le 08 avril 2025, suivant procès verbal d'expulsion en date du 30 juillet 2025.

*

Monsieur [D] [Y] régulièrement avisé par le greffe de la réouverture des débats par courrier en date du 16 juin 2025, n'est ni présent ni représenté à l'audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 janvier 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RENONCIATION A CERTAINES DEMANDES :

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS fait valoir que Monsieur [D] [Y] a été expulsé le 30 juillet 2025, suivant procès- verbal joint à la procédure, en exécution d'une décision de résiliation du bail en date du 08 avril 2025.

La demanderesse entend donc renoncer à ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l'expulsion en raison de la libération des lieux, outre les demandes corollaires au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Il y a donc lieu de constater cette renonciation.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT DES LOYERS :

Sur le montant de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

L’article 1315 du Code civil, devenu l'article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA PROMOLOGIS produit le contrat de bail signé par Monsieur [D] [Y] le 07 avril 2021, un commandement de payer portant sur une somme de 670,08 € en date du 5 août 2024 et un décompte locatif arrêté au 25 août 2025 démontrant que Monsieur [D] [Y] restait lui devoir lors de la reprise des lieux le 30 juillet 2025 la somme de 1 353,05 €, déduction faite des frais de procédure.

Force est cependant de constater que la SA PROMOLOGIS dispose déjà d'un titre exécutoire ayant autorité de chose jugée pour le payement des indemnités d'occupation postérieures au 08 avril 2025. Dans ces conditions, les sommes restant dues à la SA PROMOLOGIS seront arrêtées au 07 avril 2025.

Il ressort du décompte susmentionné qu'à la date du 07 avril 2025, Monsieur [D] [Y] devait la somme de 1 560,01 € au titre de l'arriéré locatif, déduction faite des frais de procédure. La condamnation réclamée par la SA PROMOLOGIS dans le cadre de la présente instance étant limitée à la somme de 1 353,05 €, il y a lieu d'en déduire que, postérieurement au 08 avril 2025, Monsieur [D] [Y] a réglé la totalité des indemnités d'occupation mises à sa charge par jugement en date du 08 avril 2025, outre la somme de 206,96 € au titre de l'arriéré locatif antérieur à la décision de résiliation du bail.

Monsieur [D] [Y], non comparant à l'audience de réouverture des débats, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement cette somme de 1 353,05 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 670,08 €, sur la somme de 339,97 € à compter de l'assignation du 07 novembre 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement

Aux termes de l'article 446-1 du Code de procédure civile, « Les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal ».

De jurisprudence constante, si une partie a valablement formulé des demandes lors d'une audience préalable à une décision de réouverture des débats, la juridiction demeure saisie de ces demandes sur lesquelles elle doit statuer lors de la décision rendue sur le fond (voir notamment Cass 2ème civ. 09 avril 2009 n°07-44389, 17 décembre 2009 n°08-17357, 06 décembre 2012, n°10-24721).

*

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A l'audience du 13 mai 2025, Monsieur [D] [Y] a comparu et sollicité des délais de payement à hauteur de 200 € par mois, loyer résiduel compris. Il résulte du décompte produit que le loyer mensuel résiduel s'élève environ, en fonction des variations du montant de l'APL et du RLS, à la somme de 125 €. Il s'en déduit que la proposition de délais de payement formulée par Monsieur [D] [Y] s'élève à environ 75 € par mois.

Il résulte toujours de ce même décompte que Monsieur [D] [Y] n'avait pas repris le payement du loyer courant à la date du 08 avril 2025, date du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail. Le défendeur ne peut donc pas solliciter le bénéfice de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoyant un délai de 3 ans pour apurer la dette, mais seulement le bénéfice de l'article 1343-5 du Code civil limitant les délais de payement à une durée de 2 ans.

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier en date du 17 janvier 2025 que Monsieur [D] [Y] est célibataire sans enfant. Après un parcours de sans abris, il a obtenu un logement social suite à la médiatisation de sa situation. Il perçoit le RSA et les APL pour des ressources totales d'environ 800 € par mois. Inscrit à France Travail depuis 2015 sans avoir obtenu aucun emploi depuis, Monsieur [D] [Y] exprime la nécessité pour lui de travailler pour « accéder à la propriété et reprendre le paiement de [ses] loyers ». Monsieur [D] [Y] manifeste auprès du travailleur social son mécontentement des conditions de vie dans son logement, affirmant que des travaux réalisés pour installer la fibre auraient conduit à d'importantes détériorations. Sans moyen de locomotion et avec un réseau de transports en commun relativement pauvre, Monsieur [D] [Y] est, en outre, parfois en difficulté pour réaliser des démarches administratives.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de payement pour une durée de 24 mois dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 août 2024 et de l’assignation du 07 novembre 2024.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONSTATE que la SA PROMOLOGIS renonce à ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail, ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [Y] et condamner ce dernier au payement de dommages intérêts et d'une somme au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 1 353,05 € (mille trois cent cinquante trois euros et cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 07 avril 2025, avec intérêts de droit à compter du 05 août 2024 sur la somme de 670,08 €, sur la somme de 339,97 € à compter du 07 novembre 2024 et à compter de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [D] [Y] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 55 € (cinquante cinq euros) chacune et une 24ème mensualité de 88,05 € (quatre-vingt-huit euros et cinq centimes) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONSTATE que la totalité des indemnités d'occupation postérieures au 08 avril 2025 ont été réglées par Monsieur [D] [Y] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 août 2024, de l’assignation du 07 novembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge