Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

ORDONNANCE

N°

Copies délivrées à :

Me Isabelle SANTONI

Me Jérôme LE ROY

Me Céline ANDRE

Me Iris NAUD

Cour d'appel Amiens - Chambre économique

COUR D'APPEL D'AMIENS

RÉFÉRÉS

JURIDICTION DU PREMIER PRÉSIDENT

ORDONNANCE DU 22 JANVIER 2026

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A l'audience publique des référés tenue le 11 Décembre 2025 par Madame Chantal Mantion, Présidente de chambre déléguée par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d'Appel d'AMIENS en date du 07 Juillet 2025,

Assistée de Madame Diane Videcoq-Tyran, Greffier.

Dans la cause enregistrée sous le N° RG 25/00137 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JQIE du rôle général.

ENTRE :

S.A.R.L. BOULANGERIE [D]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et plaidant par Me Isabelle SANTONI, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS

Assignant en référé suivant exploit en date du 07 Novembre 2025, d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 02 Septembre 2025, enregistrée sous le n° 23/01613.

ET :

S.C.I. BONNY

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par et plaidant par Me Céline ANDRE de la SELARL ANGLE D'AVOCAT, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat Me Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE au référé.

Madame la Présidente après avoir constaté qu'il s'était écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée puisse se défendre.

Après avoir entendu :

- en son assignation et sa plaidoirie : Me Isabelle SANTONI,

- en ses conclusions et sa plaidoirie : Me Céline ANDRE .

L'affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026 pour rendre l'ordonnance par mise à disposition au Greffe.

Par jugement en date du 2 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Senlis saisi de la contestation du congé délivré le 30 juin 2023 par la SCI Bonny à la Sarl Boulangerie [D], a:

- constaté que le bail commercial du 14 décembre 2016 a pris fin à la date du 31 décembre 2023 suite au congé délivré le 30 juin 2023 avec refus de renouvellement du bail et sans indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime ;

- ordonné en conséquence à la Sarl Boulangerie [D] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clefs ;

- dit qu'à défaut pour la Sarl Boulangerie [D] d'avoir volontairement libéré les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, la SCI Bonny pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la Sarl Boulangerie [D] à la SCI Bonny à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été du si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2024, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

- condamné la Sarl Boulangerie [D] à payer à la SCI Bonny la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

- condamné la Sarl Boulangerie [D] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Justine Devred ;

- rappelé l'exécution provisoire du jugement.

La Sarl Boulangerie [D] a formé appel par déclaration reçue le 18 septembre 2025 au greffe de la cour.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, la Sarl Boulangerie [D] a fait assigner la SCI Bonny à comparaître devant le premier président statuant en référé auquel il est demandé de:

- juger les demandes de la Sarl Boulangerie [D] recevables et bien fondées ;

- arrêter l'exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire de Senlis en date du 2 septembre 2025 qui a validé le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction en date du 30 juin 2023 et qui a en conséquence ordonné l'expulsion des lieux loués de la Sarl Boulangerie [D] ;

- condamner la SCI Bonny à payer à la Sarl Boulangerie [D] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 3 décembre 2025, la SCI Bonny s'oppose aux demandes de la Sarl Boulangerie [D] et fait valoir que :

- il ressort des conclusions de la Sarl Boulangerie [D] devant le tribunal judiciaire de Senlis que la Sarl Boulangerie [D] n'a pas demandé d'écarter l'exécution provisoire ;

- la Sarl Boulangerie [D] ne justifie d'aucun moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement et ne démontre pas que l'exécution provisoire aurait pour elle des conséquences manifestement excessives.

Ainsi, la SCI Bonny demande de :

- déclarer la Sarl Boulangerie [D] irrecevable en ses demandes ;

En conséquence,

- débouter la Sarl Boulangerie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la Sarl Boulangerie [D] au paiement de la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Maître Céline André sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

A l'audience, les parties ont développé oralement leurs précédentes écritures auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens de fait et de droit qu'elles invoquent au soutien de leurs prétentions.

SUR CE

L'article 514-3 du code de procédure civile dispose : 'En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.'

Il y a lieu de rappeler qu'il n'appartient pas au premier président de se substituer à la cour saisie de l'appel mais de rechercher s'il existe des moyens sérieux de réformation ou d'annulation du jugement et si l'exécution provisoire du jugement risque d'avoir des conséquences manifestement excessives, les conditions de l'article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives.

En l'espèce, il ressort des pièces produites et des débats que par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2006, la SCI Bonny a donné à bail commercial à M. [Y] et Mme [I] divers locaux situés [Adresse 3] à Chantilly (60500) pour une durée de 9 années consécutives à effet au 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2016.

Selon acte sous seing privé en date du 28 août 2007, M. [Y] et Mme [I] ont cédé leur fonds de commerce à M. [W] [X] qui l'a lui-même cédé le 1er août 2012 à la Sarl Boulangerie [D], le bail ayant été tacitement renouvelé.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2023, la SCI Bonny a donné congé à la Sarl Boulangerie [D] pour le 31 décembre 2023, sans proposer d'indemnité d'éviction, alléguant des motifs graves et légitimes à la résiliation du bail à savoir :

- un retard réitéré dans le paiement des loyers, charges et accessoires ;

- un défaut d'assurance ;

- un défaut d'entretien des lieux loués.

Or, le jugement dont appel n'a pas retenu l'existence d'un retard dans le paiement des loyers, charges et accessoires, ni un défaut d'assurance.

