Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03777 - N° Portalis DB3S-W-B7J-25T2

Minute : 25/01215

S.A. SEQENS, SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [D] [E]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Novembre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 08 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [E], demeurant [Adresse 3] [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2021, la SA D'HLM SEQENS a donné à bail à Madame [D] [E] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 473,85 euros, et 242,91 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [D] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2706,69 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 17 décembre 2024 reçue le 17 décembre 2024 la SA D'HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Madame [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [D] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [D] [E] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 19 décembre 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 4451,38, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation en date du 14 mars 2025 sur le surplus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 mars 2025.

À l'audience du 8 septembre 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4364,73 euros arrêtée au 1er septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Elle est opposée à de l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 octobre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM SEQENS souligne qu’il n’y a pas de parking inclus dans le contrat malgré la clause figurant sur le commandement de payer.

Madame [D] [E], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir 1600,00 euros de revenus et déclare vivre seule. Madame [D] [E] assure que le loyer de septembre a été payé bien qu’il n’apparaisse pas sur le décompte produit par le bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 septembre 2025, la SA D'HLM SEQENS a fait parvenir un décompte actualisé de la dette au 9 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus, faisait apparaitre que le prélèvement en date du 1er septembre 2025 à hauteur de 361,56 euros n’a pas été rejeté, abaissant la dette à 4003,17 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 18 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 220,91 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [E] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 3782,26 euros, au titre des sommes dues au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 sur la somme de 742,75 euros, de l’assignation du 14 mars 2025 sur la somme de 2061,88 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 18 novembre 2021 et tacitement reconduit le 18 août 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 18 octobre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 novembre 2021 à compter du 30 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [D] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [D] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [D] [E] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [D] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, le bail se trouve résilié depuis le 30 novembre 2024, Madame [D] [E] sera considérée comme occupante sans droit ni titre et redevable, à compter de cette date d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [E] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 novembre 2021 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Madame [D] [E] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 3782,26 euros (trois mille sept cent quatre-vingt-deux euros et vingt-six centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 sur la somme de 742,75 euros, de l'assignation du 14 mars 2025 sur la somme de 2061,88 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [D] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [D] [E] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 110 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer à la SA D'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 novembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [D] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 octobre 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE