Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01335 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JFHV

S.I

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 9]

19 mars 2024 RG :1123000417

[U]

C/

[T]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] en date du 19 Mars 2024, N°1123000417

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ selon l'ordonnance modificative n° 2025/340 du Premier Président de la Cour d'appel de Nîmes en date du 14 novembre 2025

S. DODIVERS, Présidente de chambre

S. IZOU, Conseillère

A.BERGER, Conseillère

GREFFIER :

Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 17 Novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

Mme [H] [U]

née le 27 Septembre 1960 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Emile-henri BISCARRAT de la SELARL EMILE-HENRI BISCARRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉE :

Mme [B] [T]

née le 14 Mai 1978 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle PORCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 22 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 février 2016, Madame [B] [T] a donné à bail à Madame [H] [U] une maison d'habitation située [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice du 3 juin 2022, Madame [B] [T] a fait délivrer à Madame [H] [U] un congé pour vendre avec effet au 13 décembre 2022.

Par assignation en date du 25 juillet 2023, Madame [B] [T] a fait assigner Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès aux fins de voir :

- déclarer valide le congé,

- ordonner son expulsion,

- la condamner à une somme de 300 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Par un jugement contradictoire en date du 19 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès a:

- déclaré valide le congé pour vente délivré à Madame [H] [U] en date du 3 juin 2022 pour une fin du bail au 13 décembre 2022,

- dit que Madame [H] [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2022,

- ordonné l'expulsion de Madame [H] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique sans délai suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

- condamné Madame [H] [U] à payer à Madame [B] [T] une indemnité d'occupation d'un montant du loyer et des charges à compter de l'échéance du mois de décembre 2022 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux, les sommes versées postérieurement à cette date venant s'imputer sur la dette,

- dit que Madame [B] [T] devra fournir à Madame [H] [U] les quittances pour les mois payés, notamment pour le mois de novembre 2023,

- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ( articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution),

- condamné Madame [H] [U] à payer à Madame [B] [T] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [H] [U] aux dépens,

- rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue le 15 avril 2024, Madame [H] [U] a relevé appel de la décision, critiquant le jugement en l'ensemble de ses dispositions.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [H] [U], appelante, demande à la cour de :

Vu les articles 15 et 21 de la loi du 6 juillet 1989,

- Infirmer le jugement rendu le 19 mars 2024 par le juge des contentieux de la

protection d'[Localité 9] en ce qu'il a :

- Déclaré valide le congé donné par Madame [B] [T] à Madame [H] [U] en date du 3 juin 2022 pour une fin de bail au 13 décembre 2022,

- Dit que Madame [H] [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2022,

- Ordonné l'expulsion de Madame [H] [U] ainsi que de celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique sans délai suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

- Condamné Madame [H] [U] à payer à Madame [B] [T] une indemnité d'occupation d'un montant du loyer et des charges à compter de l'échéance du mois de décembre 2022 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux, les sommes versées postérieurement à cette date venant s'imputer sur la dette (deniers ou quittances),

- Rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- Condamné Madame [H] [U] à payer à Madame [B] [T] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Madame [H] [U] aux dépens.

Et, statuant à nouveau :

- Dire et juger que le congé pour vente délivré par Madame [B] [T] à Madame [H] [U] par acte du 3 juin 2022 est frauduleux,

Par conséquent,

- Dire et juger que le congé pour vente délivré par Madame [B] [T] à Madame [H] [U] par acte du 3 juin 2022 est non valide,

- Condamner Madame [B] [T] à payer à Madame [H] [U] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral inhérent à la dissimulation du motif du congé,

- Condamner Madame [B] [T] à payer à Madame [H] [U] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [B] [T], intimée, demande à la cour de :

- Confirmer la décision du Juge des Contentieux de la protection d'[Localité 9] en date du 19 mars 2024 en toutes ses dispositions.

- Débouter Madame [H] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner Madame [H] [U] à payer à Madame [B] [T] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamner Madame [H] [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle Porcher en application de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 30 octobre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 17 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la validité du congé

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que

'I - lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué... Le délai de préavis applicable au congé est de six mois, lorsqu'il émane du bailleur....

II - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis... A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local...'