Pour valider le congé délivré par la SCI Bonny, le jugement retient en effet comme manquement aux obligations du bail un défaut d'entretien des locaux objets du bail établi par un rapport de visite d'entretien en date du 7 juin 2023 dont il ressort que le toit en zinc présente quelques dégradations de type :

- trous dans le zinc à la suite de la chute d'objet

- des clous non étanches

- une fenêtre de toit sans carreau

- deux fenêtres de toit avec carreaux cassés

- une gouttière en contrepente

- une soudure de chêneau déchirée

ces dégradations ayant été réparées avec des moyens insuffisants pour prévenir la détérioration de la toiture. Le couvreur missionné préconisait un entretien de la couverture et des ouvrants au moins une fois par an, la toiture étant décrite comme étant globalement en état d'usure.

Il préconisait en outre, afin de garantir une bonne durée dans le temps de la couverture, de nettoyer les gouttières et chéneaux régulièrement et de surveiller les éléments de mortier afin qu'ils ne laissent pas infiltrer de l'eau et soulignait que la mauvaise mise en place de l'extracteur du four de la Sarl Boulangerie [D] fragilisait le couronnement de la cheminée.

Le jugement fait également état du procès-verbal de constat établi le 30 juin 2023 par la Selarl Margo-Doyen, commissaire de justice, dont il ressort que plusieurs fenêtres en façade sont cassées.

Sur la recevabilité de la demande de suspension de l'exécution provisoire

La SCI Bonny fait valoir que la Sarl Boulangerie [D] n'est pas recevable à demander la suspension de l'exécution provisoire au motif qu'il ressort des conclusions soutenues en première instance qu'elle n'a pas demandé d'écarter l'exécution provisoire. Au contraire, la Sarl Boulangerie [D] a demandé au tribunal d'ordonner l'exécution provisoire.

Il convient de rappeler que la Sarl Boulangerie [D] a saisi le tribunal judiciaire de Senlis à la suite du congé qui lui a été délivré le 30 juin 2023 par la SCI Bonny avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, la société locataire estimant qu'elle n'a commis aucun manquement grave et légitime susceptible de justifier le congé, ayant demandé que la SCI Bonny soit condamnée à lui payer, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, une indemnité d'éviction fixée à la somme de 961.618,50 euros.

Or, il ne peut se déduire de ce qui précède que la Sarl Boulangerie [D] est irrecevable à se prévaloir des dispositions de l'article 514-3 du code de procédure civile qui conditionne la recevabilité de la demande aux fait que la partie a fait des observations relativement à l'exécution provisoire ce qui est le cas en l'espèce, alors même que la Sarl Boulangerie [D] a formé une demande à ce titre en opposition à la demande de la SCI Bonny de valider la congé délivré pour reprise des lieux sans indemnité d'éviction.

Sur les motifs sérieux de réformation du jugement

Pour déclarer valable le congé délivré le 30 juin 2023 par la SCI Bonny, le jugement retient que le preneur reconnait que les réparations nécessaires n'ont pas été effectuées dans le délai d'un mois estimant de ce fait que la Sarl Boulangerie [D] doit être déboutée de sa demande d'indemnité d'éviction.

La Sarl Boulangerie [D] conteste la décision du tribunal de valider le congé délivré sans offre d'indemnité d'éviction au regard des constats opérés ci-dessus alors qu'elle n'a jamais été mise en demeure d'exécuter les travaux qui ne sont pas précisés au congé délivré le 30 juin 2023, rappelant qu'elle a réalisé d'importants travaux dans les locaux objet du bail pour un montant justifié de 468.886,94 euros et qu'elle a acquis le fonds de commerce pour un montant de 600.000 euros.

Ainsi, la Sarl Boulangerie [D] justifie de moyen sérieux de réformation du jugement alors en outre qu'elle justifie avoir réalisé en 2023 des travaux d'entretien de la toiture d'un montant de 3414,40 euros ainsi qu'il ressort de l'attestation de son expert-comptable en date du 26 septembre 2025 .

Par ailleurs, la perte du fonds de commerce constitue une conséquence manifestement excessive pour la Sarl Boulangerie [D] avec un chiffre d'affaires moyen de plus de 700.000 euros annuel de 2022 à 2024 ayant réalisé 447.830 euros de chiffre d'affaires du 1er janvier 2025 au 31 août 2025, l'exécution provisoire risquant d'entraîner la perte de la clientèle qui a été maintenue jusqu'à ce jour avec l'accord au moins tacite du bailleur qui reconnait qu'il n'a entrepris aucun acte d'exécution à la suite du jugement.

Ainsi, il y a lieu de dire que les conditions de l'article 514-3 du code de procédure civile sont réunies qui justifient de suspendre l'exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de Senlis en date du 2 septembre 2025.

Sur les frais et dépens

L'équité ne commande pas de faire application en l'espèce de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande ayant été formée dans l'intérêt de la Sarl Boulangerie [D], il y a lieu de dire que cette dernière supportera les dépens de la présente instance en référé, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 699 du code de procédure civile lequel n'est pas applicable à la présente procédure orale.

Par ces motifs,

Déclarons la demande de la Sarl Boulangerie [D] recevable et bien fondée,

Ordonnons la suspension de l'exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de Senlis en date du 2 septembre 2025,

Disons n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de la Sarl Boulangerie [D].

A l'audience du 22 Janvier 2026, l'ordonnance a été rendue par mise à disposition au Greffe et la minute a été signée par Mme Mantion, Présidente et Mme Videcoq-Tyran, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,