Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03574 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I36K

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection, assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 23 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [Z] [U], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [N] [R] né le 03 Décembre 1978 demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

Par défaut et en dernier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail du 6 septembre 2023, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 345,15 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 345 euros.

Le 14 juin 2024, le bailleur a, en outre, accusé bonne réception d’un congé délivré par Monsieur [N] [R], lequel a pris effet le 14 septembre 2024.

Puis, le 13 septembre 2024, un état des lieux de sortie a été établi en présence de Monsieur [N] [R], locataire sortant, et un représentant de l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT.

Le 17 décembre 2024, l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [R] une sommation de payer la somme de 1612,35 euros à titre principal, signifié à étude.

Le 17 février 2025, un constat de carence pour une conciliation conventionnelle (extrajudiciaire), à la suite de la demande de l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT, pour un différend relatif à une somme due au titre de loyers impayés, a été dressé, en l’absence de Monsieur [N] [R] à cette dernière.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 1er août 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a attrait Monsieur [N] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - à titre principal, le condamner à lui payer les sommes suivantes : - 1137,99 (1612,35 - 474,36) euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), - 474,36 euros, au titre de réparations locatives, soit la somme totale de 1612,35 (1137,99 + 474,36) euros, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la sommation de payer, - 100 euros, à titre de dommages-intérêts, - 200 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - aux dépens de l’instance.

L’audience s’est tenue le 23 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT, demandeur dûment représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes et s’oppose à l’octroi de tout délais de paiement.

Monsieur [N] [R], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [N] [R], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aussi, le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du Code civil et de l’article précité.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 22 septembre 2025, échéance proratisée du mois de septembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges ainsi que la restitution du montant du dépôt de garantie susvisé) à la somme de 1137,99 (1612,35 - 474,36) euros, incluant des « frais de rejet », à hauteur de 1,61 euros pour les mois de mai à juillet 2024, soit un montant total de 4,83 (1,61 x 3) euros, dont le bien-fondé n’est pas justifié.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1133,16 (1137,99 - 4,83) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [R] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT la somme de 1133,16 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges et la restitution du montant du dépôt de garantie susvisé) dont il est redevable jusqu’à la date de résiliation du bail convenue entre les parties au 14 septembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives

Selon l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants : - soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ; - soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ; - soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ; - ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.

En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT sollicite le paiement de la somme de 474,36 euros au titre de réparations locatives.

Néanmoins, aucune facture, ni devis complet n’est produit aux débats par le demandeur.

Bien que l’indemnisation du bailleur ne soit pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, il ne peut retenir une somme établie par ses soins via un bordereau de sommes forfaitaires, sans y joindre les devis ou les factures afférentes complètes.

Dès lors, il apparaît que la somme de 474,36 euros, imputée au locataire au titre de réparations locatives, n’est pas vérifiée.

Par conséquent, l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT sera débouté de sa demande en paiement, au titre de réparations locatives, dirigée à l’encontre de Monsieur [N] [R].

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [N] [R] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts de la sommation de payer du 17 décembre 2024 et de l’assignation du 1er août 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision par défaut mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT la somme de 1133,16 euros, au titre de l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives, régularisations de charges et la restitution du montant du dépôt de garantie susvisé) dont il est redevable jusqu’à la date de résiliation du bail convenue entre les parties au 14 septembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT de sa demande en paiement, au titre de réparations locatives, dirigée à l’encontre de Monsieur [N] [R] ;

DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts de la sommation de payer du 17 décembre 2024 et de l’assignation du 1er août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 4], le 12 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE