Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal de Proximité [Adresse 1] [Localité 1] Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01128 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IAY

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[P] [N] [E] [W] [Y] [N] [E] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

M. [P] [N] [E] [W], demeurant [Adresse 3] non comparant

Mme [Y] [N] [E] [W], demeurant [Adresse 3] non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 février 2024, la Sa Sia Habitat a donné à bail pour une durée limitée à la durée nécessaire à leur réintégration dans leur logement d’origine, actuellement sinistré, à M. [P] [N] [E] [W] et à Mme [Y] [N] [E] [W], un logement avec garage situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 539,05 euros pour le logement et de 46,25 euros pour le garage, net de charges.

En présence d’échéances de loyers impayées la Sa Sia Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2025, fait commandement aux preneurs d'avoir à lui payer la somme de 3240,89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mars 2025, outre 155,55 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juin 2025, Sa Sia Habitat a fait assigner M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3]-sur-Mer lui demandant de : - constater, à défaut prononcer la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement des loyers ; - ordonner l'expulsion de M. [P] [N] [E] [W] et de Mme [Y] [N] [E] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique ; - dire et juger que M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] devront rendre les lieux libres de leurs personnes et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ; - autoriser la Sa Sia Habitat à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [P] [N] [E] [W] et de Mme [Y] [N] [E] [W] en vertu de l'article R433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner solidairement M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] au paiement : * de la somme en principal de 3076,69 euros, montant de l'arriéré des loyers arrêté au 26 mai 2025, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ; * au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ; * d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges subissant les augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux ; * de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * de la somme de 150,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive en vertu de l’article 1153 du code civil ; * de tous les frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 26 mai 2025.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 02 octobre 2025, où elle a été retenue.

La Sa Sia Habitat représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 4498,91 euros arrêtée au 26 septembre 2025. Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] respectivement assignés à sa personne et à domicile n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis à l’issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 27 mars 2025.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 26 juin 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 26 mars 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 27 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 02 février 2024, le commandement de payer du 26 mars 2025, un décompte de créance au 26 septembre 2025.

Au vu de ces pièces, M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4176,46 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 septembre 2025, déduction faite des frais de poursuite des 16 avril 2025 et 16 août 2025 à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W], défaillants devant le tribunal, ne sollicitent pas de délais de paiement. S’ils ont repris le paiement des loyers courants ils s’étaient également engagés, devant l’intervenant social ayant réalisé le diagnostic social et financier, à apurer leur dette locative lors de la liquidation de la succession de la mère de la locataire ou, à défaut à régler celle-ci par des versements mensuels de 100,00 euros, ce qui correspondrait à plus de 41 mois de délais, ce qui ne peut être légalement envisagé.

Par ailleurs il résulte également de l’enquête sociale qu’au regard des revenus actuels des locataires, le montant de leur loyer correspond à un taux d’effort de 98,68 % et que leurs charges mensuelles sont supérieures à leurs ressources de sorte que leur « reste à vivre » est négatif de 223,00 euros.

Dans ce contexte il n’apparait pas que les défendeurs soient en situation de régler leur dette locative de sorte qu’ils ne peuvent prétendre obtenir des délais de paiement -suspensif ou non des effets de la résiliation du bail- conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toutes personnes y subsistant.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes :

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d'espèce pour réclamer la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse, d’une part invoque des dispositions erronées du code civil et, d’autre part n’apporte aucune précision ni aucun justificatif, n’invoque même pas la mauvaise foi des preneurs, laquelle ne se présume pas, et ne prétend pas davantage avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] succombant à l'instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150,00 euros de la Sa Sia Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] à payer à la Sa Sia Habitat la somme de 4176,46 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] conclu le 02 février 2024, entre la Sa Sia Habitat, d’une part et M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W], d’autre part, à la date du 27 mai 2025 ;

ORDONNE à M. [P] [N] [E] [W] et à Mme [Y] [N] [E] [W] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la Sa Sia Habitat sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, hors période hivernale et dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] à payer à la Sa Sia Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande de la Sa Sia Habitat en paiement de la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts et l’en déboute ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [N] [E] [W] et Mme [Y] [N] [E] [W] au paiement des dépens ;

REJETTE la demande de la Sa Sia Habitat en paiement de la somme de 150,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 novembre 2025.

La Greffière, Le Juge,