Madame [H] [U] fait valoir que le juge doit vérifier la réalité du motif du congé, contrôle qu'a refusé d'effectuer le premier juge. Elle indique que Madame [B] [T] n'a justifié d'aucune démarche pendant le délai du congé en vue de la vente du bien. Elle indique ainsi n'avoir trouvé aucune annonce ni n'avoir reçu aucune visite en vue de la réalisation de photographies ou même d'évaluation du bien.

Madame [B] [T] expose qu'elle n'a pas justifié de ses démarches. Elle précise néanmoins que le bien était divisé en deux appartements loués et qu'elle a donné congé également à son second locataire avec un départ prévu au mois de décembre 2023. Elle précise que Madame [H] [U], qui devait quitter son appartement en décembre 2022, lui a demandé de pouvoir demeurer au delà du délai du congé, quelques mois supplémentaires, n'ayant pas retrouvé de logement, ce qu'elle a accepté lui ayant accordé 6 mois supplémentaires jusqu'au 30 juin 2023. Elle précise que le bien étant toujours occupé, elle ne pouvait vendre le bien. Elle justifie n'avoir pas reloué le bien après le départ de ses locataires et produit le mandat de vente auprès d'une agence ainsi que d'un compromis de vente sur le bien.

Un congé ne peut être justifié que s'il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Les juges du fond saisis d'une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n'a pas été délivré frauduleusement.

La charge de la preuve de l'intention frauduleuse pèse sur le locataire.

Il n'est pas contesté que les conditions de forme du congé pour vente ont été respectées.

Pour établir une fraude et une absence de volonté de vendre le bien, Madame [H] [U] produit des résultats de recherches qu'elle a réalisées sur le site leboncoin et immoconcept, concernant les biens à la vente sur la commune de [Localité 8], l'appartement qu'elle loue n'y étant pas.

Il convient de relever que les recherches ne sont pas datées, ne permettant pas de savoir quand elles auraient été faites.

Madame [B] [T] produit quant à elle :

- un échange de mails avec un conseiller immobilier, le 24 février 2022, soit antérieurement à la délivrance du congé, évoquant une visite du bien le 19 février, la remise du DPE de la maison et une estimation de la maison,

- la demande de délai pour quitter les lieux présentée par Madame [H] [U] de 6 mois supplémentaires en mars 2023, acceptée par elle,

- le congé aux fins de vente délivré à son second locataire le 1 août 2023,

- la justification du départ de celui-ci au 2 décembre 2023,

- le procès-verbal de reprise des lieux occupés par Madame [H] [U] le 31 mai 2024, soit 17 mois après la date de fin de préavis,

- un mail adressé au conseiller immobilier le 24 septembre 2024 sollicitant une nouvelle évaluation du bien,

- la signature d'un mandat exclusif de vente le 29 novembre 2024,

- une attestation notariée du 23 juillet 2025 indiquant qu'une promesse unilatérale de vente a été signée concernant le bien.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le projet de vente, dont Madame [B] [T] a pu faire état dans son congé est établi au vu des démarches initiées antérieurement et conforté par la délivrance d'un autre congé à son second locataire. Il est en outre justifié que depuis le départ de ses deux locataires, celle-ci a poursuivi ses démarches en vue de la vente du bien qui sont sur le point d'aboutir.

Madame [H] [U] n'établit aucune fraude.

C'est par une exacte appréciation que le premier juge a déclaré valable le congé délivré par Madame [B] [T] le 3 juin 2022.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

2) Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [H] [U] sollicite une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral tenant à la dissimulation du motif du congé et au fait qu'elle a du organiser son déménagement dans l'urgence de peur d'être expulsée, demande à laquelle s'oppose Madame [B] [T].

En l'absence de caractère frauduleux du congé justifiant l'octroi de dommages-intérêts et tenant compte du délai supplémentaire de 6 mois obtenu pour quitter les lieux, c'est à bon droit que le premier juge a débouté Madame [H] [U] de sa demande.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

3) Sur les autres demandes

Madame [H] [U], succombant, est condamnée aux dépens d'appel et sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [B] [T] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable de condamner Madame [H] [U] à payer à Madame [B] [T] la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès, le 19 mars 2024, en l'ensemble de ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Madame [H] [U] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Isabelle Porcher en application de l'article 699 du code de procédure civile,

Déboute Madame [H] [U] de sa demande de condamnation de Madame [B] [T] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [H] [U] à payer à Madame [B] [T] la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,